2.2. Les données utilisées pour estimer la fonction des prix hédonistes

Après avoir justifier le recours à des données concernant les transactions immobilières plutôt que les loyers, il est nécessaire de préciser la nature exacte du marché de l’immobilier étudié.

En 1995, 3900 transactions ont été réalisées concernant des appartements dits anciens à Lyon. Cette connaissance des transactions résulte de la consultation de la base de données sur les opérations de ventes et d’achats de biens immobiliers et fonciers sur le périmètre de la Communauté Urbaine de Lyon détenue par le service des études foncières de la Communauté Urbaine de Lyon. Afin d’assurer la confidentialité de ces opérations, les informations contenues dans les actes de mutation ne sont pas toutes retenues pour renseigner la base de données. Ainsi, les informations relatives aux acheteurs et aux vendeurs sont presque inexistantes. Ces bases de données ont pour objet une connaissance et une maîtrise des opérations foncières par les collectivités locales. Aussi, les transactions ne sont-elles pas localisées par rapport à leur adresse postale mais par rapport au numéro de parcelle cadastrale sur laquelle le bien immobilier a été bâti. Cela explique que l’échantillon de notre test, initialement composé de 1991 transactions, pour lesquelles toutes les variables du tableau 6.2 étaient renseignées, a été ramené à 1499 transactions exploitables.

En effet, il a été nécessaire, pour l’exploitation de ces données, de transformer le numéro de la parcelle cadastrale en adresse postale. Cette opération a été réalisée manuellement en repérant les différentes transactions sur les planches cadastrales. L’ancienneté- de certaines planches a conduit à la consultation de microfiches, plus à jour, concernant le cadastre. Malgré la consultation de ces deux sources d’information, certaines transactions n’ont pu être localisées par une adresse postale. Ces transactions ont été exclues de l’étude. En outre, certaines transactions concernaient des appartements dont l’immeuble se situait au milieu de parcelles cadastrales bâties. Il n’a pas été possible de déterminer de manière certaine leur adresse postale. Ces transactions ne sont pas incluses dans l’échantillon de l’étude.

Afin de compléter les informations contenues dans la base, une enquête de terrain a été menée. Cette phase de l’étude de la capitalisation a conduit à une diminution de la taille de l’échantillon des transactions étudiées, puisque certaines adresses se sont révélées fausses. Par ailleurs, certaines transactions ont été faites par des promoteurs immobiliers pour récupérer le terrain afin de monter une opération immobilière. Aussi, au moment de l’enquête, les biens immobiliers n’existaient-ils plus.

Enfin, certaines variables contenues dans la base de données ne sont pas renseignées du fait de leur absence dans l’acte notarié. Cela concerne principalement la variable surface de l’appartement, renseignement non obligatoire dans les actes de vente jusqu’en juillet 1997. Les transactions dans ce cas n’ont pas été retenues dans l’échantillon.

En définitive, la population étudiée est de 1499 transactions immobilières concernant des logements collectifs dits anciens achetés sur le territoire de la commune de Lyon en 1995.