2.3. L’analyse de la base de données

Les transactions immobilières étudiées ne sont pas localisées de façon uniforme sur le territoire de la commune de Lyon. En effet, l’étude de la distribution des transactions selon l’arrondissement où se trouve le logement montre une hétérogénéité dans la localisation des biens immobiliers qui ont connu une mutation en 1995 (Cf. Tableau 6.4). Le troisième arrondissement de Lyon concentre le plus de transactions immobilières (18,1 %), suivi du sixième (15,2 %) et du septième arrondissement (14,2 %). Plusieurs explications peuvent être avancées pour expliquer ces différences. D’une part, il faut tenir compte du stock de logements disponible dans les différents arrondissements qui est fonction du type de bâti rencontré et de l’étendue géographique de l’arrondissement. D’autre part, les logements n’ont pas le même statut. Certains sont destinés à la location, d’autres à l’occupation par leur propriétaire. Ainsi, la part respective de ces statuts conduit à un nombre plus ou moins important de transactions.

Source : COURLY, Action foncière, OTIF, 1997

Le nombre de transactions immobilières décroît avec le nombre de pièces des logements (Cf. Tableau 6.5). Ainsi 27,2 % des logements sont des studios, contre seulement 3 % pour les logements de six pièces ou plus. Les studios et les logements de deux pièces représentent 50 % des transactions. Les grands logements (plus de quatre pièces) ne concernent que 10 % des transactions immobilières en 1995.

Source : COURLY, Action foncière, OTIF, 1997

Les caractéristiques de la variable superficie du logement figurent dans le tableau 6.6. La superficie moyenne des logements est de 65 mètres carrés.

Source : COURLY, Action foncière, OTIF, 1997

Source : COURLY, Action foncière, OTIF, 1997

Plus de 80% des biens immobiliers ont été vendus par des particuliers. Et près de 90 % des logements ont été achetés par des particuliers (CF. Tableau 6.7).

Source : COURLY, Action foncière, OTIF, 1997

Le tableau 6.8 apparaît très important, dans la mesure où il permet de segmenter le marché de l’immobilier en fonction du type d’acquéreurs. Dans le cadre de l’estimation de la valorisation immobilière de l’aménagement de l’espace public urbain, il est nécessaire de réduire les transactions utilisées pour le test empirique aux transactions dont les acheteurs sont des particuliers pour que la valorisation immobilière observée résulte bien du choix des ménages. Ainsi le nombre de transactions concernées par l’analyse est de 1336. Ces dernières concernent les biens immobiliers collectifs dits anciens localisés à Lyon et acheté par des ménages en 1995. Il faudrait pouvoir distinguer les transactions qui concernent un bien immobilier servant de résidence à son propriétaire, de celles qui correspondent à un investissement locatif. Les informations disponibles ne le permettent pas. L’annexe 1 permet de localiser les transactions immobilières étudiées.