Délimité géographiquement par les êtres humains, le sol urbain qui est un élément physique (et ses caractères) est le même partout dans les villes. Mais, il se retrouve en abondance dans une ville et manque dans une autre ; il est difficilement exploitable dans une ville et facile à exploiter dans une autre, selon ses caractères morphologiques, ceci amplifie donc les différences en terme de système de gérance d’une ville à une autre. Toutefois, les principales différences et similitudes qui nous intéressent, viennent des actions menées par les hommes pour le gérer, le développer afin d’équilibrer l’offre et la demande, l’utiliser efficacement. Tout ceci dépend évidement de la politique ou des principes en vigueur.
On note à la fois des différences et similitudes de ces actions d’une région à une autre, mais aussi entre deux villes d’une même région. Il est important de rappeler ici l’existence d’un écart important de développement économique entre les villes, mais surtout d’une région à une autre,201 ce qui a un impact sur le développement foncier.
En général, ces différences et similitudes se manifestent principalement dans les domaines politiques, organisationnels et juridiques ainsi que dans les techniques appliquées.
La similitude principale est que, tous partagent le même problème de gérance et de développement en matière foncière, quel que soit leur niveau économique.
Même si, la plupart des villes héritent et appliquent les principes fonciers des colonisateurs certaines d’entre elles ont tenté de le modifier en tenant compte du contexte local. Les autres l’adoptent tel qu’il est sans ou avec peu de modification, ce qui est la cause des la plupart des difficultés de la gestion foncière.
Ceux qui sont économiquement favorables essayent d’appliquer des techniques modernes pour gérer leur sol (le cas des villes d’Asie de l’Est et de quelques villes d’Amérique latine) alors, que ceux qui sont économiquement faibles, en sont incapables et ont des difficultés au niveau de l’identification et de l’information foncière, qui représentent pourtant un des outils principaux de la gestion foncière. (C’est le cas des villes africaines principalement et de quelques villes d’Asie et d’Amérique latine).
Les techniques de gestion sont variables, certaines donnent priorité à des techniques juridiques d’autres adoptent des techniques financières, des système de planification ou des normes et certains utilisent tout c’estce que nous allons développer dans la suite.
Reconnaissant l’importance de la gestion participative, certaines villes tendent depuis quelques années, vers le partage du pouvoir en matière de développement foncier, et admettent la participation des secteurs privés, et des autres acteurs concernés (c’est le cas de la plupart des villes asiatiques et d’Amérique latine). Mais eon ce qui concerne la majorité des villes africaines, elles ne s’intéressent pas ou peu et centralisent leurs activités de développement.
Même si les difficultés subsistent certaines villes ont facilité l’accès au sol en simplifiant le système d’accession, les procédures, la politique d’occupation et d’utilisation du sol : les municipalités à tendance libérale202 ouvrent leur marché foncier et facilitent l’accès au sol, d’autres nationalisent et centralisent le processus d’accès et de possession du sol, deux principes à qui l’on a reproché des effets négatifs en terme de développement des villes.203
Depuis quelques temps, certaines villes ont tendance à appliquer des politiques favorables concernant les occupations informelles, alors que les autres continuent la politique du bulldozer jusqu'à maintenantce jour204.
Voici rapidement les principales différences et similitudes que l’on trouve dans les villes par rapport à leur système foncier. Mais, ce qui est intéressant de saisir ici, c’est que malgré l’abondance (théorique) des outils, toutes ces villes sont confrontées au même problème et ce depuis très longtemps. L’avenir s’annonce difficile, étant donné que la demande future du sol sera très élevée et que la demande actuelle cumulée n’est toujours pas satisfaite.
La différence de capacité économique entre des régions de PED sont important, on peut citer ici le cas de l’Asie de l’est (qui est économiquement plus fort que l’Afrique sud saharienne), qui a fortement développer jusqu’au 1997 : le nombre des pauvres diminue par moitié dans les 20 dernières années, de 720 millions à 350 millions, le taux de pauvreté absolu diminue de 27% et de 34% consécutivement entre 1985 et 1995, avec un PNB jamais vue dans l’histoire de ces pays. (Economic focus vol. 2, n° 1 feb, 1999) < http://eea.ethiopiaonline.net/Econ-foc/ef2-1robertsN2-1.htm> 19/04/02. Toutefois il est important de rappeler que, même entre les villes qui sont développés par rapport les villes des autres régions, la différence économique entre eux est importante, par exemple, la banque de développement asiatique a classifié les villes d’Asie pacifique comme « high income, middle income and low come selon leur PNB, qui a une différence importante et qui est respectivement : au dessus de 3200 dollar par an, entre 500 dollar et 3200 dollar par an, et au dessous de 500 dollar par an. (reassesment of urban planning and development regulations in asian cities <http://www.unchs.org/unchs/english/urbanpl/asian/asian.htm (15/02/02)
Selon des études, des nombreuse pays de l’Amérique latine et de l’Asie de l’est pratique la politique de la libéralisation depuis 1970 et 1980. Même si il y une signe de libéralisation dans quelques villes africaine depuis 1989, il est prématuré de parler de la consolidation des normes et des règles démocratiques surtout au sud du sahara. (ODI breifing paper 2/94) < http://odi.org.uk/briefing/odi_political.html
Le principe libéral est reproché de générer et accélérer la ségrégation sociale et spatiale. Alors que le principe de centralisation est reproché de décourager des investissements privés, de favoriser le pouvoir de control étatique qui est le cause de disfonctionnement et de corruption dans le processus de l’allocation foncier. (ALAIN DURAND LASSERVE. Land développment strategies : issues and options. 1989)
Une politique conditionnelle qui se change selon le contexte dans toutes les villes de PED.