L’incapacité à amener un changement intégral et fondamental dans la politique et le système foncier a empêché toutes les villes des pays en développement, de parvenir au développement physique et socio économique.
D’autre part, nous avons observé les différentes mesures adoptées, les actions entreprises, ainsi que les différentes approches pour résoudre les problèmes pressants. De plus on a essayé de regarder les principales causes des échecs et leurs conséquences négatives.
Toutefois, on observe quelques sucées partiels dans certaines villes. Ces succès partiels sont dans des thèmes différents, ils varient d’une ville à une autre. Parfois ils n’ont pas de rapport direct avec le sol, mais ils visent d’autres thèmes comme l’atténuation des problèmes économiques et sociaux….
Selon nos observations, les raisons de ces succès partiels (principalement dans les villes où il y a un manque du sol en quantité suffisants à cause de leur situation géographique…) peuvent être attribuées principalement :
Comme la plupart des auteurs l’ont affirmé, ces succès concernent très peu les villes d’Amérique latine, mais concernent principalement la plupart des pays asiatiques, notamment dans le Sud Est228 (en effet, ces pays qui rassemblent un peu plus d’un tiers de la population des PED) qui ont réussi à réduire de moitié leur taux de pauvreté. Une évolution qualifié par le UNDP, « The largest and most rapid reduction of poverty in history… ». (UNDP, 1999) Reporter.Globalization, Rapid but Unbalanced [online].Disponiblesur :<http://www.ethiopianreporter.com/eng_newspaper/HTM/N°284eco.htm> (consulté le 07/05/02)
Ces conditions économiques favorables et la stabilité politique, deux critères interdépendants semblent avoir des impacts importants sur le mode de vie, l’amélioration du niveau de vie, le changement de mentalité des citadins. Le niveau de scolarités est lui aussi élevé, ce qui aide les citadins à comprendre et à accepter l’évolution des phénomène urbaines, en abandonnant petit à petit les idées traditionnelles. Ceci nous semble donc une condition préalable pour que les villes réagissent et prennent les bonnes décisions concernant leur développement.
D’autre part, on observe aussi que la considération, accordée à la recherche et aux études contribue beaucoup pour améliorer des situations. Tous les efforts réalisés pour faire avancer la recherche sur ce thème sont des facteurs clés de la réussite partielle de ces villes. (Selon notre observation, la plupart des ouvrages de recherche et des études qu’on a pu avoir se concentrent sur ces villes peu nombreuses).Pparfois, on assiste à la participation de spécialistes locaux et étrangers ainsi qu’à une collaboration avec des centres de recherche, des universités, des acteurs privés, … Taiwan, Hongkong Singapour, l’Inde, la Malaisie, la Thaïlande, la Corée du sud et quelques villes d’Amérique latine sont des bons exemples. Et ceci leur permet de réviser leur politique urbaine et foncière, ainsi que les actions et les mesures prises afin de réagir vite et corriger leurs erreurs pour la plupart d’entre eux.
Mais quels sont donc ces efforts et ces actions qui ont permis ce succès partiel grâce à des conditions favorables ? Il est vrai que l’ampleur de ces actions varie d’une ville à une autre selon le contexte et son importance, mais elles sont toutes le même objectif et on peut les synthétiser de la manière suivante.
