Ce scénario qui se base sur le principe « mixte » se constituer d’un système de location (par le quel on peut acquérir du sol par la biais de bail à toutes les activité désirées dont, il y aura la possibilité de renouvellement ou d’achat du sol au terme de contrat de location) et de système de tenure libre (soit à temps limité en droit d’usage, soit en perpétuité par achat). Les modalités pour accéder au sol sont vastes selon le choix de l’accédant. Cependant les possibilités d’investir dans tous les secteurs par ceux qui sont capables seront énormes. La possibilité d’accéder au sol soit en location soit en tenure libre ou par achat, permet aux grands investisseurs de choisir leurs modalités d’accès au sol selon leur capacité financière au début de leur projet (par achat ceux qui sont capables et par location, ceux qui sont moins capables au début de leur investissement).249 La commercialisation du sol en location par les autorités et la possibilité de posséder le sol en perpétuité par des individus (dont les gens auront la possibilité de vendre leur terrain librement) permettra la présence des sols sur le marché.
Dans ce système libéral où les autorités de la ville pourront perdre leur autorité sur la plupart de sol acquis en perpétuité, le revenu municipal sera important. Cela donc au début de location ou pendant la vente, ceci due également aux revenus provenant de la transaction foncière sur le marché. En plus d’atténuer la demande de logement, le fait de favoriser l’accès au sol pour la réalisation des logements résidentiels (soit par location ou soit par tenure libre), permettra de faire participer et d’investir les individus privés (individuellement ou collectivement) sur ce secteur. De même les grands promoteurs immobiliers pourront élargir leur champ d’action sur la construction de ces types de logements.
L’idée d’admettre les autres activités économiques moins importantes dans le sol destinées à l’usage résidentiel privé (résidence plus activités) en plus d’encourager des petites activités domestiques et familiales et d’améliorer la situation économique des habitants à faible revenus, permettra de créer de l’emploi. La possibilité d’acquérir du sol par la tenure libre (dans le quel on peut donner des priorités aux habitants à faible revenus) permettra à ces habitants d’accéder au sol facilement, ce qui nous semble équitable. Néanmoins, l’équité de ce système repose sur l’effort que les autorités devront faire pour protéger l’intérêt des habitants dans cette catégorie. Cela peut se faire en créant une banque foncière pour cet objet. La possibilité de renouveler le bail ou l’achat du sol, selon le choix des accédants au terme du contrat de location ou encore la possession du sol en perpétuité sont des conditions favorables dans ce système, car cela, en plus d’accroître leur sentiment d’appartenance nationale (ce qui encourage les habitants à’aimer leur ville et à’investir, ce qui n’est pas le cas actuellement)250 encouragera les accédants à’investir au maximum sur le développement de leur ville quelle que soit l’activité désirée.
Toutefois ce système pourra avoir les inconvénients suivants :
D’abord, la municipalité perdra ses autorités sur la plupart des terrains acquis en perpétuité. Ce qui peut peut-être empêcher ou rendre difficile la réalisation des projets du développement (d’intérêt publique) dans le futur. La municipalité aura une lourde tâche qui nécessite une précaution au niveau du plan et du cadastre, car cette diversification d’acquisition du sol peut rendre difficile l’identification, l’attribution, et le système de taxation251 ; globalement le contrôle du sol dans l’espace et dans le temps. Cela nécessite une bonne organisation institutionnelle et la présence de personnel en quantité et en qualité suffisante. (Pour le quel nous avons envisagé précédemment la commission foncière)
La concurrence entre les grands investisseurs (qui peut engendrer l’augmentation du prix du sol comme on l’a observé ailleurs) pour accéder au sol semble moins importante, car les modalités d’accès au sol sont multiples. Ainsi les petites micros entreprises qui sont économiquement faibles auront moins de difficulté pour accéder au sol. L’attribution du sol à double objectif (résidence plus activité) est aussi une condition qui nécessite une précaution importante. D’abord le groupe de citadins qui doit avoir cette chance doit être identifié sérieusement. De plus, il faut identifier le type d’activité à réaliser selon le plan de la ville. Cela afin d’éviter les activités environnementalement polluantes (sonore, atmosphérique, nappes phréatiques…) ce qui a créé des problèmes ailleurs selon nos études. En fait, même si diversifier le système foncier pourra faciliter l’accès au sol, son application incontrôlée a des conséquences négatives et lourdes. L’anarchie de la possession (la possession des sols en quantité abondante par peu des personnes pour la spéculation future)252 comme nous l’a observé par exemple, dans les villes indiennes, une telle anarchie peut créer des problèmes dans le futur. Des investissements importants sur le logement, qui ne correspondent pas aux conditions socio-économique de la ville, (comme on a vu en Thaïlande) ne seront pas une solution meilleure pour réduire le problème de logement…., à cet égard les autorités ont un devoir important pour empêcher ces phénomènes. Comme on a vu précédemment, plusieurs techniques financières comme le système des taxes variées, des lois… peuvent être utilisées.
Toutefois, il nous semble que la contribution de la commission foncière que nous venons d’envisager d’une manière décentralisée pourrait alléger la complication du processus de l’identification d’attribution du sol… dans ce système envisagé.
Pendant des investissements des grandes ampleurs, accéder au sol par location permettra aux investisseurs de minimiser leur dépense initiale sur l’achat du sol.
Comme disent D. Barthelemy et « al. » l’idée de la croyance en la propriété, comme garantie réelle d’une véritable citoyenneté …, existe encore dans cette ville.
Par exemple au Philippines, les responsables de la ville sont incapables de collecter la plupart des taxes sur le sol et le logement parmi les neuf différentes taxes proposées deux types de taxes sont seulement collectées. Et cela est dû d’une part à l’absence d’information et d’autre part à l’incapacité de déterminer le montant et d’imposer ces taxes
Dans ce cas les mesures à prendre de la part des autorités doivent être sérieuses, car ce type de privatisation a déjà engendré la monopolisation du sol par des groups des personnes peu nombreux. Par exemple, en Algérie à Alger suite à la loi d’orientation foncière de 1990 qui a permit la possession privé du sol, le groupe social dominant (constitués de toutes les couches sociales qui ont eu accès sous le régime de Chadli) maîtrisent la plus grande partie de la propriété foncière est pèsent sur le marché.