2.1.2.1 Le droit foncier

Plusieurs types de droit foncier se pratiquent dans les villes des PED.,Ddans bien des cas, ils sont originaires des droits fonciers principaux hérités lors de la colonisation :

• Droit commun : droit de gestion qui autorise le droit foncier multiple par lequel on peut avoir un droit à perpétuité ou sur une période limitée par le biais d’une location à court ou à long terme, ou bien un droit de jouissance qui est un droit d’utilisation du sol contre des sommes à payer au bénéficier (qui est souvent l’état).
• Droit civil : accorde des droits privés absolus sur la terre. (Catherine F, 1993)

Depuis l’indépendance, ces villes adoptent soit l’ensemble de ces droits fonciers, soit l’un des deux systèmes partiellement ou totalement. Elles tentent de prendre en compte le contexte local et ce quelques soit le système de tenure, en appliquant des restrictions via les règles et les lois ou via la planification….

Toutefois, plusieurs auteurs se sont mis d’accord sur l’inefficacité de ces systèmes, ce que révèlent d’ailleurs les problèmes physiques et socioéconomiques observés dans ces villes. En voici une des raisons : le système de droit foncier a un fort impact sur l’utilisation efficace du sol. Selon une étude réalisée dans 12 villes asiatiques, la complexité des facteurs politiques, économiques, sociaux, historiques, et culturales influence fortement la forme de la tenure foncière, qui à son tour influence directement ou indirectement l’accès au sol de la plupart des habitants en général et des populations pauvres en particulier, l’acquisition et l’utilisation foncière, le développement foncier, la densité, le potentiel financier du sol comme la taxation, la sécurité de tenure …. (ESCAP, 1985)

Dans le même temps, ils expriment l’inexistence d’un système de droit foncier exact :

‘« …………… An analysis of land tenure systems has to recognise that there is no correct system, and also that some systems may have their origin in culture and in historical situation that are no longer relevant. The land tenure systems of many developing countries for example, do not facilitate efficent land use but reinforce prevailing inequalities of wealth and unequal opportunities….. ». (Nations Unies, 1995) ’

En fait, l’inefficacité ne provient pas seulement de l’application de ces systèmes, mais aussi des facteurs qui influencent directement ou indirectement leur fonctionnement, et ceci quel que soit le système adopté. De plus, les causes de l’inefficacité et leurs conséquences s’avèrent les mêmes dans toutes les villes.,Eelles sont liées souvent au fonctionnement général de la gestion urbaine, aux règles et lois qui accompagnent ces systèmes, aux problèmes institutionnels, politiques, organisationnels, financiers et économiques.

Toutefois, même si ces systèmes de droit sont des obstacles potentiels au développement, les observations qu’on a à travers notre étude bibliographique exige de poser les questions suivantes :

Est-ce que les systèmes de droit foncier, ceux dont on a hérité lors de la période coloniale et qui sont restés en vigueur pour le formalisme, et ceux basés sur la culture et la religion correspondent avec la politique de développement actuelle des villes ? (Concerne principalement les villes africaines et asiatiques)

Les systèmes de droits affichés sont-ils cohérents avec les conditions socio-économiques de ces villes et la capacité financière de leurs habitants ?

Est-ce que les autorités concernées, les institutions, les organisations…  sont capables d’appliquer correctement ces systèmes ? (Concerne principalement les villes africaines et celles d’Amérique latin)

Les systèmes affichés respectent ils le droit des citadins, facilitent ils l’accès au sol, au moins pour ceux qui sont redevables ? (Cas de toutes les villes des PED)