Amélioration du cadre institutionnel: à savoir l’introduction et l’application de systèmes transparents pour la gestion de la ville en général et la gestion foncière en particulier. La décentralisation de système gestion urbaine et dans quelques cas des décisions en matière foncière au niveau des autorités locales et la collaboration des autorités locales avec la communauté … a permis à certaines villes non pas seulement de résoudre leur problème de développement mais aussi de faciliter la gestion foncière. La plupart des villes asiatiques comme Singapour, Hong Kong, la Thaïlande, et de quelques villes d’Amérique latine comme au Brésil, au Paraguay.., par exemple sont concernées. Les mesures prises par les autorités de Hong Kong ont permis l’amélioration due fonctionnement des institutions deu développement urbain. L’amélioration des conditions de travail et financières par la promulgation de lois, a joué un rôle important dans la réduction de la corruption et a créé des conditions de fonctionnement favorables. Aux philippines, l’ajustement du cadre institutionnel, initié par les autorités de Cebu, qui s’appuie sur la création d’une commission urbaine pour les pauvres et sur le renforcement de leurs rapprochement avec les ONGs et les organisations communautaires, a permis d’établir des liens effectifs entre les questions politiques et techniques dans la conception du programme d’actions. Ceci facilite l’accès au sol et la réduction de la pauvreté. (Etemedi, 1994, cité dans Franz, Emiel et Kadmiel, PGU, 1996)
De manière générale, on peut dire que:
Contribuent remarquablement à réduire les problèmes socio-économiques des villes (Jamal H. Ansari et Nathaniel, 1998)
Enrichissement des informations concernant le sol : les efforts pour établir des informations sur le foncier sont souvent vains. Même si quelques villes se sont équipées par des plans et des systèmes cadastraux modernes, il leur est difficile d’établir des informations précises et complètes, qui constituent pourtant la base de l’indentification et de l’attribution foncière. Néanmoins, les efforts remarquables de la Thaïlande (Bangkok) par exemple, pour établir, suivre, et bien exploiter ces informations foncières lui a permis de gérer plus ou moins correctement le sol urbain. (H.Sazanami, 1992) Tous les systèmes de taxation (taxes foncières et taxes de logement) ont pu être appliqués efficacement, ce qui constitue le revenue principale important de cette ville.
Diversification des modes d’accès au sol : des études ont affirmé l’existence de plusieurs systèmes fonciers : système à perpétuité, de jouissance, de location,… même l’acceptation systématique des différentes pratiques coutumières permettent de faciliter l’accès au sol et sa commercialisation. Par exemple, à Hongkong, (même si cette ville est très connue pour l’efficacité de l’application du système à bail par rapport à d’autres villes des PED), la plupart des études montrent, que sa réussite en terme de développement urbain est aussi liée à la multiplicité du droit sur le sol urbain (Ray W. Archer, 1994). De même, tenant compte la difficulté du système de droit de jouissance affiché (la seule mode d’acquisition du sol), introduisant le système de droit multiple, ainsi qu’en transformant le rôle de propriétaires des autorités du sol à un rôle de facilitateur, les autorités de certaines villes, comme Brasilia ont réussi à améliorer leurs ressources financières et réduire le problème de logement. (Pedro Abramo, 1998). Les villes africaines sont peu nombreuses à avoir adopter cette mesure. L’Afrique du sud et le Ghana exhibent par exemple, quelques résultats satisfaisants sur les conditions d’accès au sol et la commercialisation foncière même si ils ont encore des problèmes.
Diversification du champ d’action pour résoudre les problèmes socio econmiques de ville :
Les efforts des ces villes pour parvenir au développement souhaité ne se limitent pas aux actions concernant l’amélioration de leur système foncier. Elles s’engagent dans le même temps dans la recherche de solutions pour pallier les autres problèmes liés aux conditions socio économiques:
Les actions et les mesures prises dans ces villes sont encore nombreuses et diverses, mais nous avons souligné ici les peucelles qui ont un rapport avec notre recherche.
D’autre part, les efforts ne se limitent pas aux villes citées précédemment.,les De nombreuses autres villes ont tenté de mettre en place des actions similaires, même si celles-ci ne se sont pas révélées souvent efficaces. En Afrique par exemple, l’Egypte, le Kenya, l’Afrique du Sud, et d’autres pays encore ont engagé des actions variées soit assistées par des organisations internationales ou organisations non gouvernementales. Même si ces efforts sont souvent à petite échelle, leur effet cumulatif est important.
