I - 2 PERMIS DE CONSTRUIRE ET REGLEMENTS : L’Espace Administratif de l’Environnement Construit

Nous avons vu qu’à Hô Chi Minh Ville, la construction d’une maison nécessite une demande de permis de construire. A l’aide de carbones, celle-ci est établie en plusieurs exemplaires dont l’un est à destination du Comité populaire d’arrondissement et un autre à destination du Comité populaire du quartier. C’est dans leurs services respectifs de la construction urbaine que je suis allée consulter les dossiers concernant le P.5 Q.5 ⁴⁹⁸ (ph ng 5 - qu n 5 ). Ils se divisent en deux types de documents :

• Les formulaires des permis de construire proprement dit, à quelques exceptions près non accompagnés des plans, coupe(s), façade(s) demandés ; sans doute restés dans un dossier conservé ailleurs⁴⁹⁹.

• Des formulaires ou des lettres manuscrites de plaintes, d’explications et de procès verbaux, constatant des effractions et établissant des amendes.

Le règlement joint à la décision N° 1076/QB-UB-NC du 13-04-1994⁵⁰⁰ notifie les pénalités à régler en cas de non-respect des règlements de construction. Les amendes relevées sur les dossiers consultés ne correspondent pas à celles établies par ce règlement : dans les faits, elles sont calculées en fonction du nombre de mètres carrés construits de manière illégale. Tout a donc un coût, élever un étage supplémentaire, empiéter sur l’espace public comme élargir son balcon, etc. Pour le propriétaire construisant sa maison, le calcul est rapide : dans tous les cas l’amende est ridiculement basse en rapport aux quelques mètres carrés grappillés, mais dont l’usage ou la location ont une valeur bien supérieure.

Pour ce qui concerne la construction d’une maison, la seule règle que tout le monde a citée (et respectée) est l’obligation de construire en retrait de ce que les habitants nomment ’la ligne rouge’ et qui correspond à un alignement obligatoire.

En raison du classement administratif évoqué précédemment (la responsabilité de la ville pour les voies supérieures à 12 m.) un règlement ou un permis de construire sera plus respecté, du moins dans sa partie visible, le long d’une rue que dans une ruelle. L’analyse des infractions relevées⁵⁰¹ par le Comité populaire du P.5 Q.5 montre que sur 46 logements concernés, 26 ont une adresse sur la ruelle, mais 3 de ceux ayant une adresse sur rue sont verbalisés pour leur occupation non réglementaire d’une ruelle adjacente. Sur les 17 autres logements ayant adresse sur rue, 1 est mis en cause pour une occupation illicite de sa cour arrière, 11 pour la construction d’une mezzanine intérieure et 5 pour la construction d’un toit en béton (à priori à la place d’un en tôle, ce qui permet ensuite de l’utiliser soit en terrasse, soit en construisant une cabane en planche, etc.). Aucune infraction n’est relevée concernant l’élévation d’un dépassement sur l’espace de la rue.

Le processus d’obtention du permis de construire dans le périmètre de Hô Chi Minh Ville est défini par un règlement approuvé par le Comité populaire de la ville le 06-09-93⁵⁰². Pour les projets courants⁵⁰³ l’obtention d’un tel permis nécessite au préalable :

• La validation de la structure de la construction par le Département de la construction, à partir de trois étages⁵⁰⁴. Ceci nécessite la signature d’un ingénieur inscrit au conseil des ingénieurs⁵⁰⁵.

• La présentation de l’acte de propriété du droit d’usage du sol.

• La présentation du document de propriété de la construction existante (avec l’accord du propriétaire s’il est différent) si le terrain est bâti. Aucune autorisation spéciale n’est requise pour la démolition.

• Les plans des niveaux et de situation. Dans le règlement, une coupe et une (les) façade(s) sont exigées.

• Le formulaire dûment rempli.

Dans le quartier choisi, je n’ai pas constaté⁵⁰⁶ la construction de maison sans demande de permis de construire, mais de nombreuses observations dans les quartiers suburbains montrent qu’en dehors de l’agglomération ces pratiques sont très courantes. Par contre, sur la majorité des permis approuvés que j’ai consultés au Comité populaire du P.5 Q.5, des annotations ou remarques limitent la validité du permis accordé.

Tout d’abord, certaines remarques relevées sont spécifiques et peu fréquentes sur les permis de construire consultés. Elles sont :

• Présenter pour l’obtention du permis, un plan technique validé par le Département de la construction.

