5. Conclusion

La fonction de valorisation immobilière estimée pour les logements collectifs dits anciens achetés par des particuliers en 1995 à Lyon indique que l’aménagement et l’usage de l’espace public urbain est une variable prise en compte dans la valorisation des biens immobiliers. La valorisation de l’aménagement de l’espace urbain est loin d’être négligeable puisqu’elle représente environ 3,6 % du montant des transactions estimés. Les situations en termes d’aménagement de l’espace public sont très contrastées. La différence entre les scénarios extrêmes est d’environ 42,5 %. L’impact des transports est important et est sûrement sous-estimé puisqu’il n’a pas été possible de prendre en compte les effets du réseau de transport collectif de surface relativement dense à Lyon. Les communes en choisissant la localisation et la nature des investissements en matière de transport et d’aménagement de l’espace public, provoquent des effets de valorisation et de dévalorisation des biens immobiliers.

Les résultats obtenus n’infirment pas la théorie. En effet, tous les paramètres estimés ont le signe attendu. Les caractéristiques du logement et de l’immeuble représentent une grande part du prix du logement. L’offre de biens publics locaux et plus particulièrement l’aménagement de l’espace public remettant en cause l’isotropie des localisations ont une incidence sur le prix des logements. En fonction des caractéristiques de l’aménagement, la valorisation est positive ou négative. Cela renforce l’idée que l’étude de la valorisation en recourant aux dépenses publiques n’est pas pertinente. Les ménages tiennent compte des caractéristiques de l’offre de biens publics locaux, mais pas des dépenses engagées dans leurs fonctions d’utilité. Le gradient de rente décroissant avec la distance au centre est observé. Le prix des logements diminue en fonction de l’éloignement de la Préfecture du Rhône.

L’introduction de la distance au centre, d’un effet localisé du métro ou des nuisances du passage des bus a permis de prendre en compte l’anisotropie des localisations. Cependant, les biens immobiliers sont localisés dans des quartiers qui se caractérisent par une certaine homogénéité interne en termes d’attributs. Cela nous oblige à nous intéresser aux conséquences de la remise en cause de l’hypothèse d’indépendance des observations sur l’estimation de la fonction de valorisation immobilière.

Nous savons que les modèles présentés dans ce chapitre sont soumis à un niveau élevé d’hétéroscédasticité. La présence d’hétéroscédasticité conduit à la remise en cause des t de Student et de la valeur du Fisher. Mais pourquoi ces modèles possèdent-ils de l’hétéroscédasticité ? Les analyses en coupe transversale sont connues pour générer souvent de l’hétéroscédasticité. Son existence peut relever de l’absence de prise en compte d’effets spatiaux. Anselin et Griffith (1988) montrent que les tests sur l’hétéroscédasticité sont très sensibles à la présence d’effets spatiaux. Aussi, l’existence d’hétéroscédasticité peut-elle résulter de la présence de relations spatiales entre les données non prises en compte par la méthode des moindres carrés ordinaires. Dans le prochain chapitre, les relations spatiales entre les observations seront étudiées et nous analyserons les modèles spatiaux qui nous permettrons de les intégrer dans l’équation de valorisation immobilière.