Elargissement de « la participation public privé » :
L’élargissement de la participation effective du secteur privé a beaucoup aidé au développement des villes et ce depuis longtemps. Dans de nombreuses villes asiatiques, notamment en Asie du Sud Est : Hongkong, Singapour, Thaïlande,... et d’Amérique latine : Pérou, Brésil, Argentin, Mexique…, cette participation a fortement contribué pour à faciliter l’accès au logement et au sol urbain pour les citadins à faibles revenues. (Alain Durand Lasserve, 1999)
En Inde « The participatory developement schemes » a exhibé montré un résultat important. Les autorités restent les initiateurs, les coordinateurs et les facilitateurs, le secteur privé quant à lui est un acteur du de développement et de la réalisation de grands projets de logements urbains, c’est le cas par exemple de Guragon, Ahmedabad et Uttar pradeshe. (Uma Adusumilli, 1999)
Depuis la guerre froide, la plupart des villes de PED ouvrent la porte à ceau secteur privé, compte tenu de son importance capitale dans le développement.
Par exemple, la participation publique privée en Egypte a exhibé en 1991, un résultat remarquable en facilitant l’accès au sol et au logement urbain pour les pauvres. Ce projet, soutenu par la volonté politique des autorités et dans lequel celles-ci jouent un rôle de facilitateur (pour l’accès au sol et aux institutions financières) a beaucoup encouragé les acteurs privés.,ainsi les Ddeux projets urbains entrepris au Caire et dans d’autres villes ont connu un succès remarquable. Voici dans quel termes Ahmed Soliman, s’exprimer en 1999:
‘« The policy recommendations of new towns has encouraged the private devlopers to contribute positively in land delivery in several ways…. » (Ahmed S, 1999)’Nos exemples sont peu nombreux mais peuvent s’avérer instructifs. Des efforts nombreux et divers sont faits pour résoudre les problèmes selon le contexte et la capacité des villes, mais peu nombreuses sont celles qui sont parvenues à surmonter les difficultés majeures.
Ainsi même pour les villes citées en tant que modèles on ne peut pas dire que les problèmes physiques et socio économiques ont été majoritairement résolus : l’abondance de citadins analphabètes à la recherche de nourriture, d’habitats et d’un refuge et qui luttent pour leur survie est encore malheureusement une réalité dans les PED mais aussi quelque fois dans certaines villes des pays développés.
Malgré les différences économiques importantes d’une région à une autre, d’une ville à une autre, les problèmes sont plus ou moins communs. D’abord, ces villes et ces pays dans la plupart des cas sont dépendants des pays développés. Même si l’ampleur varie d’une région à une autre (par exemple entre l’Afrique et l’Asie du Sud Est). L’absence d’emploi, la pauvreté, l’explosion démographique, le manque de logements en quantité et en qualité, le manque d’infrastructures et d’équipements publics, la fuite des cerveaux, sont des phénomènes qui caractérisent la majorité de ces villes. L’incapacité des états et des autorités à satisfaire les besoins de la population citadines et les mesures adoptées par ces derniers onta engendré des conditions défavorables au développement. Ainsi, le secteur d’activités informelles domine le secteur formel et affecte le revenu des villes ,; les occupations informelles se multiplient et créent des problèmes physiques et socio-économiques.
L’urbanisation caractérisée « d’urbanisation de pauvres » par certains auteurs à cause de la croissance naturelle et migratoire est galopante. Cela de façon formelle et informelle souvent sans les infrastructures et les équipements nécessaires. Les autorités sont incapables de contrôler le phénomène pour plusieurs raisons économiques, politiques… Les plans urbains, le système cadastral, les lois, les règles et les autres outils et instruments de développement urbain sont souvent inefficaces, inapplicables ou bien parfois inexistants, pour des raisons qu’on a évoqués auparavant.
Le système de gestion du sol est confrontée à des problèmes variés. Ce système qui a été basé sur une relation sociale se transforme petit à petit et évolue vers un système qui se base sur une relation économique. Ainsi sa valeur économique qui augmente de jours en jours suivant le contexte, devient la une cause principale de l’exclusion de la plupart des citadins et aggrave l’informelalisme. Selon nos observations : l’incohérence du système et de la politique affichée avec le contexte socio-économique, l’inefficacité des outils et des instruments de gestion, les problèmes institutionnels, organisationnels, et politiques…sont des explications tout à fait plausibles.
