Approche globale et synthèse des caractéristiques de la production

Les méthodes d’analyse factorielle permettent de dresser une vue synthétisant l’ensemble des relations importantes entre les différentes variables et d’interpréter cette représentation en termes de corrélation. L’intérêt, par rapport aux analyses présentées plus haut (dont les résultats sont confirmés par ces méthodes), est non seulement, en les synthétisant, de forcer à une interprétation globale, mais aussi de permettre de faire le lien entre les différentes variables analysées. Aux relations et corrélations qui lient les variables entre elles s’ajoutent les liens que les individus (ici les opérations ou les opérateurs) ont avec elles, mais le nombre trop important d’individus ne permet pas ici de représentation satisfaisante. Aussi s’en tient-on à celle des variables. L’interprétation des résultats se fait sur la base des graphiques factoriels matérialisant dans un espace (plan) à deux dimensions les relations multiples qui lient les variables les unes aux autres.

L’analyse en composantes principales des éléments de coûts matérialise les relations qu’ils entretiennent entre eux et avec d’autres variables quantitatives.

Le graphique des variables de coûts présente sur le premier facteur une opposition entre travaux (et les honoraires qui semblent y être fonctionnellement liés) et foncier. Cette opposition illustre le mécanisme de régulation des coûts sur le mode des vases communicants dont il a été question plus haut : l’augmentation du coût du foncier entraîne (contraint) une limitation du montant des travaux.

Cette opposition est éclairée par deux relations :

• celle qui oppose le taux de PLA-TS au montant des travaux : plus le taux de PLA-TS est élevé, moins on fait de travaux. Or ce taux est maximal (100%) pour les associations agréées qui ne produisent que du TS.

• cette opposition est renforcée par la relation entre ce taux de PLA-TS et le foncier.

Cet axe synthétise donc la pratique des associations agréées qui paient le prix fort au moment de l’acquisition et sont donc conduites à limiter les travaux, opposée à celle des organismes HLM dont les facilités en matière foncière leur permettent de s’engager dans des travaux plus lourds.

Le deuxième facteur montre une corrélation forte entre le prix de revient et le foncier, opposés au taux d’occupation et à la surface moyenne. D’une part cela confirme bien que le prix de revient est gouverné par le foncier. L’opposition au taux d’occupation reflète la moins-value que celle-ci représente lors de l’acquisition tandis que l’opposition à la surface habitable renforce le constat généralement fait d’une baisse tendancielle du prix de revient au m²SH à mesure que la surface augmente.

Cet axe synthétise donc les tendances du marché foncier qui apparaissent comme encadrant les coûts.

Le graphique des variables qualitatives montre sur le premier facteur l’opposition entre la copropriété simple (type de bâti des associations agréées) et la pleine propriété mixte PLA/PLA-TS (organismes HLM). Sur le deuxième facteur l’hypercentre s’oppose aux secteurs de l’Est, fortement corrélés au type de bâti ’copropriété dégradée’.

Les deux graphiques sont à rapprocher, à superposer en quelque sorte (à partir des origines) pour visualiser les liens entre les deux types de données :

- les secteurs Est sont en phase avec les taux d’occupation élevés et donc des actions de relogement, les copropriétés dégradées. Ils sont opposés au prix de revient.

• l’hypercentre est en corrélation avec le prix de revient et le bâti de type ’pleine propriété’, mixte et 100% PLA-TS, il est opposé à la surface et à l’occupation.

• le foncier est lié à la maison individuelle et à la copropriété simple, et au secteur Coteaux Ouest.

L’ensemble de ces relations oppose les secteurs centraux, domaine de la pleine propriété (lieu d’intervention privilégié, prix de revient élevé) aux secteurs périphériques dominés par la copropriété (foncier et prix de revient bas, logements occupés).

Dans un cas on se trouve dans une situation d’investissement, de constitution d’un patrimoine bien situé et totalement maîtrisé, dans l’autre il s’agit plutôt d’une réponse à l’appel des collectivités, une situation de participation à des tentatives de requalification.