2.1.1. Le test empirique de la capitalisation d’Oates

L’article d’Oates est la première étude empirique concernant la capitalisation immobilière. Il tente de comprendre la formation des prix immobiliers en fonction notamment de l’offre de biens publics locaux et de son financement. Oates (1969) effectue une régression entre le prix des biens immobiliers et les critères suivants : les caractéristiques intrinsèques des logements, la distance au centre, les revenus des ménages, les dépenses consacrées aux écoles publiques par élève, les dépenses publiques par habitant et le taux de la taxe locale sur la propriété. Cela est réalisé sur un échantillon de 53 communes du New Jersey (EU) pour des données concernant l’année 1960. Les informations concernant les logements (caractéristiques et prix) sont des données agrégées. Ces dernières correspondent à la valeur et aux caractéristiques médianes des transactions immobilières par commune. Les dépenses publiques consacrées à l’éducation servent d’approximation du niveau de l’offre de biens publics locaux des communes. Pour expliquer ce choix, Oates indique que, dans les années soixante, environ 50 % des budgets des communes servent à financer ce service. Il reprend comme déterminant du prix des biens immobiliers la distance de la commune à la commune-centre de l’agglomération. Il utilise les travaux d’Alonso (1964) et Muth (1969) qui ont montré le rôle crucial de cette variable dans la formation des enchères des ménages.

Tableau 3.1 : Les variables du test empirique d’Oates (1969)

V	Valeur médiane des transactions immobilières de la commune en 1960
T	Taux effectif de l’impôt foncier
E	Dépenses d’éducation par élève
M	Distance euclidienne entre la commune et Manhattan (en miles)
R	Nombre médian de pièces par maison
N	Pourcentage de maisons construites après 1950
Y	Revenu médian par famille en milliers de dollars
P	Pourcentage de familles par commune ne disposant pas d’un revenu annuel supérieur à 3000 $

Tableau 3.2 : Les résultats de l’estimation (MCO) d’Oates (1969)

Variables indépendantes	Paramètres estimés	T de Student
Constante	-21	(2,4)
Ln T	-3,6	(4,1)
Ln E	3,2	(2,1)
Ln M	-1,4	(4,8)
R	1,7	(4,1)
N	0,05	(3,9)
Y	1,5	(8,9)
P	0,3	(3,6)

R²=0,93

En utilisant la méthode des moindres carrés ordinaires (MCO), Oates estime la valeur des paramètres de l’équation de capitalisation. Il recourt à une transformation logarithmique du taux de la taxe foncière, de l’offre de biens publics locaux et de la distance au centre afin de prendre en compte l’absence de linéarité supposée des relations entre le prix de l’immobilier et ces variables. Oates observe alors qu’il existe un effet négatif du taux de la taxe sur la propriété et un effet positif des dépenses en matière d’éducation des enfants sur le prix des biens immobiliers.

Oates est conscient de la limite de ses travaux notamment quant au sens de la liaison entre taxe sur la propriété et prix des biens immobiliers. ‘A more complete model would have to include another equation in witch the tax rate is treated as a dependent variable, presumably as a function of the level local public spending, the size of the tax base, and the extent of public issues of debt ’(OATES, 1969, p. 964). Ceteris paribus, il montre que dans une commune où les prix des biens immobiliers sont élevés, le taux de la taxe est plus faible que dans une commune où les logements sont moins chers. Aussi propose-t-il d’estimer les paramètres de l’équation de capitalisation en utilisant la méthode des doubles-moindres carrés afin d’éliminer les biais résultant de l’existence d’équations simultanées ¹ .

Tableau 3.3 : Les résultats de l’estimation (DMC) d’Oates (1969)

Variables indépendantes	Paramètres estimés	t de Student
Constante	-29	(2,3)
Ln T	-3,6	(3,1)
Ln E	4,9	(2,1)
Ln M	-1,3	(4,0)
R	1,6	(3,6)
N	0,06	(3,9)
Y	1,5	(7,7)
P	0,3	(3,1)

R²=0,93

Les résultats sont presque similaires aux précédents. Il faut remarquer que le paramètre qui change le plus correspond à la variable dépenses publiques. Il passe de 3,2 à 4,9. L’absence de la prise en compte de l’existence d’équation simultanée concernant les variables fiscales conduisait à une sous-estimation de l’impact des dépenses publiques sur les prix du logement.