Annexe 4-3 : La construction d’un indicateur synthétique des valeurs immobilières

L’observation des prix immobiliers sur la région lyonnaise se fonde sur les données recueillies par l’Observatoire des Transactions Immobilières et Foncières (OTIF) de la Communauté urbaine de Lyon. L’OTIF procède, à partir de données collectées dans les extraits d’actes notariés, fournis par les services fiscaux, à une analyse du marché foncier et immobilier. Nous disposons, grâce aux données fournies par l’OTIF, du nombre des mutations et des prix sur le périmètre de la Communauté urbaine de Lyon des maisons neuves, des maisons anciennes, du collectif neuf et du collectif ancien. Etant donné que le périmètre de la Communauté ne recouvre pas celui de l’aire d’étude, nous avons essayé de reconstituer les données au delà de ce périmètre. Ce travail s’est révélé impossible sur l’intégralité de l’aire du fait de la pauvreté des données disponibles. Néanmoins sur le périmètre du schéma directeur de l’agglomération lyonnaise, les données ont pu être reconstruites d’une façon satisfaisante⁴⁹.

En outre, du fait de l’hétérogénéité du parc immobilier selon les zones géographiques, nous avons opté pour la construction d’un indicateur synthétique de valeurs immobilières. En effet, la ville-centre est caractérisée par une concentration d’immeubles collectifs et une présence faible de maisons individuelles, alors que plus on s’éloigne du centre, plus le parc immobilier est caractérisé par la forte présence de maisons individuelles.

L’observation du marché s’est faite sur la période 1990 à 1996 sur chaque catégorie de parc. Pour chacune de ces catégories, un prix moyen a été calculé sur l’ensemble de cette période pondéré par le nombre de mutation observé chaque année. Ensuite, ces prix ont été rapporté sur la moyenne observée sur l’ensemble des zones géographiques afin de construire un indicateur base 100 sur la moyenne de chaque catégorie. Enfin, les indicateurs ont été moyennés afin d’obtenir un indicateur global synthétique.