2.1. Augmentation du parc locatif et du nombre de petits logements

Les transformations de la famille ont eu pour conséquence la diversification des structures familiales. La multiplication des types de ménages et la plus grande fréquence des ruptures biographiques à l’échelle d’un individu, impliquent de fait une demande de logements plus importante.

En ce qui concerne plus précisément les modes d’habiter des personnes vivant seules, plusieurs aspects semblent se dégager ⁴⁸  :

• la grande ville (et surtout son centre-ville) serait leur lieu de prédilection (comme celui des couples sans enfant) du fait notamment des possibilités qu’elle offre en termes de travail, de services, de culture et de loisirs ;
• le parc locatif serait largement favorisé (la location permettant mieux la gestion des transitions biographiques que l’accession à la propriété) ;
• le lien entre ménages d’une personne et petits logements serait à remettre en cause, les personnes vivant seules souhaitant plutôt des logements grands.

Si les nouvelles formes de structures familiales impliquent de fait un autre rapport au logement, il est plus difficile de montrer dans quelle mesure la construction s’adapte à elles. Les ajustements ne sont pas mécaniques, et l’augmentation numérique de tel ou tel type de ménages ne peut expliquer à elle seule l’augmentation d’une forme d’habitat présumée adaptée à lui. Au contraire, de nombreux déterminants interviennent tels que notamment : la législation en matière d’urbanisme, les modes de financement de la construction, les modalités de gestion du patrimoine, les systèmes de valeurs et de représentations des demandeurs de logements comme ceux des différents acteurs du côté de l’offre, les valeurs et normes que valorise la société. Néanmoins, la construction neuve en centre-ville, de logements locatifs de petite taille, semble avoir doublé entre 1988 et 1992, illustrant une adaptation du logement aux ménages d’une personne ⁴⁹ .

Des mesures prises par l’Etat ont favorisé cette construction, et contribué à l’apparition des résidences services auxquelles nous nous intéressons.

Les premières sont des aides fiscales et concernent le parc privé. «‘Une part importante des aides fiscales revêt la forme des réductions d’impôts sur le revenu. Or, la moitié des ménages en sont exemptés et, pour les autres, l’impôt est fortement progressif. Il en résulte que l’aide croît avec le revenu. C’est pourquoi elle est surtout utilisée comme incitation conjoncturelle à l’investissement. Le souci de limiter la dépense et l’avantage procuré aux revenus élevés conduit à calibrer l’aide et donc l’investissement. La recherche de l’avantage maximal concentre alors la demande sur un produit déterminé. Le ‘‘Quilès-Méhaignerie’’’ ‘ ⁵⁰ ’ ‘, plafonné à 600 000 francs, a ainsi créé des logements d’autant plus petits que le prix au mètre carré était élevé’» ⁵¹ .

Plus récemment, il y a la loi ‘‘Périssol’’, avantage fiscal réservé aux contribuables qui investissent dans un logement locatif neuf ⁵² .

Les aides personnalisées au logement (APL) ne sont également pas sans incidence sur l’augmentation des résidences pour étudiants.

On peut penser enfin que les réflexions sur les conditions de vie des étudiants, relancées à partir des années 80, ont joué un rôle dans la construction neuve de petits logements. Le plan ‘‘Université 2000’’, engagé par le gouvernement en 1991, avait notamment pour objectif d’inciter les collectivités locales à améliorer les conditions de vie (donc de logement...) et de travail des étudiants (en réconciliant la Ville avec l’Université).