3.5. La fonction d’utilité

La fonction hédoniste reflète l’interaction entre la fonction de demande et la fonction d’offre du bien. Les prix hédonistes résultent de l’optimisation de l’utilité des ménages acheteurs et vendeurs. En l’absence d’existence de segmentation, les offreurs sont tous identiques. Aussi ne sont-ils pas pris en compte dans l’estimation de la fonction des prix hédonistes. En revanche, la fonction d’utilité des acheteurs reste la base de la méthode.

En effet, comme nous l’avons déjà indiqué dans le chapitre sur la capitalisation de l’offre de biens publics locaux, seules les caractéristiques des logements figurant dans la fonction d’utilité influencent les prix des logements. L’absence dans la fonction des prix hédonistes de certaines variables, existant dans la fonction d’utilité des ménages, conduit à une mauvaise estimation des coefficients des autres caractéristiques. De manière analogue, la prise en compte d’une variable absente de la fonction d’utilité a tendance à minimiser la significativité des autres variables lors de l’estimation. Nous retrouvons là, le problème d’un concept opératoire, dont la définition et la mesure sont liées à la spécification du modèle qui les détermine.

Par ailleurs, il n’est pas possible de multiplier, dans la fonction des prix hédonistes, le nombre de variables, sous peine d’augmenter le risque de multicolinéarité. En effet, des variables sont souvent étroitement corrélées. Leur présence dans la fonction des prix hédonistes empêche d’isoler leurs effets respectifs.

En outre, la forme fonctionnelle dépend directement de la forme des variables explicatives. La théorie n’indique pas la forme de la fonction des prix hédonistes. Halvorsen et Pollakowski (1981) recommandent de recourir à des critères statistiques pour estimer la fonction des prix hédonistes, à savoir les transformations Box-Cox ³ . Les transformations Box-Cox n’ont pas conduit à des résultats forcément convaincants d’après Graves et alii. (1988, p. 3). Pearce et Markandya (1989) tempèrent cet avis en rappelant l’importance du chercheur dans le choix de la forme fonctionnelle. En effet, de nombreux tests empiriques ont basé leur estimation soit sur une forme fonctionnelle semi-logarithmique (FORREST et alii., 1996), soit sur une forme fonctionnelle log-linéaire (NELSON, 1978 ; KRUMM, 1980 ; LINNEMAN, 1981). D’autres spécifications plus complexes sont également utilisées comme les fonctions quasi-translog et les modèles hybrides Box-Cox/translog (BOULES et alii, 1997, p. 3).