III - 2.1 LA PROPRIETE DU SOL

Que signifie alors : ’propriété de l’Etat’ ?

L’Etat est en fait un propriétaire théorique dont les institutions sont les propriétaires-gestionnaires. Les institutions de l’Etat sont multiples et existent à tous les niveaux hiérarchiques de l’administration. C’est tout d’abord le niveau ministériel et le très puissant Ministère de la défense qui inclut l’armée. C’est le Ministère du logement, mais aussi - à d’autres niveaux hiérarchiques - chacun des départements provinciaux ou municipaux du logement et bureaux d’arrondissements ou de districts du logement. C’est également chaque comité populaire, de la province, de la ville, de l’arrondissement, du district, du quartier ou de la commune.

Tableau : LES DROITS D’USAGE DU SOL EN FONCTION DES ACTEURS

	Catégorie d’usagers		Mode d’attribution des D.U.S.	Contenu des D.U.S.
Les droits d’usage du sol (D.U.S.) des particuliers
1		Particulier Cultivant un terrain agricole.	Mise à disposition gratuite pour : * 20 ans (plantation à récolte annuelle et pisciculture). * 50 ans (récolte pluriannuelle).	Echange, location, hypothèque, transmission par héritage. Les cessions à titre onéreux sont soumises à conditions (changement de domicile, changement ou cessation d’activité).
2		Particulier Occupant un logement.	Mise à disposition indéfinie contre paiement du D.U.S.	Les ’5 droits’ : Cession à titre onéreux, échange, transmission par héritage, location, hypothèque.
3		Particulier Utilisant les terrains pour des activités de production ou de commerce.	Location du D.U.S. pour une durée maximum de 50 ans. (70 ans si autorisation du Premier ministre).	* Paiement du loyer sur une base annuelle : Hypothèque et contribution au capital d’une société conjointe nationale autorisée dans la limite des loyers (le ’6ème droit’). * Paiement des D.U.S. en une fois (vente à terme) : Cession à titre onéreux, échange, sous-location, hypothèque et contribution au capital d’une société conjointe nationale ou autorisée
Les droits d’usage du sol (D.U.S.) des entreprises et organisations
4		* Agence d’état, forces armées et organisations politiques et sociales - construisant leurs bureaux ou utilisant le terrain dans un but de défense. - réalisant des projets sans but commercial. * Entreprises réalisant des ouvrages d’intérêt public (routes, ponts, écoles, hôpitaux, aéroport ...) ? * Organisations et entreprises utilisant les terrains pour la production agricole, forestière et saline.	Mise à disposition gratuite Pour la durée du projet : * Maximum 20 ans. * Maximum 50 ans pour les activités agricoles, piscicoles et salines.	Hypothèque et participation au capital d’une société conjointe nationale ou étrangère autorisée seulement dans le cas de la production agricole, forestière et saline. (Cession à titre onéreux, échange et location interdits).
5		Entreprises - construisant des logements. - aménageant des terrains à bâtir. - réalisant des infrastructures dans un but commercial.	Mise à disposition contre paiement du D.U.S pour la durée du projet. Maximum 50 ans pour les infrastructures (70 ans si autorisation du Premier ministre)	Cession à titre onéreux et location autorisés après réalisation du projet. Hypothèque et contribution au capitale d’une société conjointe nationale ou étrangère possible.
6		Entreprises et organisation autres que cas 4 et 5	Location du D.U.S. pour une durée maximum de 50 ans (70 ans si autorisation du Premier ministre).	* Paiement du loyer sur une base annuelle : Hypothèque et contribution au capital d’une société conjointe nationale ou étrangère autorisée dans la limite des loyers déjà payés. Sous location possible dans le cas des investisseurs dans l’aménagement des zones industrielles (échange et cession à titre onéreux). * Paiement des D.U.S. en une fois (vente à terme) : Cession à titre onéreux, échange, sous-location, hypothèque et contribution au capital d’une société conjointe nationale ou étrangère autorisée.
7		Société conjointe avec un partenaire étranger.	Location du D.U.S. pour la durée du projet Maximum 50 ans.	Dans le cas de construction de logements et de zones industrielles, et après aménagement, autorisation dérogatoire de cession à titre onéreux aux personnes vietnamiennes et de sous location aux étrangers. Hypothèque autorisée. (Cession à titre onéreux, échange et sous-location interdit).

[Note: Extrait de : Une terre sans prix, Réforme foncière et urbanisation au Viêt-Nam - Hanoi, 1986-2000
Laurent Pandolfi - Thèse de doctorat, Paris 8 - 2 001]

La liste des propriétaires possibles est fort longue et varie à chaque création ou suppression d’institution. Cette propriété de la terre qui se veut collective, en appartenant aux collectivités se morcelle en autant d’intérêts divergents et est d’autant plus difficile à arbitrer que les pouvoirs hiérarchiques sont présents.

Ce problème de propriété de la terre est primordial dans la réalisation des objectifs d’ensemble fixés par la planification, mais il reste de manière générale souterrain. Comme nous l’avons déjà évoqué, chacun connaît le cadre de son action possible et, autant que faire se peut, agit à l’intérieur. C’est une attitude générale, une manière d’être comme un mode d’action. De manière pratique, quotidienne, ce qui intéresse l’acteur, le constructeur, l’entrepreneur, c’est le droit d’usage. Car c’est ce droit d’usage du sol qui permet l’utilisation du terrain.