3.4. L’existence d’une segmentation du marché

La méthode des prix hédonistes est souvent utilisée pour un marché de l’immobilier sur une zone géographique étendue. Le marché se caractérise parfois par une segmentation en sous marchés. En effet, l’aire géographique étudiée est parfois hétérogène. Cela résulte souvent d’une mobilité limitée des ménages entre les différentes zones. Cette absence de mobilité provient souvent de l’indisponibilité dans des zones de certaines caractéristiques du logement recherchées par des ménages.

Straszheim (1974) est le premier auteur à aborder la question de la segmentation du marché de l’immobilier. ‘The urban housing market is a set of compartmentalized and unique submarkets with demand and supply influences likely to result in a different structure of prices in each. A huge variation exists both in the types of housing available across geographic submarkets within a metropolitan area and in the demand for housing of a given type at a given location’ (STRASZHEIM, 1974, p. 404).

Deux conditions doivent être remplies pour qu’il existe une segmentation du marché de l’immobilier. D’une part, les ménages ne doivent intervenir que sur un seul sous marché. D’autre part, les structures des sous marchés doivent être différentes les unes des autres.

Ceci ne remet pas en cause l’utilisation de la méthode des prix hédonistes. En revanche, cela réclame son utilisation sur chaque marché. La détermination de chaque segmentation du marché résulte de l’étude des caractéristiques géographiques, sociales, et cetera. La fonction des prix hédonistes diffère généralement d’un segment à l’autre du marché. Pour chaque sous marché, il est possible de déterminer les prix implicites et la disposition à payer des ménages.