2.1.2.2 L’accès au sol : un obstacle au développement 

C’est le principal obstacle au développement des villes des PED. Les modalités pour y accéder sont variées et compliquées. En simplifiant, voici les différentes possibilités : de privé à privé, public à privé, privé-public-privé, privé/public-privé, distribution de terrains en vertu du droit coutumier¹⁹⁸. Cette difficulté d’accès aux terrains constitue un véritable goulet d’étranglement dans ces villes, lorsque les populations urbaines défavorisées tentent de s’insérer dans l’économie urbaine. Dans de nombreux pays, les gouvernements et les autorités locales sont d’importants détenteurs de terrains, mais ces terrains sont souvent sous-utilisés ou mal utilisés. Même là où les terrains privés dominent, les transactions marchandes sont régies par des lois et des réglementations gouvernementales peuvent les influencer. (Franz V. 1996)

Plusieurs études ont montré la difficulté d’accès au sol par voie légale. C’est la raison pour laquelle la plupart des habitants de ces villes préfèrent accéder au sol urbain par la voie illégale qui est facile et moins coûteuse et ce quelle que soit l’activité prévue. Ceci explique donc l’occupation illégale de terrain, caractéristique de ces villes. Plus précisément, une étude réalisée sur quatre villes asiatiques a montré que, lorsque le système d’attribution et d’accès au sol et au logement urbain est difficile et compliqué, l’occupation illégale est importante.

Selon cette étude, à Shanghai, où le processus est moins complexe, l’occupation illégale n’est pas importante. À Kuala lumpur, où la procédure est moyennement complexe, l’occupation illégale est peu importante. À Bangkok, où la procédure est un peu difficile, l’occupation illégale est importante. En fin en Inde, où le processus d’accès au sol est très compliqué, l’occupation illégale est très élevée.¹⁹⁹

Voici quelques observations d’autres régions.

• En Afrique :
• • Au Kenya, la complexité de la tenure foncière et du mode de propriété, l’inefficacité de la procédure d’allocation foncière publique, la double ou triple allocation d’un même terrain, l’allocation irrégulière du terrain, affectent énormément la procédure d’accès au sol. (W.H.A Olima, 1997)
  • En Uganda, on note un manque général d’informations sur les lois et règlements concernant la tenure foncière et ses pratiques, les pratiques de tenure foncière sont multiples... (Phil B, 1997)

• En Amérique latine :
• • A Caracas et Lima, le processus d’allocation, la décision de l’adjudication sous la responsabilité de l’état, prend quarante trois mois dans quarante huit bureaux étatiques.
  • A Sao Paulo, le processus est long et bureaucratique, il existe de nombreux bureaux qui ont leur propres règles et principes. Treize bureaux doivent être consultés à chaque allocation du terrain. (Claudia H. 1994)

• En Asie :
• • En Inde, à Kualalumpur, et à Bangkok, le budget et le programme ne sont pas coordonnés, les litiges fonciers sont très longs et très coûteux, les principes d’utilisation foncière inapplicables²⁰⁰….

En fait, les causes sont multiples et complexes. Davaid E. Dowall (1995), les a classées en cinq catégories principales : manque de terrains à prix raisonnable et emplacement correct, coût élevé et faible abordabilité, actions et programmes gouvernementaux inefficaces sur le développement urbain, résistance des acteurs privés aux régulations foncières de l’état, contraintes de ressources environnementales sur le développement foncier. (David E. Dowall, 1995)