3. Le modèle de Yinger : une capitalisation durable

Yinger (1982) propose un modèle où il tente de montrer que, dans les autres modèles, les marchés du logement et des biens publics locaux ne sont pas suffisamment spécifiés.

‘Oates (1969) and Brueckner (1979) focus on the demand for local public services and predict that local services and property taxes will be capitalized into houses values. Edel and Sclar (1974), Hamilton (1975) and Epple, Zelenitz and Vissher (1978) focus on supply responses to rent differentials and predict the disappearance of this capitalization (YINGER, 1982, p. 918). ’

Pour lui, trop d’auteurs confondent l’analyse de la demande de logement et la capitalisation. En effet, ils ne différencient pas les ménages qui votent et ceux qui recherchent un logement. Yinger distingue ainsi le marché du logement d’une part et le marché des biens publics locaux d’autre part. Il isole deux types de ménages : les ménages migrants qui correspondent aux résidants potentiels et les votants. Chaque catégorie de ménages joue un rôle différent puisque les uns interviennent sur le marché du logement par leurs enchères, les autres déterminent par leurs votes le niveau et le type de l’offre de biens publics locaux (SONSTELIE et PORTNEY, 1980). Cette distinction ne signifie pas qu’il existe une séparation totale entre ces deux types de ménages. En effet, les résidents sont des migrants potentiels.

Le migrant choisit sa localisation résidentielle en fonction du taux de la taxe sur la propriété, du niveau de l’offre de biens publics locaux par ménage dans chaque commune.