23. Répartition des prix immobiliers sur l’agglomération lyonnaise

L’observation des prix immobiliers sur la région lyonnaise se fonde sur les données recueillies par l’Observatoire des Transactions Immobilières et Foncières (OTIF) de la Communauté urbaine de Lyon. L’OTIF procède, à partir de données collectées dans les extraits d’actes notariés, fournis par les services fiscaux, à une analyse du marché foncier et immobilier. Nous disposons, grâce aux données fournies par l’OTIF, du nombre des mutations et des prix sur le périmètre de la Communauté urbaine de Lyon des maisons neuves, des maisons anciennes, du collectif neuf et du collectif ancien. Etant donné que le périmètre de la Communauté ne recouvre pas celui de l’aire d’étude, nous avons essayé de reconstituer les données au delà de ce périmètre. Ce travail s’est révélé impossible sur l’intégralité de l’aire du fait de la pauvreté et le manque d’homogénéité des données disponibles. Néanmoins sur le périmètre du schéma directeur de l’agglomération lyonnaise, les données ont pu être reconstruites d’une façon satisfaisante²¹.

En outre, du fait de l’hétérogénéité du parc immobilier selon les zones géographiques, nous avons opté pour la construction d’un indicateur synthétique de valeurs immobilières. En effet, la ville-centre est caractérisée par une concentration d’immeubles collectifs et une faible présence de maisons individuelles, alors que plus on s’éloigne du centre, plus le parc immobilier se caractérise par la forte présence de maisons individuelles.

L’observation du marché s’est faite sur la période 1990 à 1996 sur chaque catégorie de parc (collectif ancien, collectif neuf, maison ancienne, maison neuve). Pour chacune de ces catégories, un prix moyen a été calculé sur l’ensemble de cette période pondéré par le nombre de mutations observé chaque année. (Cf. annexe 4-3). Ensuite, ces prix ont été rapporté sur la moyenne observée sur l’ensemble des zones géographiques afin de construire un indicateur base 100 sur la moyenne de chaque catégorie. Enfin, les indicateurs ont été moyennés afin d’obtenir un indicateur global synthétique.

Tableau 4-23. Indicateurs des valeurs immobilières par zone géographique de l’aire d’étude
N° zone	Nom de la zone	indicateur maisons neuves	indicateur maisons anciennes	indicateur collectif neuf	indicateur collectif ancien	indicateur synthétique
1	Hypercentre		129	131	122	128
2	Rive gauche		128	121	130	126
3	Lyon Sud Est	121	87	111	104	106
4	Lyon Sud		107	115	109	110
5	Lyon Sud Ouest	127	136	111	118	123
6	Lyon Ouest	127	125	103	98	113
7	Croix Rousse		155	121	127	134
8	Villeurbanne	84	83	100	103	92
9	Caluire	147	128	122	131	132
10	Vaulx en Velin - Décines	55	59	68	76	65
11	Bron	99	100	113	89	100
12	St Fons - Vénissieux	56	61	82	78	69
13	Ste Foy - La Mulatière - Pierre Bénite	72	96	107	100	94
14	Tassin - Ecully - Champagne	141	142	117	133	133
15	Secteur Neuville	112	90	92	97	98
16	Rillieux	69	91	81	84	81
17	Meyzieu - Jonage - Jons - Pusignan	59	70	81	80	73
18	Chassieu - Genas	75	88	107	115	96
19	St Priest	64	79	97	78	80
20	St Bonnet - St Laurent	59	71	70	67	66
21	Corbas - Mions - St Pierre de Chandieu	59	71	70	67	66
22	Solaize - Feyzin - St Symphorien	45	65	62	68	60
23	Irigny - Vernaison - Charly	87	92	64	101	93
24	Secteur Limonest - Dardilly	98	114	101	127	110
25	Secteur Mont d’Or	140	135	123	98	124

Globalement, on observe que plus l’éloignement au centre est important, plus les valeurs immobilières sont faibles. La mise en oeuvre d’une régression linéaire entre la distance au centre et les valeurs immobilières montre que la distance explique environ 58% de la variance des valeurs immobilières (cf graphique 4-20).

Graphique 4-20. Relation entre distance au centre et valeurs immobilières

L’observation des valeurs immobilières fait apparaître également le marquage social de l’agglomération. Les valeurs immobilières sont en effet plus élevées dans l’Ouest de l’agglomération qui bénéficie d’aménités naturelles et réunit une population socialement plus élevée et plus aisée que dans l’Est.

Notes

21.

Ces données ont été recueillies principalement dans la revue « Indicateur Bertrand Rhône-Alpes, Guide immobilier neuf et ancien ».