2.2.2.1. Les travaux de Pollakowski

Dans les études empiriques d’Oates, les dépenses publiques consacrées à l’éducation par élève sont utilisées comme mesure de l’offre de biens publics. Mais Pollakowski (1973) montre que ce seul bien n’est pas forcément le reflet de l’offre totale de biens publics locaux, même s’il représente plus de la moitié des dépenses publiques locales. D’autres biens publics locaux peuvent avoir une influence sur les prix de l’immobilier résidentiel.

Chez Oates, l’équation de capitalisation peut être synthétisée de la manière suivante :

Pour Pollakowski, l’équation correcte est de la forme :

avec E₁ le niveau du service éducation et E₂ le niveau des autres services publics.

Si les autres biens publics locaux offerts par la commune n’ont pas d’effet sur les prix des biens immobiliers, ou si les dépenses publiques consacrées à l’éducation et les autres biens publics ne sont pas corrélés, il n’existe pas de biais de spécification. En revanche, dans tous les autres cas, l’équation de capitalisation d’Oates comporte des biais. Alors, le paramètre concernant la variable éducation est sous-estimé ou surestimé.

La justification d’Oates concernant l’utilisation des dépenses d’éducation comme la mesure la plus pertinente de l’offre de biens publics locaux conduit à penser qu’il considère les autres dépenses publiques comme corrélées avec cette variable. Ceci implique, d’après Pollakowski, l’existence de biais de spécification dans les travaux d’Oates remettant en cause une mesure correcte de la capitalisation.

A la suite des remarques de Pollakowski, Oates reprend ses travaux et modifie l’équation de capitalisation en introduisant une variable concernant les autres dépenses publiques afin d’éliminer ce biais de spécification.

R²=0,93 R²=0,94

Les tableaux 3.7 et 3.8 permettent de comparer la valeur des estimateurs après l’introduction de cette variable. Les résultats tendent à confirmer l’hypothèse de l’existence d’un impact des autres dépenses publiques sur le prix des logements. L’estimateur concernant cette variable est statistiquement significatif et son signe correspond au signe attendu. Par ailleurs, le coefficient estimé du taux de la taxe foncière, en valeur absolue, augmente de 3,6 à 4,2 (MCO) et de 3,6 à 5,0 (DMC). Il existe une corrélation positive entre les dépenses publiques et le taux de la taxe foncière comme le suggérait Pollakowski.