L’évaluation incorrecte du prix du sol à commercialiser a des impacts négatifs sur le développement urbain. D’une part, la sur estimation du prix empêche l’accès au sol. D’autre part, la sous estimation diminue fortement le revenu municipal et donc minimise la capacité de la municipalité à investir sur les éléments urbains nécessaires au fonctionnement de la ville.
Selon l’interview qu’on a fait sur place avec la responsable du bureau de bail, le prix du sol est déterminé en se basant sur le développement des infrastructures de la zone, la centralité de la zone 133 , le prix du terrain offert par les participants lors des enchères. C’est donc une méthode très subjective, qui dépend de la capacité des évaluateurs qui s’engagent, et qui est loin d’être correct vu que le développement des infrastructures est faible, que la plupart des terrains au centre ne sont pas bien équipés. La détermination des prix par cette méthode très subjective est souvent contestée et crée des contradictions. Elle est souvent la cause du découragement de la population qui veut accéder au sol, et l’encourage peut être aussi à accéder au sol de manière illégale.
Malgré l’existence d’une section d’évaluation du prix et du marché du sol, et d’après le responsable, l’activité réalisée pour l’étude du marché foncier est inefficace. Les résultats obtenus sont parfois loin de la réalité, à cause du manque d’effectifs mais surtout à cause de l’absence de personnel qualifié dans ce secteur. En fait, l’évaluation foncière est une tâche difficile peu précise, surtout dans une ville comme celle d’Addis Abeba où il y a un changement de principe important.
Comme l’a indiqué Petr Dale, 1997:
‘« .... Market values are assesed by comparison with similar properties under similar conditions. Considerable difficulties have been experienced in countries that were formerly under communist rule because no comparison were available, valuing the second property is much easier than valuing the first one.” ’C’est peut être le cas de la ville d’addis Abeba où la transaction du sol aà été bloquée pendant des années,
‘“.... A number of formlea are used, based on the measured areas of a site and known prices paid else where, but the process is in practice an exact science since the market is dynamic and there have been many gaps in the information available....”’Les villes des pays en voie de développement utilisent des méthodes variées pour bien évaluer les prix des sols urbains sur leur territoire. Dans la Rrépublique de Corée, l’évaluation du sol urbain se fait par quatre institutions qui ont des responsabilités différentes, et l’évaluation des sols se fait par des évaluateurs licenciés. En Malaisie, le gouvernement fédéral a établi une division qui s’occupe de l’évaluation du sol « valuation and property services department » qui compte 149 professionnels qualifiés en évaluation de propriété, 297 sous professionnels, 502 techniciens qui travaillent en coopération avec des acteurs privés engagés dans le secteur….Singapore a aussi bien progressé dans cette direction. (Nationes Unies, 1985)
La centralité d’une zone n’est peut être pas un facteur déterminant pour l’évaluation du prix foncier car plusieurs études ont montré que dans les villes des pays en voie de développement, le prix du sol s’élève au fur et à mesure qu’on s’éloigne du centre ville.