Structure de la production et analyse des coûts

L’analyse de la structure du parc de logements très sociaux menée dans le cadre du groupe de travail sur la maîtrise des coûts porte sur un important échantillon de la production réalisée entre 1994 et 1996 sur le territoire de la communauté urbaine de Lyon (cf. Encadré 1 ci-dessus), qui représente d’une certaine manière la deuxième génération de produits-logements issus de la loi Besson succédant à la production 1990-1994 dont la structure et les modalités ont été analysées supra.

L’échantillon analysé compte 873 logements financés en PLATS, réalisés dans le cadre de 237 opérations immobilières reparties en deux groupes distincts : l’acquisition-amélioration (PLATS AA) et le neuf (PLATS neuf).

Les PLATS AA représentent un volume de 190 opérations réalisées sur le territoire de la Communauté urbaine de Lyon entre 1994 et 1996 par 19 maîtres d’ouvrage (13 organismes HLM et 6 associations agréées). Ceux-ci ont ainsi mis sur le marché 632 ’nouveaux’ logements très sociaux qui, pour un certain nombre, représentent une véritable offre nouvelle en ce sens qu’ils sont remis sur un marché dont ils étaient exclus car vacants, il s’agit pour le reste plutôt d’une offre renouvelée dans ses forme et statut car portant sur des logements qui, déjà sur le marché immobilier local, passent par ce biais dans le ’sous-marché’ du logement très social.

La production neuve est quant à elle le fait des seuls organismes HLM. Des 13 organismes engagés dans ces opérations neuves, seuls 2 ne sont pas dans le même temps répertoriés en acquisition-amélioration (de même que 2 autres présents dans ce dernier cas ne sont pas engagés en neuf). Dans le même contexte que l’acquisition-amélioration, elle correspond à 241 logements repartis sur 47 programmes mixtes PLA/PLA-TS et constituent donc une offre réellement nouvelle.

La méthodologie d’analyse des coûts adoptée (voir encadré ci-dessus pour les modalités méthodologiques sur ces traitements statistiques) consiste à rechercher de manière plus ou moins systématique les relations entre les différents éléments de coût et l’ensemble des variables internes ou de contexte intervenant dans le montage d’une opération. Dans un premier temps cette analyse va s’orienter vers la recherche de liens ’quantitatifs’ ou ’physiques’ entre le niveau de production et les déterminants de cette production par l’analyse des tableaux de contingence issus de croisements de l’ensemble des variables entre elles.

Un des critères statistiques de validation de ces relations retenu est le ’khi-deux’ qui compare la répartition réelle de la production à une situation hypothétique d’indépendance entre les variables croisées et caractérise le décalage observé par référence à une loi statistique.

Les tableaux croisant les variables deux à deux (chaque variable est croisée avec l’ensemble des autres variables) sont nombreux et le test de khi-deux permet de repérer ceux dont les variables lignes et colonnes entretiennent des liaisons statistiques significatives, la force de ces liaisons étant jaugée à un seuil d’erreur fixée ici à 1%. Les croisements significatifs à ce seuil ont été retenus mais les tableaux correspondants n’ont pas été reproduits.

Pour chaque variable sont analysées et interprétées les liaisons les plus significatives avec les modalités des autres variables. Ceci permet de mettre en valeur les couples de modalités contribuant le plus (donc présentés dans un ordre décroissant d’importance) aux liaisons observées.

Ces liaisons caractérisent la production dans son ensemble, dont les traits généraux ont été soulignés ci-dessus.

Dans un second temps, le même type de traitement sera effectué en comparant non plus les répartitions de la production mais les moyennes des coûts ou d’éléments de coûts dans chaque modalité (types de logements, localisation, type d’opérateur...) à la moyenne générale de ces coûts (tous types, toutes localisations, ensemble des opérateurs...).

La première approche permettra donc de mesurer les tendances de la production et ses déterminants tandis que la seconde doit permettre de déceler quels éléments contribuent le plus, sous réserve de leur poids, à modérer ou au contraire à alourdir les coûts de production.

Pour tenir compte de leurs spécificités, l’analyse ainsi que les résultats seront présentés pour chacun des produits-logements identifiés (PLATS neuf et PLATS acquisition-amélioration).