2.3.1.2 Approches techniques

Cette approche concerne les différentes actions principales menées pour optimiser l’utilisation du sol urbain, tout en préservant théoriquement sa valeur financière (revenu municipal) afin de réduire le problème d’accès au sol pour les pauvres urbains. A part les différentes sous règles, actes, principes établis au fur à mesure, ceci est s’appuyant cette approche s’appuie sur les principaux outils ou instruments principalement; les plans urbain, zonage, le cadastre et le registre foncier ... Or dans la majorité des cas, ces outils sont inefficaces.

Plusieurs techniques sont utilisées avec le même objectif de développement mais avec un contexte socio-économique et physique des villes différentes. Le remembrement (block land acquisition, land consolidation, land pooling), le « land sharing », la constitution des réserves foncières, « guided land development » sont les principales. Même si, on ne considère pas ces techniques comme des remèdes efficaces, elles ont plus ou moins contribué à la réduction des problèmes dans les villes qui les ont correctement appliquées. Voici quelques exemples :

Remembrement²¹⁹  (Block land acquisition, land consolidation and Land pooling) 

Ces techniques qui varient légèrement d’une ville à une autre dans leur application, ont été utilisées dans la plupart des villes asiatiques comme, au Népal, en Thaïlande, en Malaisie, et en Amérique latine. Par exemple à Taiwan, on a eu recours à ces techniques pour développer les parties centrales ou périphériques de la ville. L’objectif final est d’équiper une zone, en restituant à la fin des d’opérations des parcelles plus petites, mais viabilisées, aux propriétaires d’origine. Dans le cas de Taiwan, le propriétaire du terrain reçoit au minimum 40% de le superficie de son terrain bien viabilisés, 35% permettent de réaliser les équipements et les infrastructures nécessaires, les 25 % restant sont commercialisés lces fonds servent à la réalisation des éléments d’infrastructure et des équipements. Cette technique, utilisée en Allemagne en 1902, au japon depuis des années, malgré ses inconvénients, a exhibé des résultats non négligeables à Taiwan, en Indonésie, en Corée du sud²²⁰ et en Inde²²¹. (United Nations municipal land management in Asia, 1995).

Land sharing

C’est une technique utilisée principalement dans les villes asiatiques depuis 1982. Elle a été introduite à Bangkok pour la première fois afin de réduire le problème du logement et principalement dans les zones où l’occupation informelle était importante. Plus ou moins semblable que les technique de remembrement, (sauf, ils se faitqu’elle se pratique entre les possesseur du sol et les occupants informelles), le principe est que le propriétaire du terrain, après le développement, s’octroie la partie de la zone économiquement attractive et bien viabilisée ; les autres occupants construisent leurs logements dans la partie économiquement moins intéressante. Tout ceci se régularise soit par location ou par tout autre moyen selon leurs accords. Déployant cette technique jusqu’en 1994, Bangkok a construit des logements pour 6800 familles. (NU,1995) Dans le même temps, quelques études ont montré que cette technique, souvent appliquée dans les quartiers informels a beaucoup minimisé l’éviction dans de nombreuses villes des pays asiatiques.

La constitution de réserves foncières:

L’objectif principal de la constitution de réserves foncières est d’acquérir des terrains en avance sur les besoins (pour le développement urbain ; public ou privé), afin que ceux-ci puissent être achetése à prix relativement correct. Un second objectif vise à influencer l’évolution physique de la ville (ou l’urbanisation), basée sur la croyance que l’acquisition de réserves suivie du développement des infrastructures influencera l’évolution de la croissance urbaine. Plusieurs villes ont adopté cette technique depuis bien longtemps. Même si ce système présente plusieurs inconvénients, il a fortement contribué à la réduction du problème de logements. C’est le cas du Chilei, du Guatemala, de l’Inde, de Singapour, ou de Hong Kong qui sont relativement satisfaits de leur programme. (Alain BERTAU, 1999)

Guided land developement :