Plusieurs systèmes fonciers ont été adoptés, et appliqués de différentes manières différentes dans les villes. Un des systèmes le plus communément adoptésest le système à bail, il coexiste parfois avec d’autres systèmes. Ce système, qui renforce la notion de valeur économique du sol a convaincu à présent la plupart des villes qui ont transformé leur économie centrale en économie de marché (économie libérale). Mais hormis le succès de quelques villes la seule introduction de ce système n’a pas résolu les problèmes du développement.
Même si les villes partagent les mêmes problèmes, les mesures adoptées pour atténuer ces problèmesles résoudre varient d’une région à une autre et d’une ville à une autre. Ainsi les villes des pays comme celles d’Asie du Sud Est et quelques unesd’en Amérique latine ont exhibé des efforts remarquables pour remédier à leur système défaillant de gestion foncière alors que beaucoup d’autres sont encore confrontées à des problèmes importants.
Au Pour ce qui est du niveau due développement, à partir du modèle proposé par Julian hart, 2002, (cadre évolutive du développement) on a observé que quelques pays seulement comme, le Singapoure, la Taiwan, la Corée du Sud et le Hong Kong par exemple, se trouvent au niveau supérieur de base du cadre, tous les autres sont relégués au niveau inférieur de base.de ce cadre.
En effet :
Depuis quelques temps, la difficulté du système foncier qui recouvre plusieurs domaines ne préoccupe plus seulement les autorités nationales mais aussi les organisations et institutions mondiales qui sont concernées. Les études se multiplient, le secteur de la recherche se développe, malgré cela peu ont exhibé des résultats satisfaisants.
Le développement physique et socio économique des villes qui est l’un des principaux thèmes sur à l’ordre du jour pour les autorités de ces villes, exige certes l’amélioration du fonctionnement du système foncière, qui lequel nécessite une réeforme importante. La plupart des études préconisent la nécessité d’une réforme fondamentale et radicale, qui est un processus complexe, long et coûteux et vaste qui se heurte à des conditions politiques, culturelles, économiques…, qui exige une volonté politique de la part des autorités, ce qui n‘est pas vraiment le cas dans la plupart des villes concernées. Enfin on a constaté l’inefficacité des réformes partielles entreprises dans certaines villes pour parvenir au développement souhaité.
Même si on ne peut pas nier les efforts réalisés par les autorités de nombreuses villes, on doit admettre que la théorie de la réforme qui vise, l’efficacité et l’équité due système foncier demeure toujours théorique. Les résultats observés, même dans les villes ayant fait une avancée remarquable sont bien loin des résultats escomptés. C’est ce qu’e on observe dans le cadre évolutif du développement de Julian Hart.
Quelles sont les causes de l’échec et des succès partiels ?
lLes progrès importants réalisées dans certaines villes peuvent être attribués, d’abord à desd’une part aux conditions politiques et économiques nationales qui ont engendré des conditions socio économiques favorables, et puisd’autre part aux efforts des autorités :
Ccettee situation ne se retrouve pasn’est pas le cas dans de nombreuses villes, (surtout parmi les villes africaines subsaharienne.dans lesquelles, les conditions économiques sont difficiles, la politique administrative est trop centraliste et représente un obstacle majeur). Les pays sont économiquement faibles, et incapables de gérer et d’exploiter les ressources pour des raisons variées à la fois politiques et économiques. Tout ceci est bien connu depuis déjà fort long temps, mais la question principale est : quelle doit être la réaction de ces villes pour sortir de ces conditions et parvenir à un développement urbain durable pour le bien être de la société s’appuyant sur un système foncier efficace ? Vont-elles continuer selon les circonstances actuelles ? Vont-elles améliorer la situation et amener une reforme fondamentalepetite à petite (progressivement) ? Ou vont elles essayernt d’amener une réeforme fondamentale « fundamental reforme », réagissent vite en élargissant leur champ d’application ; Politique, économique social… ? D’après la perception qu’on a pu avoir, à travers notre étuderecherche, identifieré le problème, partager les expériences des autres, d’apprendre de leur succès et de leurs difficultés, et chercher des solutions d’une manière progressive selon le contexte socio économique de chaque ville nous semble la voie vers le développement souhaité. Toutefois ces questions doivent être abordées en fonction du contexte de chaque ville.
