2.3.1.3 Approche financière

Cette approche porte sur les revenus qui proviennent de la possession et de l’utilisation du sol, du logement ainsi que des autres éléments urbains. La répartition équitable des richeses provenant du sol urbain entre les habitants étant l’objectif fondamental, l’idée est de récupérer les fonds par les autorités de la ville sous forme de taxes afin de réinvestir dans le développement urbain (plus précisément pour mettre en place les infrastructures et les équipements nécessaires et assurer un accès au sol et au logement pour les habitants qui n’ont pas assez de moyens). Le montant de ces taxes, est estimé dans la plupart des cas par rapport à la valeur de ces éléments dans un contexte donné sur la base des revenus annuels estimés. Bien que les revenus qui proviennent de ce système de taxation soient décisifs pour le développement urbain, la plupart des villes ne les ont pas exploités correctement et ceci pour des raisons variées. Plusieurs types de taxes sont imposés dans les villes selon leur contexte socio économique :

• Taxes sur les propriétés immobilières (sols, logements…) (Real property tax) : c’est la principale source de revenus et malgré son importance, puisque une source permanente municipale, les villes sont souvent incapables de l’exploiter et de façon efficace.
• Taxes sur la transaction foncière (capital gain taxe) ; il s’agit des revenus que les autorités des villes perçoivent sur chaque transaction foncière. De nombreuses villes imposent cette taxe mais elles l’appliquent de façon différente. Même si la Corée du Sud a correctement appliqué ce système ce n’est pas le cas des autres villes.
• Taxes sur les propriétés non ou sous utilisées : (undeveloped land tax), cette taxe a souvent été imposée, principalement pour empêcher la spéculation foncière et pour amener sur le marché des terrains non utilisés. Peu nombreuses sont les villes qui ont réussi à augmenter leurs revenus et à atteindre les objectifs fixés, du fait des difficultés pour faire appliquer ce système.
• Taxes sur l’augmentation de la valeur foncière (betterment tax) : elles concernent le montant prélevé lorsque la valeur foncière est augmentée, après avoir mis en place les infrastructures et les équipements de base. De nombreuses villes ont imposé cette taxe, comme Séoul, Jakarta, les Philippines…, mais peu ont réussi à exploiter cette ressource financière.
• Taxes sur les projets de promotion immobilière (real estate tax), une autre source de revenus peu appliquée et mal exploitée.

Plusieurs types de taxes existent (taxe sur l’héritage, la route…). Elles sont appliquées de façon différente mais elles sont souvent négligées (surtout en Afrique) car comme l’information foncière est inexistante, il est difficile d’exploiter ces ressources…

Quelques pratiques et les difficultés engendrées :

Malgré leur impact essentiel sur le développement des villes, ces ressources financières ne sont pas exploitées correctement :

• En Asie, en Inde où les taxes sont peu nombreuses par rapport aux autres villes, les montants sont démodés, sous estimés ils ne correspondent pas à la valeur actuelle du marché. C’est le cas de la plupart des villes d’Asie, en Indonésie, au Bangladesh….toujours dans des nombreuses villes indienne, les terrains et bâtiments non occupés ne sont presque jamais soumis à imposition, car il n y a pas de loyer ni de revenu annuel.(Issabelle Milbert 1990). Au Bangladesh, à part lae faible valeur des taxes qui ne prennent pas en compte la valeur actuelle du marché foncier, 50% des revenus ne sont pas collectés chaque année à cause de l’inefficacité du système de collecte. En Indonésie, la faiblesse des taxes est un problème majeur car les autorités sont incapables de financer l’amélioration des infrastructures existantes. Le Sri lanka, est lui aussi confronté à des problèmes semblables. (Issabelle Milbert 1990)
• En Amérique latine, à Buenos Aires, Baogota et Lima, il n’existe pas de taxes sur les terrains et les logements vacants, ni sur l’héritage. Les autres taxes sont sous estimées, même si, les taxes sur la transaction sont imposées le montant est trop faible par rapport à la valeur actuelle du marché foncier. L’autre difficulté pour améliorer la situation est l’absence de volonté des responsables des villes et des habitants : la population refuse de payer les taxes à cause de l’inexactitude du montant, qui selon eux est trop exagéré…. (Claudia Hoshino 1994). Aux Philippines, seules les taxes sur les propriétés immobiles sont imposées, les taxes sur les terrains et les logements non utilisés ne sont pas collectées, car l’information concernant ces terrains n’existe pas. De même, le taxes sur l’augmentation de la valeur foncière n’est pas imposée pour des raisons politiques et techniques, absence de motivation des autorités d’une part et difficulté à évaluer le montant de la taxe d’autre part (J.U.Nierras 1992). Ceci a donc pour conséquences la spéculation foncière par les habitants à revenus importants qui ne déclarent pas les terrains vacants qu’ils possèdent.
• En Afrique, où les informations foncières sont inexistantes dans la plupart des cas, où l’occupation informelle est importante, la situation est encore grave. Il n’est pas intéressant de décrire tous les cas dans le détail, car les problèmes sont identiques. D’une manière générale, on peut dire que les taxes sont démodées, les montantes jamais révisés ou trop exagérés s’ils le sont et rarement collectés pour des raisons politiques, financières, institutionnelles….

En fait, plusieurs efforts ont été faits pour améliorer la situation. Quelques pays ont essayé de réviser le montant de leurs taxes afin de poursuivre l’évolution du développement économique de leur ville, notamment en tenant compte de l’évolution rapide de la valeur des éléments urbains. Par exemple, à Hong Kong, les montants des taxes imposées sont révisés régulièrement en les comparant avec la valeur du marché existant. En Amérique latine, la ville de Boagota révise le montant de ses taxes imposées tout les six mois ce qui est aussi le cas de Buenes Aires en Argentine. D’autre part, la ville de Bagota a essayé d’améliorer son système de taxation en faisant participer les habitants pour qu’ils déclarent leurs revenus sur le sol et les logements urbains. C’est le « self assessement program ». Mais ces efforts ne se font pas sans difficulté. Par exemple, la révision à la hausse des montants des taxes imposées à Lima au Pérou a été refusée par de nombreux propriétaires, une autre révision a dû être envisagée. La ville de Séoul, qui a appliqué le principe « taxe forte pour une durée de possession courte » pendant le transfert des propriétés, (afin de décourager la spéculation), aà été confrontée au manque de terrains sur le marché. Elle a du réduire le montant des taxes imposées (Economic and Social Commisson for Asia and the Pacific).

En conclusion, comme les études le montrent, ces pays ne réussissent pas dans la plupart des cas à exploiter ces ressources ; la plupart des taxes imposées sont démodées les valeurs du marché actuel sont ignorées, l’absence de volonté à déclarer ou les fausses déclarations des propriétés sont fréquentes, les administrations financières sont inefficaces, l’imposition des taxes est non conforme à la valeur des propriétés et n’incite pas les propriétaires à payer leurs taxes, les techniques de collecte sont défaillantes. Cette situation s’explique par le manque de financement de nombreuses municipalités pour améliorer les infrastructures existantes.,Ddonc elles sont souvent obligées d’être subventionnés par l’état.