2.1. Oates et la capitalisation

Oates reprend le modèle de Tiebout.  ‘We can conceive of a utility-maximizing consumer who weights the benefits stemming from the program of local public services against the cost of his liability and chooses as a residence that locality which provides him with the greatest surplus of benefits over costs ’(OATES, 1969, p. 959). Il considère que le prix du logement augmenté des taxes locales est le prix d’entrée pour vivre dans une commune et consommer les biens publics locaux offerts.

Dans cette approche, c’est la différence entre les bénéfices escomptés de la consommation de biens publics locaux et les coûts présents et futurs des taxes qui est importante. Si les consommateurs se comportent comme dans le modèle de Tiebout, un niveau élevé de taxe dans une commune doit entraîner à une réduction de la demande des biens immobiliers pour cette localisation. Dans une commune qui propose une offre de biens publics locaux plus attractive, les prix de l’immobilier résidentiel doivent être plus élevés. Les ménages enchérissent plus pour résider dans une commune dont l’offre de biens publics locaux est plus élevée et la demande pour cette localisation est plus importante. L’étude de la capitalisation des différences de biens publics locaux et de la taxe sur la propriété est souvent utilisée pour tester la validité de l’hypothèse de Tiebout.