1.2.2. La connaissance microscopique du marché immobilier

Des données individuelles concernant les transactions immobilières existent. Elles ont été longtemps indisponibles pour les travaux scientifiques en France. Les services déconcentrés du Ministère des Finances possèdent des fichiers qui regroupent l’ensemble des transactions immobilières, quelle que soit la nature du bien et des intervenants. Ainsi, les services du Domaine, du Cadastre et de la Conservation des Hypothèques possèdent tous les actes de mutations effectuées en France.

Ces services avaient pour consigne de refuser toute consultation et communication de ces fichiers. Cela a, semble-t-il, évolué récemment. Le Ministère des Finances a autorisé ces services à fournir les fichiers pour des études effectuées par des organismes publics de recherches. Jusqu’alors, la communication de ces données relevait des relations que pouvaient entretenir les centres de recherches ou un chercheur avec ces organismes. A Lyon, la réponse de ces services avait toujours été négative.

Deux principales bases de données sont disponibles auprès des services déconcentrés du Ministère des Finances : la base MAJIC et la base ŒIL.

• La base MAJIC est utilisée par le service du Cadastre. L’unité d’observation n’est pas la transaction immobilière mais la parcelle cadastrale. Pour chaque parcelle cadastrale figure, dans la base, l’historique de la propriété de la parcelle, la description physique des biens immobiliers et la valeur locative. La valeur locative est déterminée par les services du Ministère des Finances à partir des caractéristiques du logement et de sa localisation. Elle sert de base au calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière. En revanche, l’historique ne recense pas le prix du logement lors des transactions dont il a pu faire l’objet.
• La base ŒIL est constituée par le service du Domaine. L’unité d’observation de la base est la transaction immobilière. Les données sont établies à partir des extraits des actes notariés établis lors de la transaction. Dans les actes des notaires figurent peu de renseignements sur les caractéristiques physiques des logements, même la superficie du logement n’y était pas forcément spécifiée jusqu’en juillet 1997 (Cf. Tableau 6.1). Les données descriptives du logement obtenues par l’analyse des extraits d’actes notariés sont complétées par certaines informations de la base MAJIC. Le prix de transaction est indiqué dans cette base à l’inverse de la base MAJIC, mais l’identité de l’acheteur et de celle du vendeur n’y figurent pas. Cette base a été étendue à la quasi-totalité des départements. L’objectif de la constitution de cette base est de pouvoir fournir une évaluation des biens immobiliers lors de leur vente ou de leur acquisition par l’Etat.

Source : Hiron (1999)

Au côté de ces bases constituées par des services du Ministère des Finances, d’autres bases ont été établies par les notaires et par certaines collectivités locales.

Les notaires possèdent l’ensemble des ventes dans un fichier centralisé : le Marché Immobilier des Notaires (MIN). A l’occasion de chaque transaction immobilière effective, le notaire envoie au MIN les renseignements concernant la mutation (nature du bien, superficie, prix, localisation, etc.) Le MIN comprend plus de deux millions de transactions pour la France et près de 120000 pour le Rhône. A partir de ces données, les notaires publient chaque année des statistiques sur l’évolution du marché. Cette analyse du marché est la plus fiable puisque les données des notaires sont exhaustives. Ces données sont consultables par tous les notaires par minitel. Cette consultation leur permet pour une localisation précise de connaître l’ensemble des mutations qui ont été réalisées à proximité.

Les collectivités locales ont été autorisées par la Loi à constituer des fichiers regroupant les transactions concernant les biens immobiliers et fonciers ayant eu lieu sur leur territoire de compétence. L’objectif est d’améliorer l’intervention des collectivités en matière d’action foncière, d’urbanisme et de planification urbaine. Ainsi les communautés urbaines de Lyon et de Brest ont été les premières à saisir la possibilité d’établir ces fichiers. La Communauté Urbaine de Lyon (COURLY) a ainsi constitué une base de données regroupant l’ensemble des transactions immobilières et foncières réalisées dans le périmètre de la COURLY depuis 1990. Elle est alimentée comme la base ŒIL par les extraits des actes de notaires communiqués par les Services Fiscaux. Le fichier n’indique pas le nom des propriétaires et son contenu n’est pas complété par les informations de la base MAJIC. Aussi le contenu en termes de description du bien immobilier ou foncier est-il peu détaillé (Cf. Tableau 6.2).

Source : COURLY, Action Foncière, OTIF