2.3.2.1 Le Bail sous différentes perspectives

Le débat sur les mérites respectifs de la propriété foncière perpétuelle et de la tenure à bail ne se limite pas aux pays en développement. Il n’est pas non plus récent et remonte au XIX e siècle en Angleterre. Il s’est poursuivi en Australie depuis la colonisation du continent au XIX e siècle et occasionna une première dispute entre les colons et les autorités coloniales au Kenya. (Catherine et Patrick, 1993). Ce système est utilisé sous différentes formes depuis long temps, même dans les pays développés comme les Pays Bas, Suède, Japon, la Grande Bretagne (Caroline D. 1996).

Les arguments contre ce système sont nombreux : il est moins sûur, moins libre, les chances de se retrouver empêtré dans un système bureaucratique lent et inefficace est importante. L’incertitude des fins de bail pose aussi des problème, comme toutes les améliorations du terrains, des bâtiments reviennent au propriétaire au terme du bail, la tendance au désinvestissement est grande dans les dernières années. (Catherine et Patrick, 1993) De plus dans ce système le locataire est soumis en plus, aux conditions du bail, établies par le propriétaire.

Les arguments en faveur de la tenure à bail porte sur la simplification de la planification, du contrôle et de l’aménagement urbain, dans le cas où l’état est propriétaire plutôt qu’un régulateur. D’autre part, selon certains avis, il permet d’éviter qu’une part trop importante de la capacité d’investissement soit mobilisée dans pour le seul financement de la charge foncière (étude foncière 1998).

En fait, aujourd’hui, ce système à bail n’est pas seulement utilisé pour cette raison mais aussi pour des raisons financières afin d’optimiser le revenu municipal des villes. Selon Farvarcque et McAuslan 1992 et Archer, 1994, l’un des avantages de la location par bail est que l’état peut recouper la valeur de développement foncière actuelle et future par le biais de ce système. Initialement il collecte le prix de la location, puis il impose les taxes et collecte les impôts, pendant le renouvellement du bail, et à la fin pendant la demande de modification des conditions. (Yu-Hung Hong, 1994)

Même si ce système :

• Minimise l'augmentation du prix du terrain
• Simplifie le processus de la planification et assiste le développement urbain
• Assure des revenus réguliers et offre la possibilité à la ville de partager les ressources entre le secteur public et privé
• Facilite le contrôle de la transaction foncière
• Offre une possibilité d’équité pour les groupes démunis, selon les Nations Unies (1995),

Plusieurs études ont révèle que cette hypothèse est bien éloignée de la réalité sur le pratique dans la plupart des cas. On peut le constater à travers les phénomènes induits dans ces villes, qui ont adopté ce système: exclusion, éviction, spéculation sur le foncier, manque d’infrastructures, ….. Même les villes des pays un peu plus développés rencontrent les mêmes difficultés : elles continuent à exclure les habitants sans précèdent, c’est le cas même de la Corée du sud, des Pphilippines, de Singapore et de la Thaïlande….

Rappelons que, des nombreuses villes adoptent ce système en même temps que d’autres systèmes de tenure. Mais peu sont celles qui l’ont appliqué efficacement pour résoudre leurs problèmes.