2.1.2. La mesure de la capitalisation de la taxe locale

Dire que la taxe locale est capitalisée dans le prix des biens immobiliers signifie que son augmentation conduit à un prix plus faible des logements. La taxe locale est complètement capitalisée lorsqu’une hausse de la taxe d’un montant X entraîne, ceteris paribus, une baisse des prix de l’immobilier d’un montant équivalent.

Le concept de capitalisation des taxes locales renvoie aux notions de valeur actuelle et de taux d’actualisation. La valeur actuelle d’un franc devant être perçu l’année prochaine correspond à l/(l+i). Ainsi la valeur actuelle d’un franc reçu dans n années sera l/(l+i)n. La valeur actuelle d’un flux de revenus d’un franc pendant n années correspond à :

Ainsi, avec I =3000 et i = 0.03, la valeur actuelle est approximativement de 100000 francs. Soient deux maisons identiques A et B. Le propriétaire de la maison A paie un montant de taxe sur la propriété de 3000 francs supérieur à la charge fiscale payée par le propriétaire de la maison B. Si la valeur de la maison A est inférieure de 100000 francs à celle de B, la taxe est complètement capitalisée. Dans le cas d’une différence de valeur de 50000 francs, la taxe est capitalisée à 50 %.

Lorsque l’impôt est intégralement capitalisé, le prix du logement est estimé par le flux actualisé des revenus nets des impôts procurés par ce bien :

avec Vle prix du logement, Y le flux de revenus nets annuels, t le taux d’imposition foncière, r le taux d’actualisation, n la durée de vie du logement.

On déduit de l’équation (3.3) le montant des flux de revenus annuels :

Il est possible de déterminer l’impact d’une modification du taux de la taxe sur la propriété sur le prix des biens immobiliers :

Cette baisse du prix du logement, dans l’hypothèse d’une capitalisation totale du niveau de la taxe sur la propriété, doit être comparée au résultat obtenu à l’aide de l’équation de capitalisation. Ainsi, ceteris paribus, une variation de 2 % à 3 % du taux de l’impôt foncier conduit à la baisse suivante :