5. Conclusion

La méthode des prix hédonistes constitue un outil indispensable à l’étude des impacts d’une modification d’attributs de biens différenciés et à la valorisation des caractéristiques des biens différenciés pour lesquelles il n’existe pas de marché. Le marché de l’immobilier est un lieu d’application privilégié de la méthode des prix hédonistes. En effet, les politiques publiques et les décisions privées peuvent modifier le voisinage des biens immobiliers, donc les attributs de chaque logement, provoquant ainsi une modification du prix des biens immobiliers et des prix hédonistes des caractéristiques.

La fonction des prix hédonistes est le lieu d’équilibre de l’offre et de la demande des biens immobiliers. Elle permet de confronter à la réalité les théories de capitalisation de l’offre de biens publics locaux et les modèles de localisation résidentielle des ménages. En effet, ces théories tentent de formaliser les choix résidentiels des ménages en fonction de l’offre de biens publics locaux. La spécification des fonctions d’utilité des ménages dans ces théories indique les variables explicatives à prendre en compte dans les tests empiriques de la méthode des prix hédonistes et permet de simuler l’impact des modifications des variables explicatives sur les prix des biens immobiliers‘. Les liaisons que la fonction hédoniste permet d’établir, entre un certain nombre de variables explicatives et le prix du logement, n’ont de sens qu’insérées dans une théorie explicative, même imparfaite’ (MALEYRE, 1997).

Malgré des critiques sur le passage de la théorie au test empirique, la méthode des prix hédonistes demeure indispensable pour valoriser les caractéristiques des biens différenciés ne s’échangeant pas sur un marché. Le chapitre suivant consistera d’une part à appliquer la méthode des prix hédonistes au marché des logements dits anciens vendus sur le territoire de la commune de Lyon en 1995, et d’autre part à mesurer la valorisation immobilière de l’aménagement de l’espace public urbain.