3.4.1.1 La transaction foncière : contraignante et centralisée

La transaction foncière entre particulier est compliquée,qui prend du temps, mais cela constitue une partie importante du marché de sol urbain comme on a évoqué précédemment. Un particulier ne peut vendre qu’un terrain bâti. Le prix de vente est déterminé par un technicien municipal du seul service en charge de ces transactions. Le délai de réponse du service est dans la plupart du temps supérieure à trois mois, le vendeur alors retourne de 35 à 45% du prix de vente sous forme d’une taxe de transaction. Le terrain et son bâti rentrerentrent ensuite dans le système à bail dont ne veulent pas les acheteurs. L’histoire vraie d’une femme (qui a acheté un terrain dans la ville en 1990), ci après illustre les difficultés d’une transaction légale.

‘Cette femme a acheté un terrain en 1990 à une personne, qui elle même l’avait acheté à une autre deux ans plutôt. Elle n’a pas eu le titre de propriété à cause de la lenteur du processus de transaction et de transfert des titres des propriétés. Il est donc nécessaire d’appeler le propriétaire initial pour légaliser le transfert, car tous les documents et les titres étant encore au nom de ce dernier. Ainsi, cette femme a signée le transfert avec cette personne, avec la quelle elle doit se présenter à la municipalité pour légaliser le transfert. Après avoir démoli la maison qu’elle avait achetée, elle en construit une autre selon sa capacité financière (le plan de la maison apparaît sous le nom de l’ancien propriétaire puisque le transfert concerne uniquement le transfert de logement, la vente de terrain nu étant interdite). Le propriétaire original n’a donc pas vendu son terrain mais il lui a vendu le logement, qu’elle a construit elle-même à son nom et dont elle possède le titre de propriété en 2002, dix ans après. ’

En bref à l’heure actuelle, pour la plupart des personnes, la transaction foncière par voie légale n’est pas encore intéressante pour les raisons suivantes:

• les taxes sont énormes ; elles atteignent par fois 45% de prix de vente estimé par les ingénieurs municipaux qui se basent sur la situation du sol et les différents prix des éléments réalises sur le terrain,
• tous les terrains vendus ou achetés officiellement feront partie de ce nouveau système de location,
• finalement le manque de confiance des personnes quant à l’achat de terrains craignant l’évacuation éventuelle par des grands investisseurs au nom de projets d’intérêt publicque.

Ainsi cet élément contraignant incite les particuliers à détourner la loi