COMPARAISON DE MOYENNES ET RECHERCHE DES DISCRIMINANTS

La déclinaison des coûts moyens globalement considérés du foncier, des travaux et des honoraires dont la somme constitue le prix de revient total, varie suivant les modalités retenues. La comparaison des coûts selon les différentes modalités d’une même variable permet de les situer les unes par rapport aux autres et par rapport à la moyenne globale. Cette comparaison permet de déterminer les facteurs de coûts liés à telle ou telle modalité particulière indépendamment des autres variables. Ainsi on peut lier à chaque modalité particulière (par exemple le Centre pour la variable localisation ou les copropriétés dégradées pour le type de bâti) un coût moyen qui sera comparé à la moyenne générale suivant un critère statistique prenant en compte le poids de chaque modalité et la dispersion (écart type) de ce coût dans cette modalité. Les différences constatées étant plus ou moins significatives, un seuil de validité doit être fixé pour discriminer : il est ici de 1% c’est-à-dire que les modalités retenues sont très significativement différentes de la moyenne générale avec un risque d’erreur de seulement 1%.

Les résultats pour le prix de revient analysé ici peuvent être complétés par le détail de ses composantes (foncier, travaux et honoraires) pour en affiner l’analyse.

Le prix de revient moyen général est de 6 593 F/m²SH. Le calcul de cette moyenne pour l’ensemble des modalités donne un continuum allant de 4 784 pour les copropriétés dégradées à 7 160 F/m²SH pour l’hypercentre. Certaines modalités peuvent présenter un coût moyen particulièrement élevé ou bas, mais n’en sont pas pour autant significatives d’une tendance car leur poids trop faible ne permet pas de tirer des conclusions valides. En tenant compte de ces aléas, on retient la liste des modalités qui diffèrent de la moyenne générale en indiquant une tendance significative. Celle-ci est positive ou négative selon le sens de l’écart.

Les modalités qui diffèrent de la moyenne générale dans le sens d’un écart positif s’opposent donc aux autres. Celles qui n’ont pas été retenues se situent autour de cette moyenne et ne présentent pas d’intérêt discriminant.

Ainsi les modalités qui tirent vers le haut (on peut en effet interpréter les écarts positifs comme une contribution des modalités concernées au renchérissement des coûts et inversement pour les écarts négatifs) le prix de revient sont dans l’ordre décroissant :

• La localisation dans l’hypercentre : c’est le plus important déterminant à la hausse du prix de revient. Or cette localisation est caractérisée par un foncier moyen grâce à l’action des collectivités locales et un montant de travaux au-dessus de la moyenne. L’apparent paradoxe qui amène à un prix de revient élevé en partant de foncier et de travaux moyens s’explique par la grande dispersion de ces deux éléments (cf. les coefficients de variation de 43 et 49%) qui permet de supposer que ces éléments, bien que dans la classe ’moyenne’, se situeraient plutôt vers ses bornes supérieures. L’agrégation de ces variations amène à un coût global élevé.

• Le bâti de type collectif en pleine propriété mixte PLA/PLA-TS : cela s’explique par le critère précédent, à savoir une localisation préférentielle dans l’hypercentre, mais avec en prime des travaux très importants et des actions de relogement nombreuses qui annulent la faiblesse du coût d’acquisition.

• Le bâti de type collectif en pleine propriété 100% PLA-TS : ce sont les travaux qui interviennent ici pour relever un foncier bas.

• L’achat du foncier au privé : ici, c’est le peu de travaux qui est compensé (ou plutôt conditionné?) par une localisation centrale jouant sur le coût du foncier. Il y a aussi le fait que ce mode d’acquisition soit surtout le fait des associations dont les outils de prospection et de négociation foncière ne sont peut-être pas les plus performants. Elles se ’rattraperaient’ ainsi en réduisant les travaux (en tout cas leur montant) au strict minimum.

Les modalités tirant le prix de revient vers le bas sont dans l’ordre décroissant :

• Le bâti de type copropriété dégradée : situé dans l’Est (Plaine de l’Est et Rhône aval) ce type de bâti recouvre des petits et moyens logements dont les coûts fonciers résultent pour une part directement de cet état de dégradation. L’engagement des collectivités dans la requalification des ensembles concernés rencontre la désaffection des opérateurs, d’où une politique de préemption dynamique aboutissant à des offres encore plus intéressantes. Les locataires ne s’y trompent pas qui ’préfèrent’ dans tous les cas être relogés ailleurs.

• La localisation dans les secteurs Est (Rhône aval, Plaine de l’Est et dans une moindre mesure Rhône amont) reprend les principales caractéristiques de la modalité précédente (copropriété dégradée). Mais on y retrouve en plus du relogement définitif (Plaine de l’Est), le maintien dans les lieux pendant les travaux (Rhône aval).

• Le maintien dans les lieux pendant les travaux est le troisième élément de modération des coûts mais n’intervient qu’en complément notamment en fonction du type de logement et de la localisation. Son caractère modérateur est en fait relié aux logements les moins chers acquis sur préemption dans le secteur Rhône aval, c’est-à-dire bien souvent des logements en copropriétés récentes dégradées.

• Les opérations de ’PLA-TS pur’ c’est-à-dire les programmes dont le taux de mixité est supérieur à 75%. Dans le cas inverse, les caractéristiques générales des logements PLA vont en quelque sorte ’déteindre’ sur le PLA-TS qui s’en trouvera ainsi un peu relevé.

Pour la lecture des tableaux, voir le codage des variables dans l’encadré 6 ci-dessus.