C’est une technique simple utilisée pour guider le développement de la ville en mettant en place des infrastructures de base : voirie, eau, drainage avec la participation des propriétaires fonciers. Quelques pays, comme Inde, Népal, Indonésie²²² par exemple, ont adopté cette technique. Cela afin d’avoir des terrains en quantité suffisante pour la réalisation de logements économiques, recouper au moins le coût des infrastructure des agences publiques, d’assurer la rentabilité de l’investissement du secteur privé et des promoteurs (Alain Bertaud). Au Népal, cette technique, adoptée depuis longtemps a rencontré plusieurs difficultés. On est loin de satisfaire le besoin de la population ciblée, car la valeur foncière possédée par les propriétaires privés augmente et empêche les habitants à faibles revenus d’y accéder…²²³. En Afrique, au Cameroun à Douala et à Conakry en Guinée, cette technique a été appliquée avec la participation des propriétaires fonciers. Même si quelques résultats importants sont observés, plusieurs projets se heurtent à des difficultés : Dans le cas de Conakry, ce sont des problèmes techniques et financiers, la réalisation des infrastructures de base prend alors souvent beaucoup plus de temps que prévu. Dans le cas du Cameroun, principalement des problèmes de spéculation et de corruption, empêchent les pauvres pour accéder à ce programme.., (Alain durand Lasserve 1999).

En faite, certains pays ont appliqués tous ces systèmes en même temps dans leurs villes. Par exemple, l’Inde a utilisé la technique de remembrement dans les parties dégradées et denses des villes, le land pooling pour la partie très dense des villes et le guided land developement pour développer les parties non urbanisées à la périphérie. Bien qu’on assiste à la réduction d’un certain nombre de problèmes, il est difficile de dire que les actions menées sont à l’origine d’une amélioration considérable.

Quelles sont les difficultés de ces techniques ? Malgré leur contribution non négligeable dans quelques cas, on observe des problèmes liés à la conception et à l’application. De plus, les problèmes institutionnels, organisationnels, juridiques et de motivation sont fréquents. Voici quelques exemples :

• Le remembrement : selon les études établies en Corée du sud, cette technique ne réduit pas la spéculation et la hausse des prix fonciers comme prévu, à cause de l’embourgeoisement (gentrification), raison pour laquelle elle a été abandonnée depuis quelques temps. D’autre part, la procédure utilisée est complexe, longue ce qui rend le projet coûteux et il manque de plus en plus de terrains en quantité suffisante pour l’appliquer. En Thaïlande, à Bangkok, l’absence de volonté de la plupart des habitants concernés (surtout de la part des propriétaires) est un des principaux obstacles de ce type d’opération. On tend alors vers une production de logements hauts de gamme plutôt que de logements économiques selon l’intérêt des propriétaires.
• « Land sharing ». Comme on l’a observé à Bangkok, cette technique rencontre plusieurs problèmes : dans le cas des projets où les terrains sont petits et où la densité est forte, ce qui exige une construction verticale, la plupart des habitants ciblés au début de l’opération sont exclus, car les logements sont coûteux, et ne sont pas conformes à leur mode de vie. Cette technique requiert une coopération importante entre la population, alors que, bien souvent les personnes sont issues de régions différentes et ne se connaissent pas. Et cela rend l’activité difficile et longue (Jamal H. Ansari, Nathaniel Von Einsiedel, 1999). De même, les conflits entre les propriétaires des terrains et les occupants informels sont fréquents ce qui engendre souvent l’abandon des projets. En général, et selon Alain Durand Lasserve (1988), (après analyser du cas de la Thaïlande) Pour que cette technique puisse s’appliquer correctement et réponde à la demande du en logements dans les pays en voie de développement cinq conditions clés sont nécessaires : existence d’un organisme opérateur, d’un système de financement du logement, d’un système d’organisation sociale, d’une structure administrative suffisamment efficace, et d’une volonté politique. (Alain D. L, 1988) Ceci n’est pas le cas dans la plupart de ces villes.
• La constitution de réserves foncières : malgré sa contribution pour faciliter l’accès au sol des habitants à revenus moyens et faibles, ( réduction du problème du logement dans quelques villes de PED, en Malaisie, à Singapour et à Delhi en Inde) cette technique, à part la réduction importante de sol sur le marché, elle est confrontée à des problèmes variés :  problèmes organisationnels, processus d’acquisition encombrant, coûteux et une processus long, qui engendre la hausse du prix du terrain et donc l’exclusion des pauvres ciblés au début de l’opération. (Jamal H. Ansari, Nathaniel Von Einsiedel, 1999)
• « Guided land development ».  Peu pratiquée, elle est toute comme les autres techniques confrontée à des problèmes semblables. Ceci est surtout lié à l’absence ou à l’inefficacité de l’information foncière et de la planification.