4.3.4 Scénario semi conservatif

Se basant sur le principe sélectif, ce système qui se compose d’un système de location (uniquement pour l’investissement industriel et commercial), et de tenure libre à temps limité ou à perpétuité (uniquement à l’usage résidentiel), il s’appuie sur la différenciation des activités pour accéder au sol (conformément au principe sélectif). Ce système semi conservatif semble favoriser les conditions d’investissement dans les secteurs industriels ou commerciaux à ceux qui sont capables financièrement d’accéder au sol en bail. De même, il peut créer une condition favorable pour les individus privés ou collectifs ou pour les promoteurs immobiliers qui ont des projets de réalisation de logements résidentiels. La possibilité de posséder le sol en perpétuité peut favoriser la commercialisation du sol. Ce qui cause donc la présence des sols sur le marché, ainsi que l’augmentation du revenu municipal provenant de la transaction du sol.

Néanmoins, comme le système évoqué dans le premier scénario, où les autorités perdront la plupart de leurs autorités sur le sol acquis à perpétuité (ce qui est le cas de ce système), la tâche municipale en matière de l’identification et d’attribution de sol sera énorme. La mise à jour du cadastre ainsi que de système de contrôle doivent être quotidienne.

A la différence du système dans le premier scénario, ce système ne permet pas aux grands investisseurs industriels ou commerciaux de choisir la modalité d’accès au sol qui leur convient financièrement. De même, l’incertitude de renouvellement ou l’achat du sol au terme du contrat peut décourager ces investisseurs vers la fin du contrat de location.

Car ce système ne permet pas l’amalgame des activités domestiques familiales sur des sols affectés à la réalisation des logements résidentiels, (encore conformément au principe sélectif) le développement de ce type d’activité ne sera pas favorisé.

Comme la concurrence entre les grands investisseurs industriels et commerciaux sera forte, (car la possibilité d’accéder au sol à ces activités est limitée par location) les petites micros entreprises, qui sont financièrement faibles, pourront avoir des difficultés à accéder au sol par ce système ce qui rend ce système peu équitable à cet égard.

De même, son équitabilité peut être déterminée par la volonté, la capacité des autorités à identifier la capacité économique des accédants pour attribuer le sol selon leur capacité financière, soit à tenure libre à temps limité (à ceux qui sont financièrement faibles) soit en vente à perpétuité (à ceux qui sont financièrement capables).

Résumons en bref les principaux problémes (inconvénients) et avantages de ces quatre systèmes identifiés.

Toutefois :

• si l’organisation et le fonctionnement institutionnel en matière de gestion sont inefficaces et le système d’information foncière est pauvre,
• si les institutions financières ne sont pas suffisantes, accessibles et capables d’approvisionner les fonds nécessaires à des investissements corrects et de manière ciblée,
• si les lois et les règles de développement de la ville ne seront pas bien définies,

les dangers (qui peuvent rendre difficile le développement de la ville), que représente l’application l’un de ces systèmes sont importants. Et principalement sont les suivants :

• l’absence de sol sur le marché et donc la spéculation foncière et le fleurissement des occupations informelles, comme on a observé dans des nombreuses villes des PED et surtout dans les villes africaines.
• la possession des sol par peu des personnes et l’abondance des sols sous ou non utilisés. Observables dans des nombreuses villes asiatiques.
• l’émergence des projets lucratifs et l’exclusion des citadins à faible et à revenus moyens. Comme on a observé dans des villes asiatiques.

En fait, il est possible d’établir et d’envisager encore plusieurs systèmes fonciers possibles applicables ou non, abordant le sujet de manières différentes et s’appuyant sur des hypothèses différentes, selon le contexte. Mais, le fait d’élaborer n’importe quel système n’est pas une solution par lui-même. D’ailleurs, comme la plupart des auteurs l’ont confirmé, il n y a pas de système correct qui puisse être appliqué sans difficulté. De plus, l’efficacité du système foncier est déterminable par des facteurs variés. D’abord il doit être acceptable politiquement ainsi que par les citadins concernés. L’application de système doit être accompagnée par des lois et des règles précises, ce qui n’est pas le cas dans de nombreuses villes des PED. Ces lois et ces règles affichées doivent être appliquées correctement et équitablement, cela nécessite encore un suivi régulier et la rectification de ces lois et de ces règles si nécessaire selon le contexte (s’appuyant sur des erreurs induites lors de l’application de ces dernières). Ces conditions sont toujours difficiles à remplir dans ces villes. Comme on a évoqué précédemment, les difficultés liées au système foncier sont encore nombreuses. Selon le PGU des Nations Unies (le programme de la gestion urbaine), l’absence d’une politique claire concernant l’administration et la gestion foncière, l’inefficacité de la coordination institutionnelle, la faible capacité professionnelle et institutionnelle, le manque de financement et d’autres ressources, le manque des lois et des règles, les problèmes logistiques ainsi que l’absence d’information foncière sont les principales difficultés, en particulier dans les villes africaines (Alioune Badiane, 1997), ce qui est le cas de cette ville. Toutefois, nous avons décrit les différents systèmes que nous avons établis pour notre objet, en s’appuyant sur des éléments (des facteurs de développement) qui nous semblent les bases de développement de la ville d’Addis Abeba. Et cela, afin de permettre aux responsables de la ville et à ceux qui sont concernés de voir les grandes orientations possibles, ainsi que de montrer l’importance et la difficulté de ces systèmes établis pour faciliter les modalités de la prise de décision à cet égard.