2.1. Le marché immobilier sur le territoire de la COURLY

Le service Action Foncière de la Communauté Urbaine de Lyon (COURLY) possède un fichier regroupant l’ensemble des transactions immobilières et foncières réalisées sur le territoire de la COURLY depuis 1990. Une de ces subdivisions, l’Observatoire des Transactions Immobilières et Foncières, qui a pour objectif de suivre le marché immobilier et de disposer de prix de référence sur le territoire de la COURLY, réalise chaque année une analyse du marché.

Le marché immobilier sur le territoire de la Communauté Urbaine de Lyon comprend environ 15000 transactions immobilières et foncières pour un montant de 10 milliards de francs chaque année. Entre 1990 et 1995, environ 90000 mutations ont été enregistrées. Les logements collectifs anciens représentent 54,8 % des transactions contre 21,4 % pour les logements collectifs neufs. La distribution des autres types de biens immobiliers et fonciers figure dans le tableau 6.3.

Source : COURLY, Action Foncière, OTIF, 1997

En 1995, les transactions immobilières sur le territoire de la COURLY ont représenté 13516 ventes, soit un nombre inférieur à la moyenne observée depuis 1990. Chaque année, un peu moins de 3 % du parc de logements existant change de propriétaires. Les logements collectifs anciens constituent 53,3 % des mutations pour un montant de 2,9 milliards de francs. Cette baisse du nombre de transactions touche l’ensemble du marché mais s’exprime avec une intensité plus importante sur le marché du logement neuf. Il est nécessaire de rappeler, qu’en 1995, une élection présidentielle a eu lieu. Les acheteurs ont pu repousser la date de leur achat dans l’attente de mesures favorables au marché de l’immobilier. Des mesures ont été effectivement annoncées à la suite de l’élection présidentielle. En 1996, le marché a retrouvé les niveaux antérieurs. La baisse a particulièrement touché le logement neuf (- 39 % pour les logements collectifs neufs et - 46 % des logements individuels neufs). Le marché du logement ancien a connu une baisse de 21 % pour le segment des logements collectifs anciens et de 16 % pour les segments des logements collectifs neufs.

• Le logement collectif neuf
  La particularité du marché du logement collectif neuf est l’explosion du nombre de logements d’une pièce. Dans le même temps, la taille moyenne du logement d’une pièce a diminué passant de 31 m² à 23 m². Cette croissance de la vente du logement d’une pièce s’explique par la multiplication des résidences étudiantes et par les avantages fiscaux de la Loi Méhaignerie qui a eu pour conséquence de favoriser les petits logements dans les grandes agglomérations. Le prix moyen par m² a cru pour ce type de logement s’établissant à 10800 francs en 1995.
  Pour les autres logements, la taille moyenne des logements a légèrement décru, passant de 80,7 m² en 1990 à 76,4 m² en 1995. Le prix du m² s’établit en 1995 à 9200 francs. En francs constants, le prix du m² en 1995 est le même que celui constaté en 1990.
  Ces logements ont été construits à 90 % dans les deux communes du centre de l’agglomération (Lyon et Villeurbanne). Les quatre arrondissements ( 3ème, 6ème, 7ème et 8ème arrondissements) de la Rive gauche du Rhône regroupent à eux seuls la moitié des programmes de construction.
• Le logement collectif ancien
  Entre 1990 et 1995, plus de 50000 ventes ont été enregistrées sur le marché du logement collectif ancien sur les 271000 logements constituant le stock de logements anciens lors du Recensement Général de la Population en 1991. Ce marché génère annuellement plus de 3 milliards de francs de transactions.
  A Lyon, de 1990 à 1995, le nombre moyen de ventes annuelles concernant le logement collectif neuf était d’environ 4700 mutations pour un prix moyen au mètre carré de 6500 francs. Compte tenu de l’évolution de l’inflation sur cette période, les prix moyens observés en 1995 sont en baisse de 10 % par rapport aux prix observés en 1990. Les très grands logements (d’au moins 6 pièces) connaissent une hausse des prix au mètre carré. Les petits logements (1 à 2 pièces) se vendent moins chers en 1995 (moins de 5000 francs par mètre carré) qu’en 1990 en francs courants (6000 francs par mètre carré).
  Les logements localisés sur la Presqu’île (les 1er, 2ème et 4ème arrondissements) représentent 27 % des transactions entre 1990 et 1995. 52 % des logements collectifs anciens ont été vendus sur la Rive gauche (les 3ème, 6ème, 8ème, 9èmearrondissements).
  La baisse du nombre de transactions a touché particulièrement les ventes à Lyon puisque les ventes se sont établies à environ 3900 transactions en 1995, contre une moyenne de 4700 entre 1990 et 1995.
• Le logement individuel neuf
  Environ 300 maisons ont changé de propriétaire chaque année sur le territoire de la COURLY pour un montant de 230 millions de francs. Les parcelles de terrains font environ 700 m² et la surface habitable moyenne des maisons est de 107 m². 73 % des maisons possèdent 4 ou 5 pièces, contre 22 % qui ont 6 pièces ou plus. En 1995, le marché du logement individuel neuf s’est effondré de 45 %. Les mêmes raisons que pour le logement collectif neuf semblent expliquer le ralentissement des ventes et de la construction.
• le logement individuel ancien
  Entre 1990 et 1995, environ 1500 logements individuels anciens ont été vendus en moyenne chaque année pour un montant annuel de transactions de 1,2 milliards de francs. La surface moyenne des terrains correspond à environ 1000 m². Les maisons ont une superficie d’environ 110 m². Seuls 61 % des maisons sont composées de 4 ou 5 pièces et 22 % ont 6 pièces ou plus.
  L’indication d’un prix moyen du m2 n’a pas de signification dans le cas du logement individuel qu’il soit neuf ou ancien. En effet, ce prix ne tient pas compte de la taille du terrain qui peut énormément varier d’un bien à un autre. Par ailleurs, les prix observés varient énormément d’une commune à l’autre.