Comparaison de moyennes et recherche de discriminants

Le prix de revient moyen général est de 7 297 F/m²SH. Le calcul de cette moyenne pour l’ensemble des modalités va de 6 664 dans le secteur Plaine de l’Est à 8 869 F/m²SH pour le bail à construction privé. Certaines modalités peuvent présenter un coût moyen particulièrement élevé ou bas, mais ne seront pas pour autant tenues pour significatives d’une tendance car leur poids trop faible ne permet pas de tirer des conclusions valides. En tenant compte de ces aléas, on retient la liste des modalités qui diffèrent de la moyenne générale en indiquant une tendance significative positive ou négative.

Les modalités qui diffèrent de la moyenne générale dans le sens d’un écart positif s’opposent donc aux autres. Celles qui ne sont pas retenues se situent autour de cette moyenne et ne présentent pas d’intérêt discriminant.

Les modalités qui interviennent dans la hausse du prix de revient sont, dans l’ordre décroissant :

• les petits logements : c’est le plus important déterminant d’un prix de revient élevé. Cette catégorie de logements se situe généralement dans l’hypercentre et affiche un foncier mais aussi des travaux élevés. Au-delà de la relation bien connue entre surface et coût (qui fonde dans une certaine mesure le ratio coût/m²SH), qui est, au passage, validée dans la production PLA-TS neuve, c’est dans le rapprochement entre ce type de logement et l’hypercentre que se tient l’explication : si le petit logement coûte structurellement cher et si l’hypercentre est le secteur le plus recherché, alors le petit logement dans l’hypercentre ne peut que renchérir les coûts.

• la localisation dans l’hypercentre arrive logiquement comme deuxième facteur. Reprenant les arguments des ’petits logements’ qui y sont surreprésentés, l’hypercentre joue de la rareté des opportunités foncières pour présenter les prix fonciers les plus élevés.

• une mixité trop basse ou trop élevé correspond à un niveau de coût élevé : dans le premier cas il peut y avoir déficit d’exploitation des moyens spécifiquement mobilisés en faveur du PLA-TS car un trop faible nombre de logements en profite ; dans le second cas le nombre de logements devient une source de déséquilibres.

• la localisation dans le secteur Coteaux Ouest : l’opposition traditionnelle à l’implantation de logements sociaux dans ce secteur résidentiel peut trouver là une de ses expressions (la limitation par les prix) tout comme une justification pour certains de ne pas y aller. Le paradoxe reste que ce n’est pas tant le foncier que les honoraires, poste généralement secondaire, qui expliquent cet écart.

• l’acquisition auprès d’une collectivité locale n’est pas vraiment la meilleure affaire même si ce n’est pas à l’acquisition que cela se joue. Les travaux qui grèvent le coût ne sont certes pas du ressort de celle-ci, mais le foncier, qui entretient de toutes façons une relation d’ajustement avec ceux-ci, peut servir de rempart.

Les modalités tirant le prix de revient vers le bas sont dans l’ordre décroissant :

• les grands logements, qui se situent à l’opposé du premier déterminant à la hausse du prix de revient. La relation surface/coût répond ici aussi aux attentes. Ces grands logements se situent surtout dans le centre et présentent un foncier relativement abordable, issu des négociations avec le privé. Peut-être faut-il voir là un effet de conjoncture, les marchés ayant connu ces dernières années une certaine accalmie.

• la localisation dans le secteur Plaine de l’Est s’oppose à l’hypercentre. Mais le fait marquant dans ce cas précis est que le foncier n’est pas le résultat d’une transaction onéreuse (apport par l’opérateur ou ’cession gratuite’ d’un tiers). La validité de ce critère reste donc pour une grande part attachée à cet élément.

• une mixité moyenne c’est-à-dire un taux de PLA-TS entre 10 et 18% : tout comme les extrêmes semblent nuisibles en la matière, le bon dosage PLA/PLA-TS se situe naturellement à mi-chemin. Cela signifie donc un optimum correspondant à deux ou trois TS dans un ensemble d’une vingtaine de logements.

• le secteur Centre peut être lieu de modération, tout au moins en ce qui concerne la partie de sa production qui se situe nettement dans les coûts les plus bas. L’importance de ce secteur et l’absence d’éléments d’analyse plus fins ne permettent pas de faire objectivement la part des choses dans ce dualisme. Ceci confirme l’idée que même s’il n’est pas question de remettre en cause les découpages généraux dont la légitimité et la pertinence sont bien établies, il n’en est pas moins nécessaire, pour appréhender les réalités du terrain, d’aller parfois en deçà du découpage par secteur, surtout pour une production aussi parcimonieuse.