• Pour l’agrandissement, présenter les documents réglementaires stipulant les droits d’usage du sol.

• Le demandeur doit construire la totalité de la structure porteuse.

• Le percement de la nouvelle porte doit satisfaire aux problèmes techniques.

• La nouvelle construction doit être bâtie dans les limites des anciennes fondations.

• Cette maison est sous la gérance du gouvernement, le demandeur doit faire un rapport au Comité de gestion et remplir les documents dans les règles avant de construire.

• Cette maison est sous la gérance du gouvernement, le demandeur doit prévenir l’établissement de gestion au moment de la construction.

• Le demandeur est entièrement responsable devant la justice en cas de désaccord sur le droit d’utilisation du sol.

• Respecter une distance de 1 mètre entre le nouveau balcon construit et la ligne électrique.

• Le système d’évacuation des eaux de pluie doit ’rentrer dans le système de la maison’⁵⁰⁷.

D’autres remarques sont beaucoup plus fréquentes et régulières. Elles sont :

• L’utilisation du mur de la maison mitoyenne comme porteur doit être acceptée par les voisins.

• Détruire la surface de la construction actuelle bâtie sur l’emprise de la ruelle.

• La partie construite sur la ruelle (étage 1,2,3,4) sera démolie sans dédommagement si la ville pose une demande d’éradication.

• La partie construite sur la ruelle (la rue) sera démolie sans dédommagement en cas d’élargissement de celle-ci.

• Ce document ne valide pas la valeur de la nouvelle construction. En cas d’éradication le dédommagement sera calculé suivant la valeur de l’ancienne construction.

• La nouvelle construction doit respecter une largeur de ruelle de 4 m. (ou ...).

• La nouvelle construction doit respecter une distance de 10 m. (ou ...) par rapport à l’axe central de la rue, pour une largeur totale de la rue égale à 20 m. (ou ...).

Il faut noter en ce qui concerne cette dernière remarque la correspondance avec les tableaux édités dans les livrets du master plan validé en 1995. Par contre les plans d’aménagements détaillés du cinquième arrondissement donnent des dimensions différentes pour la rue Bach Van par exemple qui doit devenir une voie de transit Est-Ouest et dont la dimension est portée à 40 m. au lieu de 20 m. Il est à noter qu’une coopération japonaise actuelle (2 000) travaille sur cette voie⁵⁰⁸.

Article paru dans le Viet Nam News du 4 juillet 1997

Toutes ces remarques traduisent deux lignes d’intérêt. Tout d’abord, une construction structurellement viable⁵⁰⁹, mais surtout la maîtrise financière de l’usage du sol. Car la construction appartient au propriétaire et si l’administration souhaite retrouver le droit d’usage du sol, il lui faudra indemniser ce dernier en fonction de la valeur de la construction. C’est en ce sens qu’il faut donc interpréter les annotations comme la remarque qui revient plusieurs fois : ’il est donné la permission de construire, mais en cas de besoin d’élargissement, ou de destruction décidée par la ville, aucune indemnité ne sera accordée’. Sur l’un des permis approuvé j’ai même pu lire ’ce document n’a pas valeur de permis de construire’ !

Il faut bien entendre que ces documents sont des permis de construire accordés. Si l’on prend en compte que d’une part les destructions préalables concernant un empiétement sur la ruelle ne sont pas effectuées et se règlent pécuniairement avec les autorités du quartier. Et que d’autre part, dans tous les cas, ce n’est jamais la volumétrie ou l’aspect d’un bâtiment qui est remis en cause. Il ressort que, une fois l’alignement sur rue respecté, le permis de construire ne règle pas tant un volume bâti que les caractéristiques officielles de celui-ci.

Tous les propriétaires interrogés sur le processus qu’ils ont suivi ont tous, sans exception⁵¹⁰, répondu qu’ils s’étaient adressés à un constructeur qui se chargeait de la construction du projet, qu’eux-mêmes souhaitaient, et résolvait tous les problèmes liés aux circuits administratifs, chacun ajoutant dans un rire que c’était trop compliqué pour lui ! De manière générale, ces propriétaires disent poser la demande de permis de construire avec un projet quelconque, issu des premières réflexions et en toute conscience que ce n’est pas ce qu’ils construiront⁵¹¹. Mais chacun ajoute ensuite que cela n’a aucune importance puisque de toutes les manières, il faut payer une amende pour obtenir le certificat de conformité et argumente, ajoutant que le fonctionnaire concerné trouvera toujours quelque chose de différent.