1.3. Les conséquences

En France, 53,8 % des logements étaient occupés par leur propriétaire en 1992 (CASES, 1995). Plus de la moitié de ces propriétaires (55,4 %) étaient d’anciens propriétaires, les autres sont des accédants à la propriété.

Le marché des biens immobiliers peut être segmenté en deux types de transactions : les transactions de logement neuf et les transactions concernant le logement ancien. Cette distinction induit des conséquences en termes de frais de notaires.

En effet, pour chaque transaction immobilière, il existe des frais que l’on dénomme généralement les frais de notaires qui viennent s’ajouter au prix du bien immobilier déterminé par la négociation entre le vendeur et l’acheteur. En France, les droits de mutation sont considérés comme très élevés par rapport à leur niveau dans les pays anglo-saxons. En fonction du type de logement, les droits de mutation (frais de notaire) sont différents.

Pour l’achat d’un bien neuf (moins de 5 ans et n’ayant pas été cédé une seconde fois dans les 5 premières années), les frais de notaires s’établissent entre 2,5% et 3 %. La TVA se rajoute au prix de vente (18,6 % avant le 01/1995, depuis 20,6 %). Pour les logements anciens, c’est-à-dire les logements achevés depuis plus de 5 ans ou qui ont fait l’objet d’une cession à titre onéreux depuis la première vente, les frais de mutation sont de 7,4 % auxquels il faut ajouter les frais de notaire comme pour un bien immobilier neuf. Aussi, entre un bien immobilier qui serait vendu une seconde fois et un bien qui ne serait vendu qu’une fois, l’écart du prix payé serait d’environ 13 %.

Les acheteurs peuvent être très différents. Au côté des ménages qui représentent la majorité des acheteurs de logements, d’autres agents économiques interviennent sur le marché comme les marchands de biens, les sociétés immobilières, les organismes financiers, et cetera. Cette diversité des acheteurs introduit une nouvelle segmentation du marché. En effet, les différents agents économiques n’ont pas les mêmes objectifs quand ils interviennent sur le marché. Ainsi les organismes financiers achètent des logements pour réaliser un investissement. Pour les ménages, l’achat d’un logement revêt plusieurs objectifs : l’achat d’une résidence principale, l’achat d’une résidence secondaire et l’achat comme investissement dans la pierre. Par ailleurs les ménages peuvent obtenir des déductions et des réductions d’impôt lorsqu’ils réalisent l’achat d’un bien immobilier.

Les principaux dispositifs existants de déductions et de réductions d’impôt dans les dernières années sont les suivants :

Ces trois mesures ont été supprimées à la fin de l’année 1997. De nouvelles mesures ont pris le relais notamment avec la loi Périssol. Elle s’applique aux logements neufs acquis entre le 01/01/96 et 31/08/99 et loués pendant 9 ans. Elle permet d’amortir 80 % de la valeur du bien en 24 ans. Les ménages déduisent de leur revenu 10 % par an les 4 premières années et 2 % par an les années suivantes. La déduction est limitée à 100000 francs par an. A cela s’ajoute la déduction à 100 % sans plafond des revenus fonciers.

Ces dispositions fiscales peuvent avoir des conséquences sur l’évaluation par les ménages du bien immobilier et donc sur le prix qu’ils sont prêts à payer pour ce bien. Certains ménages acceptent de payer plus cher un logement puisqu’ils bénéficient d’un avantage fiscal. En outre, pour les biens immobiliers neufs, les promoteurs augmentent parfois leur prix lorsqu’ils ont conçu leur programme immobilier dans une perspective de vente des logements dans le cadre d’un dispositif fiscal. Les revues spécialisées sur les investissements immobiliers et financiers recommandent toujours de ne pas tenir compte des avantages fiscaux pour évaluer l’intérêt d’un investissement et d’être vigilant sur les prix des biens achetés. Cela confirme que certains ménages sont tentés d’en tenir compte.

Les dispositions fiscales peuvent également provoquer une augmentation de la demande de certains logements et indirectement augmenter le prix d’une partie du marché. Ainsi, la Loi Méhaignerie a provoqué une augmentation importante de la demande de logements de petite taille dans les grandes agglomérations. Cela a eu pour conséquence une augmentation du prix de ces logements.

En outre, l’achat d’un bien immobilier comme investissement locatif peut introduire un biais quant au choix du bien immobilier. En effet, le propriétaire n’investit pas pour lui mais par rapport à la cible de locataire qu’il compte loger dans le logement. Aussi les déterminants du choix du logement ne sont pas les mêmes lorsqu’il s’agit de l’achat d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif.

Afin de limiter les biais, nous avons décidé de nous intéresser uniquement à un segment du marché : le marché des logements collectifs anciens et qui ne concernent que les acheteurs qui sont des particuliers. Nous n’avons pas retenu le marché de l’immobilier neuf puisqu’il est le principal marché à bénéficier des avantages fiscaux et que ce marché est plus restreint que celui de l’ancien. En outre, le marché du logement ancien offre une dispersion plus importante du point de vue géographique.