Un premier clivage peut être établi, en fonction du type d’opérateur. Les organismes HLM, promoteurs et bailleurs traditionnels se distinguent aussi bien dans leurs structures que dans leurs modes d’intervention et de gestion des structures associatives qui n’ont que depuis peu la possibilité d’intervenir comme opérateurs maîtres d’ouvrage dans le domaine du logement.
En effet, depuis 1990, l’ouverture de la maîtrise d’ouvrage aux structures associatives a suscité un nombre important de demandes d’agrément. Un engouement qui révèle l’espace laissé vacant par la maîtrise d’ouvrage classique (mais correspondant néanmoins à une demande spécifique) et susceptible de répondre aux aspirations du mouvement associatif.
Les difficultés rencontrées dans ce nouveau métier, qui a provoqué d’importantes restructurations internes, expliquent pour une large part que sur la quinzaine d’agréments accordés depuis 1990, seuls deux ou trois organismes agréés (HHI, CICRA, Solofa) continuent d’avoir une activité quelque peu soutenue de maîtrise d’ouvrage. Les domaines d’intervention classiques continuent d’être leur principale activité. Mais contrairement à ce qui s’est passé par exemple en région parisienne, l’activité des organismes agréés a été complémentaire et non concurrente de celle des organismes HLM, avec qui ils avaient déjà l’habitude de travailler. L’engagement de ces derniers (déjà sensibilisés au logement des plus démunis) dans le PLA-TS est en fait à l’image de leur dynamisme dans la construction sociale classique.
Des différences parfois fondamentales peuvent également exister entre opérateurs de même type. Les organismes HLM, en fonction de leur logique de gestion (publique ou privée) ne développent pas les mêmes rationalités dans leurs interventions. Il apparaît en effet que les logiques de gestion des organismes publics (OPHLM et OPAC rattachés aux collectivités locales) sont guidées par des rationalités de type ’politique’ alors que les bailleurs privés (SA d’HLM) développent des logiques fondées sur une rationalité gestionnaire et la recherche d’un minimum de rentabilité307. Mais d’une manière générale, les bailleurs sociaux remplissent de plus en plus difficilement leur mission sociale et la paupérisation croissante de leur parc les amène à développer des logiques de gestion de plus en plus sélectives.
De même les structures associatives, dont le domaine d’intervention a été jusqu’ici cantonné à l’action sociale, abordent cette production avec toute leur culture de lutte contre l’exclusion, leur connaissance des populations défavorisées en plus de leurs engagements sur d’autres terrains et de la nécessité de maîtriser ce nouveau métier. La logique d’insertion, d’intégration et de défense de l’individu qui a toujours guidé leurs actions trouve dans la maîtrise d’ouvrage un prolongement qui leur assure la maîtrise de la totalité de la chaîne, de l’accueil jusqu’au logement.
cf. C. Bourgeois, 1995.