Les principaux éléments d’évaluation que nous identifions sont donc les suivants : l’investissement économique et l’accès au sol, le marché foncier, le revenu municipal, et l’équité de la tenure foncière.
L’investissement économique : aucune ville ne se développe sans investissement. D’ailleurs, les villes sont les résultats des investissements variés. Ainsi toutes les conditions qui sont des obstacles à l’investissement empêchent le développement. A l’heure actuelle où le principe de la participation publique privée est considérablement répandu, en ce qui concerne le développement urbain, où l’investissement privé joue un rôle primordial, les conditions qui sont non favorables à cette dernière peuvent affecter énormément le développement des villes. Les difficultés rencontrées par de nombreuses villes témoignent déjà de cela. Ces villes qui ont bloqué ce type d’investissement pendant la guerre froide suite au principe socialiste, la ville d’Addis Abeba eu fait partie.
Ils existent plusieurs types d’investissements. Toutefois, et pour l’objet de notre recherche ceux qui nous intéressent sont, ceux liés directement ou indirectement au développement urbain. Ils concernent, les activités industrielles, commerciales de nature et d’importance financière différentes, ainsi que, l’investissement sur les autres éléments urbains comme les logements par exemple.
Comme nous pouvons observé précédemment, à part les problèmes économiques, financiers et politiques, la difficulté à l’accès au sol est un problème majeur d’investissement dans des nombreuses villes des PED. Ce qui nous invite à choisir ce facteur de développement parmi d’autres comme un des éléments d’évaluation. Et cela, pour observer les possibilités et les conditions d’accès au sol dans chaque scénario par :
Le marché foncier 245: il est un de nos éléments d’évaluation identifié qui est un facteur important de développement. Dans de nombreux cas, on a remarqué que l’existence de sol sur le marché libre a facilité l’accès au sol. De plus, la concurrence qui émerge par la présence du sol sur le marché foncier en quantité suffisante dans l’espace et dans le temps, (dans le quel les autorités de la ville participent et tant qu’acteur de développement parmi les autres pour équilibrer le marché246), a permit aux habitants à faibles revenue à accéder au sol et au logement urbain dans de nombreux cas. D’une manière différente, selon les études, de nombreuses villes qui ont affichés une politique foncière restrictive sont confrontées à des problèmes variés. Ainsi à part le faible revenu de ces villes, elles sont confrontées à une forte spéculation, à la transaction foncière illégale et clandestine. Ce qui est le cas dans cette ville où l’accès au sol est encore par voie unique.
Le revenu municipale : le revenu provenant du sol sous différentes formes, taxe, impôts …, d’utilisation et de transaction…constitue la partie importante du revenu municipal des villes. Ces revenus que l’on réinvestit sur le développement de la ville, par exemple, sur la réalisation des infrastructures, les équipements publics …. permettront d’améliorer les conditions physiques et socio économiques de la ville. La réalisation de ces éléments urbains nécessaire à la ville (qui demandent un investissement important) permettra ainsi, non seulement de créer de l’emploie, mais aussi, d’améliorer la production du sol urbain, bien desservi et facilement commercialisable. Une condition favorable pour attirer les investissements.
De même, l’amélioration des revenus municipaux, permettra d’améliorer les conditions de fonctionnement institutionnel et du personnel municipal (amélioration des salaires, approvisionnement des matériels et des équipements d’une manière satisfaisante….). Toutefois, comme nous avons constaté dans de nombreux cas, la difficulté de collecter ces revenues a eu un impact négatif sur le développement. Même si, cela peut résulter de la difficulté d’appliquer des règles et des lois, ainsi que des problèmes techniques comme des problèmes cadastraux dans la plupart des cas, des systèmes inefficaces adoptés dans plusieurs villes sont aussi une des causes de cette inefficacité.
Equité de la tenure : les systèmes fonciers affichés qui ne sont pas conçus et appliqués d’une manière équitable, ont engendré des problèmes physiques et socio-économiques dans plusieurs villes: la prolifération des occupations illégales, la ségrégation sociale, l’exclusion (surtout des femmes247) la dégradation environnemental, l’instabilité politique, la violence …, de même, Selon Deininger et Squir (1997) dans les pays dont le système foncier est inéquitable, le développement est moins fort que dans ceux qui ont des systèmes plus ou moins équitables248. en fait, il est difficile voir impossible de satisfaire les besoins de tout le monde, par contre il est peut être possible de répondre au moins aux besoin de la majorités en facilitant l’accès au logement et aux autres équipements urbains. Alors, à cet égard, y a-t-il un système qui permet de réaliser cette condition ?
Pour conclure, on n’a pas l’intention de dire qu’il existe un système qui peut répondre à toutes nos demandes ou exigences que nous venons d’évoquer ci-dessus. De même, les problèmes peuvent être liés non pas seulement à la conception du système, mais ça peut être aussi lié à son application dans des nombreux cas. De plus, la politique foncière peut être influencée simplement par des phénomènes internes ou externes, économiques ou politiques selon le contexte.
Toutefois, même si, nous nous appuyons sur les études que nous avons faites et la perception qu’on a sur la ville d’Addis Abeba, pour identifier ces éléments d’évaluation, nous devons savoir qu’ils sont aussi des points de vus (idées) personnels qui sont peut-être limités. Ainsi il nous parait possible d’identifier encore d’autres éléments d’évaluation selon le contexte et l’objet des études à établir.
Selon le UNECE 1996, le marché foncier et la construction (qui joue un rôle aussi important sur le développement économique que sur le développement social) contribuent au PNB des pays à hauteur de 20% ou plus.
A cet égard la Jordanie est un exemple intéressant, car la circulation des informations entre l’acheteur et le vendeur concernant le coût du sol sont efficaces. De même les efforts des autorités pour : équilibrer le prix en mettant le sol sur le marché quand nécessaire, la production du sol par l’approvisionnement des infrastructures sont efficaces.
Même si tous les gouvernements des pays en voie de développement semblent accepter le principe « ….men and women shall have full and equal acces to economic resources, including the right to inheritance and ownership of land and property …. » affiché lors de la quatrième conférence mondial en Chine concernant les femmes, elles sont encore exclues de l’accès au sol, dans quelques pays pour des raisons culturelles, religieuses.., et surtout en afrique. Ce qui est le cas par exemple, de la Tanzanie. La loi promulguée en 1995 a tactiquement exclu les femmes de l’achat et d’héritage du sol ce qui a provoqué une contestation énorme.
Cité dans Donald A.krueckeberg and Kurt G.Pauslen (2000)