3.1. La perception des caractéristiques des biens étudiés

Les ménages sont censés percevoir les variations de la qualité des caractéristiques des biens différenciés. Il s’agit de l’hypothèse centrale de la méthode des prix hédonistes : le prix d’un bien est fonction de ses caractéristiques. Les ménages payent plus cher un bien lorsque ce dernier possède une qualité supérieure en termes de caractéristiques. Cette liaison entre prix du bien et la qualité de ses attributs est conditionnée par la prise en compte par les ménages de ces variations qualitatives.

Dans le chapitre sur la capitalisation de l’offre de biens publics locaux, nous avons évoqué l’importance des caractéristiques de l’offre de biens publics financés par les dépenses publiques dans l’existence et l’étendue des phénomènes de capitalisation. Les dépenses publiques consacrées à l’offre de biens publics ne correspondant pas à l’attente des ménages (donc à leur absence comme variable de la fonction d’utilité du ménage). Elles conduisent à l’absence de capitalisation voire à une capitalisation négative de l’offre de biens publics dans le prix des biens immobiliers.

La perception de la variation de la qualité des caractéristiques du bien s’avère le centre de la méthode des prix hédonistes. Soguel (1994, p. 43) précise que, pour les changements environnementaux qui sont aisément perceptibles, la théorie n’est pas réfutée. Mäler (1977, p. 360) indique qu’il est nécessaire de comprendre que l’absence de perception des effets conduit à une sous-estimation de l’importance des coûts induits par une modification des caractéristiques environnementales du bien. Ces remarques concernant les effets environnementaux peuvent être étendues à l’ensemble des caractéristiques du bien étudié.