4. Les différentes formes de la méthode des prix hédonistes

Les tests empiriques recourant à la méthode des prix hédonistes ne prennent pas uniquement la forme d’une coupe transversale instantanée. En effet, pour le marché de l’immobilier, la méthode standard utilisée consiste à régresser le prix de biens immobiliers (ou le loyer) par rapport à des vecteurs de caractéristiques (les caractéristiques intrinsèques du logement, les caractéristiques du voisinage, les conditions du marché). Cette méthode a permis d’évaluer la valeur d’attributs déduite de la différence de prix entre des logements ayant des attributs différents. Elle a été appliquée notamment à l’estimation de la valeur de caractéristiques environnementales. Quelques études sur ce thème ont été rassemblées dans le tableau 5.2. Elles traitent du prix de la pollution de l’air, de la proximité de sources de pollution, du bruit provoqué par les aéroports, la proximité des gares ferroviaires et le bruit de la circulation routière, et cetera. Les travaux sur la capitalisation de l’offre de biens publics locaux présentés dans le chapitre III utilisent également la méthode standard des prix hédonistes.

Des auteurs ont pourtant contesté l’utilisation de la méthode standard des prix hédonistes. En effet, Palmquist (1984) et Kohlhase (1988) indiquent qu’il est difficile d’isoler les effets des caractéristiques des logements, des autres attributs des logements et de leurs voisinages non observés. Ils proposent une autre manière d’utiliser la méthode des prix hédonistes afin de contrôler un nombre plus important de variables. Ils suggèrent d’utiliser la Repeat Sale Analysis (RSA), qui se caractérise par l’étude de la variation des prix de mêmes biens immobiliers vendus avant et après un événement qui a modifié leurs caractéristiques. L’hypothèse sous-jacente à cette méthode d’estimation de la fonction des prix hédonistes est que les caractéristiques, autres que les attributs modifiés par l’événement, ne sont pas modifiées entre la vente et la revente des biens immobiliers. Boules et alii. (1997) proposent une autre façon d’appliquer la méthode des prix hédonistes en recourant à l’étude des prix de biens situés dans un même quartier, le quartier se définissant par une communauté de caractéristiques.

Ces alternatives à la méthode standard des prix hédonistes se heurtent également à des critiques. En effet, le recours à la RSA est intéressant lorsqu’il s’agit de mesurer l’impact d’un nouvel aménagement ou d’une nouvelle infrastructure. La RSA peut être soumise à l’existence de phénomènes d’anticipation de la création d’un équipement public. Par ailleurs, dans le contexte français où la mobilité des ménages demeure limitée, la RSA oblige à collecter les prix des biens immobiliers sur une longue période afin d’obtenir suffisamment de données et de se soustraire aux phénomènes d’anticipation. L’augmentation de l’amplitude de la période d’étude est en contradiction avec l’objectif de la RSA qui est le contrôle d’une partie importante des variables. En effet, plus l’étendue de la période d’analyse est importante, plus le risque d’introduire l’évolution du marché immobilier est élevé.

Par ailleurs, la restriction de l’étude à un quartier oblige au préalable à définir des limites, ce qui n’est pas sans impact sur les résultats de l’estimation de la fonction des prix hédonistes. Ce choix réalisé, cette méthode oblige également à rassembler des transactions sur une longue période, afin d’obtenir un échantillon d’observations suffisant pour réaliser une analyse statistique convenable. En outre, cette méthode ne permet pas toujours l’analyse d’un nombre suffisant de situations contrastées en termes de caractéristiques.

Ces réserves concernant les alternatives à la méthode des prix hédonistes standard conduisent à ne pas la rejeter. Ponctuellement, dans des contextes singuliers, les autres méthodes peuvent être plus adéquates (BOULES et alii, 1997, p.1).