1.2.1. La connaissance macroscopique du marché immobilier

Les professionnels ont une vision globale du marché. En effet, les agences immobilières ont une connaissance au jour le jour du marché de l’immobilier par l’intermédiaire de leurs clients (acheteurs, vendeurs, loueurs). Cette connaissance du marché leur permet de pouvoir expertiser un bien immobilier ou foncier. Il s’agit d’une connaissance de terrain du marché qui sert au sein d’organismes professionnels à la constitution d’études sur le marché. Ainsi, la Fédération Nationale des Agences Immobilières (FNAIM) réalise une étude trimestrielle du marché de l’immobilier. Il s’agit d’une vue générale du marché tant du point de vue des logements demandés, des logements construits que de l’évolution des financements.

Les promoteurs immobiliers interviennent sur le marché dit du logement neuf. Leurs organismes professionnels réalisent des études sur le marché immobilier. Des observatoires ont été constitués à ces fins dans les grandes agglomérations françaises. Il s’agit souvent du suivi d’une cohorte de logements sensés refléter le parc immobilier neuf, voués à la location, afin de déterminer un indice de l’évolution du prix des loyers. Une telle enquête existe pour l’agglomération lyonnaise et est réalisée par le Centre d’études de la Conjoncture Immobilière (CECIM).

Les banques interviennent sur le marché de l’immobilier. Elles ont une connaissance du marché par l’intermédiaire des prêts immobiliers qu’elles octroient à leurs clients et aux financements d’opérations immobilières avec les promoteurs, les marchands de biens et leurs investissements directs sur le marché du logement. Elles s’intéressent plutôt aux questions de financement et de retours sur investissements. Par ailleurs, comme pour tous les secteurs de l’économie, la Banque de France réalise des analyses conjoncturelles de l’évolution du secteur du bâtiment et du marché de l’immobilier.

Au côté des professionnels, l’état et ses services décentralisés, notamment les Directions Régionales de l’équipement, réalisent des études sur l’évolution du marché de l’immobilier tant au niveau national qu’au niveau local. Ils s’intéressent à la conjoncture du marché. En effet, dans une situation de chômage élevé, la connaissance de l’évolution du secteur du bâtiment, qui est un secteur économique qui emploie encore beaucoup de main d’œuvre est un élément important d’une politique économique. Par ailleurs, l’Etat et les organismes sociaux ont mis en place des aides diverses à l’accession à la propriété ou à l’accès au logement. Cette intervention dans le fonctionnement du marché immobilier nécessite de connaître son évolution et les répercussions des politiques publiques.

L’Institut National de la Statistique et des études économiques (INSEE) réalise une enquête intitulée Enquête Nationale Logement qui fournit des données sur le prix des logements achetés au cours des 25 dernières années. Elle distingue les prix en fonction des régions, de la taille de l’agglomération urbaine, entre logements situés au centre et localisés en périphérie ou entre l’habitat individuel et l’habitat collectif.

Toutes ces études sur l’évolution sont médiatisées par la presse, qui réalise régulièrement des numéros spéciaux sur l’immobilier et sur l’évolution du marché à Paris et dans les grandes agglomérations régionales. Ces données ne nous conviennent pas. En effet, nous avons souligné dans la première partie que l’offre de biens publics locaux ne bénéficie pas à tous les ménages puisque la plupart des biens publics sont des biens localisés. L’utilité retirée de la consommation des biens publics locaux par les ménages est souvent fonction de la distance séparant la localisation des biens publics et le lieu de résidence des ménages. Les données macroscopiques du marché de l’immobilier effacent l’anisotropie de l’espace en termes d’offre de biens publics locaux.