Les autorités éthiopiennes ont une double tâche à cet égard
Addis Abeba partage la plupart des problèmes de ces villes, et ce dans une grande ampleur. A cela s’ajoute la pauvreté importante et des conditions politico administratives peu favorables.(ce sont pourtant les conditions de base pour le développement)
A l’échelle internationale, malgré son important potentiel de ressources naturellesimportant, le pays hérite presente d’une mauvaise image, et cela a un impact négatif sur le développement de la ville.
Sachant que les progrès observés dans certaines villes sont attribués, d’une part aux conditions économiques et politiques administratives favorables de leur pays, et d’autre part aux efforts consentis par les autorités, on peut affirmer que les autorités éthiopiennes ont une double tâche à entreprendre, tant au niveau national qu’au niveau local pour parvenir au développement souhaité.
Néanmoins, même si on est convaincu que les conditions économiques et politiques du pays sont déterminantes pour le développement de cette ville, à part quelques remarques importantes, on ne développera pas davantage dces idées, car c’est un thème vaste qui englobe plusieurs aspects et qui est en dehors du cadre de cette recherche.
Alors, pour la ville d’Addis Abeba, qui souffre de la plupart des problèmes urbains, quelles mesures doivent être adopterées pour améliorer ses conditions physiques et socio économiques et amener un développement satisfaisant s’appuyant sur l’amélioration du système foncier.
Doit elle poursuivre dans les conditions actuelles et parer au plus urgent sans aucun effort pour améliorer la situation ? Doit elle améliorer les conditions de la ville en essayant d’amener une réforme fondamentale à long terme ?Ou doit elle réagir vite, se mobiliser et prendre des mesures radicales pour amener une réforme fondamentale dès maintenant ?
Bien sûr, ceci n’est pas une tâche facile et on n’attn’espéreend pas à atteindre le niveau de développement souhaité immédiatement. La plupart des pays développés ne sont pas parvenus à ce stade d’industrialisation instantanément l’Angleterre a du attendre 150 ans ; l’Amérique, plus de 100 ans ; le Japon, plus de 50 ans….Mulatu teshome. The relevance of east Asian Experience to Ethiopia, Economic focus, [enligne]. 1999, vol. 2 n° 1 pp. 1-5. Disponible sur : http://eea.ethiopiaonline.net/Econ-foc/ef2-1/mulatT2-1.htm (consulté le 19/04/02).
En fait, même si on observe que des réformes partiel en matière de gestion foncière n’aboutissent pas au développement souhaité, il est évident qu’une réforme fondamentale est complexe pour être entreprise dans la ville d’Addis Abeba comme la plupart deces villes de PED.comme celle d’Addis Abeba.
Pour cette raison nous préférons donc d’utiliser une approche progressive se baséeant sur le principe « une vision à long terme qui s’appuie sur des actions à court terme » qui doit tenir prendre en compte le du contexte socio-économique actuel et les conditions à remplir pour le développement actuel et futur de la ville d’Addis Abeba. Il s’agit alors, de rectifier et améliorer les conditions et les processus liés au système foncier
Ainsi dans le chapitre suivants, s’appuyant sur nos analyses précédentes et se basant sur le principe que nous venons d’évoquernos hypothèses, nous allons d’abord indiquer les différentes actions et mesures appropriées à prendre pour corriger les erreurs faites précédemment et atténuer les obstacles actuelles au bon fonctionnement du système foncier, ce qui pourra éventuellement permettre de créer des conditions favorables pour l’amélioration de celui-ci dans le futur. Ensuite, nous développerons, décrirons et commenterons les différents systèmes fonciers envisageables, qui pourront être déployés à long terme (progressivement).
Selon Nigel Roberts, ce développement économique est dû aux actions des gouvernements qui : contrôlent l’inflation, investissent sur la capitale humaine à travers l’éducation, la santé, encouragent le taux épargne, encouragent l’absorption des technologies étrangers, ajustent leur système de taxation…..