2.2.1. La mesure de la variable fiscale

2.2.1.1. Taux de l’impôt foncier versus montant de l’impôt foncier

La plupart des études sur la capitalisation commettent une erreur de spécification de la variable fiscale. Cette erreur entraîne un biais dans le calcul de la capitalisation de l’impôt foncier‘. ’ ‘Whereas the hypothesis suggests capitalization of the tax burden, this [Oates’s] equation suggests capitalization based upon the tax rate’ (KING, 1977, p. 426). En effet, les tests empiriques utilisent, comme indicateur de la variable fiscale, le taux effectif d’imposition (t) à la place de la charge fiscale (tV). Ceci conduit à considérer que la capitalisation de la variable fiscale est constante quel que soit le prix des maisons.

Pour reprendre les calculs d’Oates (1969), une augmentation de 2 à 3 % du taux effectif d’imposition (t) entraîne une baisse du prix médian des maisons de 1500 $. Pour le prix médian le plus important (32000$), le taux de capitalisation de l’impôt est de 40 %, alors qu’il est de 92 % pour le prix le plus faible (14000$). Avec les résultats du test de capitalisation d’Oates de 1973, les taux de capitalisation de la variable fiscale sont respectivement de 56 % et de 127 %.

Finalement, l’utilisation du taux effectif de l’impôt foncier dans l ’équation de capitalisation signifie toujours une capitalisation faible pour les communes où le prix des biens immobiliers est important et une capitalisation trop élevée pour les communes où le prix des biens immobiliers est plus faible. King (1977) propose de remplacer la variable ‘taux effectif de la taxe foncière par une variable montant de la taxe’. Il reprend les données d’Oates (1969) et obtient les résultats suivants.

Tableau 3.4 : La comparaison des estimateurs calculés à l’aide des MCO par Oates (1969) et King (1977)

	Oates (1969)		King (1977)
Variables indépendantes	Paramètres Estimés	t de Student	Paramètres Estimés	t de Student
Constante	-29,0	(2,3)	-38,0	(2,5)
ln T	-3,6	(3,1)	-	-
T	-	-	-6,9	(2,1)
ln E	4,9	(2,1)	5,7	(3,7)
ln M	-1,3	(4,0)	-1,5	(3,7)
R	1,6	(3,6)	1,9	(3,2)
N	0,06	(3,9)	0,07	(4,3)
Y	1,5	(7,7)	1,7	(7,0)
P	0,3	(3,1)	0,3	(2,6)
	R²=0,93		R²= n.c

Tableau 3.5 : La comparaison des estimateurs calculés à l’aide des DMC par Oates (1969) et King (1977)

	Oates (1969)		King (1977)
Variables indépendantes	Paramètres Estimés	t de Student	Paramètres Estimés	T de Student
Constante	-35,0	(2,7)	-47,0	(2,8)
ln T	-5,0	(3,8)	-	-
T	-	-	-12,0	(2,8)
ln E	4,8	(2,1)	5,7	(2,0)
ln M	-1,1	(3,4)	-1,5	(3,5)
R	1,1	(2,2)	1,6	(2,4)
N	0,06	(4,2)	0,08	(4,5)
Y	1,4	(7,1)	1,8	(6,8)
P	0,2	(2,4)	0,3	(2,3)
ln Z	2,7	(2,2)	3,2	(1,9)
	R²=0,93		R²= n.c

Il faut remarquer une certaine stabilité des paramètres de l’équation de capitalisation et notamment le paramètre correspondant à la variable représentant l’offre de biens publics locaux. Le calcul du taux de capitalisation de l’impôt foncier avec les spécifications d’Oates (durée de vie de 40 ans et un taux d’actualisation de 5 %) implique qu’une augmentation de la taxe de 1000 $ entraîne une baisse du prix de l’immobilier résidentiel de 17160 $. Le calcul à l’aide de l’équation de capitalisation montre qu’une telle augmentation conduit à une baisse de 12000 $. L’impôt est capitalisé à hauteur de 70 % (12000 /17160) dans les prix de l’immobilier au lieu de 100 %.