VI Conclusion - DES HABITUDES, DES ATTITUDES
Une Maîtrise d’Ajustements Permanents est-elle Possible ?

Plusieurs problèmes imbriqués mais indépendants ont été évoqués dans ce chapitre qui traite tout à la fois de l’acquis sans remise en cause, de la recherche permanente de consensus, de la multiplicité des acteurs, voire des différentes attitudes d’un même individu et d’immobilisme, mais aussi de l’impact structurant du réseau viaire et de la non prise en compte des réseaux techniques. J’ai montré comment les différents problèmes de l’habitat produit par un acteur-individu sont traités administrativement aux niveaux de la ville et de l’arrondissement, mais trouvent des solutions factuelles et contextuelles au sein du ph ng.

La politique menée par le gouvernement afin de fournir un logement à chaque famille a eu deux conséquences. D’une part, elle a divisé des maisons individuelles à travers l’attribution d’une surface par foyer, complexifiant les possibilités d’interventions générales. D’autre part, par la reconnaissance d’un droit à résider faite à un occupant non propriétaire possédant un permis de résidence, elle a morcelé et multiplié les situations complexes et souvent invérifiables de propriété ou de location, issues de l’histoire récente du pays.

Aujourd’hui, la première difficulté pour effectuer le montage d’un projet est d’obtenir le droit de l’usage du sol d’un terrain de taille suffisante. Dans la théorie, la propriété collective du sol, qui appartient au peuple, devait aider à une utilisation juste et équitable. Dans la pratique, les intérêts privés des fonctionnaires des institutions gouvernementales, dont les enjeux et fonctionnements sont issus d’influences d’anciens réseaux, priment sur les intérêts collectifs. En ce sens, la valorisation foncière d’un terrain est annexée au type de la voie qui la dessert, mais elle est d’abord fonction de la possibilité (de la difficulté) d’obtention du droit d’usage de la totalité de son sol. Ce n’est donc pas prioritairement l’accessibilité d’un terrain qui en fera le prix, comme c’est le cas à Bangkok⁶⁰⁵. A Hô Chi Minh Ville, tous les terrains urbains sont accessibles, même si les coe urs d’îlots restent souvent dévolus aux deux-roues. La taille des îlots de l’agglomération est suffisamment réduite pour que les impasses et ruelles ne soient pas une entrave au flux de la circulation.

Par contre, le problème est entier pour la transformation des coe urs des grands îlots urbains où la densification des constructions est sauvage.

Certes, à Hô Chi Minh Ville comme dans toutes les métropoles des pays les moins développés, le problème de l’accès au sol⁶⁰⁶ est primordial. La typologie du compartiment utilisée à Hô Chi Minh Ville a morcelé le parcellaire, en de multiples lanières perpendiculaires à la voie ; et les coe urs d’îlots, moins assainis, ont accueilli un habitat pauvre qui s’est établi sur des parcelles plus petites.

Mais en privilégiant la maîtrise du droit d’usage du sol, à tout autre type d’approche, le gouvernement ne s’intéresse qu’à la surface du terrain, en toute indépendance du volume de la construction et de son impact, tant bâti que sur les réseaux existants. S’il peut être impossible d’ouvrir une porte sur un compartiment de plus de vingt mètres de long et mitoyen d’une ruelle arrière, il est toujours possible d’élargir un balcon ou d’élever quelques étages supplémentaires en recul de la façade. Pour l’instant, la division du parcellaire a servi de régulateur à travers le type d’acteur concerné. Mais l’apparition de tours de vingt étages, mitoyennes de compartiments d’un seul étage, montre que cette attitude ne correspond plus aux modes d’actions.

D’ailleurs, en ce domaine également, l’attitude des institutions n’est pas toujours cohérente : le S.G.I. du Cabinet de l’Architecte en chef enregistre la surface totale édifiée en dur, sans information sur la surface du terrain ; alors que nous venons de montrer que c’est par le biais de la maîtrise de l’utilisation du sol de ce terrain que le gouvernement entend gérer et planifier la ville. L’absence de la surface du terrain peut aussi sous-tendre que la totalité de la parcelle est construite et que donc sa surface est égale à celle du rez-de-chaussée. Ce serait donc de facto la validation d’un coefficient d’emprise au sol (C.E.S.) égal à un.

Devant la difficulté d’octroyer ou de supprimer des droits aux habitations et terrains de l’agglomération, la ligne de conduite appliquée dans l’agglomération urbaine est le droit à reconstruire l’emprise de l’existant. Par exemple, un terrain non construit en coe ur d’îlot s’est vu refuser son permis de construire pour la raison que c’était un terrain libre⁶⁰⁷. Le propriétaire possède donc un droit d’usage du sol délivré par le département du logement, qui stipule que le terrain est inconstructible ... La voisine de ce terrain (Madame L.) n’a pu construire sa nouvelle maison que sur l’emprise exacte de l’ancienne, les fondations de poteaux lui ont été refusées dans la partie non bâtie. Alors, elle a agrandi le porte-à-faux du balcon, moyennant une amende, puis a construit des grilles sur les limites de son terrain, grilles qui rejoignent la sous-face du balcon.

Cette attitude générale concernant l’acquis et le sol, qui voudrait protéger la ville d’une densification trop forte tout en garantissant les droits des habitants, aboutit à un immobilisme qui interdit une remise à plat générale. Elle se traduit par une construction en hauteur d’un sol déjà très dense et des arrangements factuels non maîtrisés.

In fine, dans la gestion du développement endogène, comme à travers la production des outils de planification, l’administration gouvernementale applique une démarche techniciste qui se traduit dans la concrétisation de la réalité par trois attitudes complémentaires : reconnaître - accepter - tolérer.