Le partage de la responsabilité

La démocratisation est un élément essentiel de notre proposition. Comme on a observé dans la plupart des cas, la démocratisation basée sur la décentralisation, la déconcentration et la dévolution sont des conditions obligatoires à l’amélioration du système foncier de cette ville, qui actuellement est trop centralisée. On a des nombreux exemples. En Amérique latine, Sao Paulo, Bagota, Lima ont établi un programme de décentralisation remarquable : elles ont divisé leurs administrations territoriales géographiques et décentralisé le pouvoir municipal central au niveau des petites adminstrations de la ville (Claudia Hashino, 1994). A cet égard les différentes idées qu’on a élaborées peuvent être utilisés comme des références. De nos jours, le développement urbain n’est pas confié non seulement aux autorités, mais également à tous ceux qui se sont concernées. Dans les faits plusieurs difficultés financières, matérielles, personnelles..., peuvent surgir. Néanmoins selon notre observation, les efforts qu’on fait pour utiliser les ressources financières non engagées permettront de réaliser ce projet dans la ville d’Addis Abeba.

La commission foncière que nous avons proposée, à part d’alléger la tâche des autorités municipales en matière de l’administration foncière, peut permettre que le processus de l’administration foncière soit transparent et efficace. Néanmoins, son efficacité peut être déterminée par des facteurs différents. D’abord cette commission doit être saine et neutre politiquement. Elle doit représenter plus ou moins l’intérêt de tous les acteurs de développement incluant ceux qui sont les plus démunis. De même son efficacité peut se déterminer par la capacité et le savoir-faire de ces membres.

La question qu’il nous reste à poser repose sur la capacité financière de la ville pour financer et organiser cette commission. A cet égard toujours soient adhérant à notre proposition, la création de cette commission nous sembles possible avec l’assentiment du personnel politique et un peu d’assistance financière de la part de l’état.

La participation publique privée est une condition importante dans des villes dans lesquelles l’état est incapable de satisfaire les besoins de ces habitants²⁶⁰. Ce qui est le cas de cette ville. Des nombreuses villes ont appliqué cette politique et ont eu un résultat remarquable sur l’attribution des logements... même si on observe toujours quelques difficultés. Par exemple, le Caire, l’Alexandrie en Egypte²⁶¹, l’inde, Indonésie ont réussi à répondre à la demande de logement de leurs nombreuses habitants à faible revenus en utilisant cette méthode. Dans le cas d’Addis Abeba, cela nécessite d’abord la réduction des différents obstacles pour accéder au sol pour des investissements différents (le principal input de l’investissement). Le système centralisé de décision doit être remplacée par un système décentralisé (comme nous venons de l’envisager). En fait, il faut formuler encore des principes (des règles et des lois) pour préciser encore les conditions davantage. A cet égard, les priorités doivent être pour les investissements conçus conformément au contexte socio économique, à ceux qui pourront contribuer au développement actuel et futur de la ville, sa capacité de la création d’emploie par exemple. Pour cela, à part de créer la commission proposée, une politique précise d’investissement renforcé par des lois et des règles doit être instauré. Ce qui doit être peut-être le rôle principal de cette commission. Donner la priorité aux projets de type lucratif comme « le plus grand hôtel d’Afrique dans la plus pauvre ville du continent » peut-être ne participe pas beaucoup au développement. Au contraire, au delà d’une mauvaise utilisation des ressources naturelles du pays et de la ville, c’est un gaspillage du capital financier des investisseurs.

Nous venons d’analyser les principaux éléments que nous envisageons, considérés comme les premiers pas sur la voie du développement désignés « Actions à court terme ». Suite à cela nous analysons l’élément qui constitue notre vision à long terme, un élément important dans notre recherche, qui vise la diversification du système foncier notamment les modalités d’accès et d’utilisation du sol.

L’idée de diversifier le système foncier de cette ville émerge non seulement suite à la mise en évidence des difficultés du système unique actuellement en vigueur, mais aussi des résultats positifs de cette diversification sur le développement observés dans les autres villes. Le constat qu’on a sur la difficulté de ce système ne se base pas seulement sur les informations théoriques, mais aussi sur les informations qu’on a pu avoir auprès « des habitants » eux-mêmes et de quelques responsables de la ville qu’on a rencontrées. Ainsi, malgré ses avantages importants dans quelque cas, ce système à bail se confronte à plusieurs difficultés dans la ville d’Addis Abeba : par exemple, les difficultés de mettre régulièrement le sol sur le marché, le prix élevé de la location, la difficulté d’acheter du terrain en quantité désirée, la complexité du mode de payement ... (Walta information center, 1994). En fait, même dans les villes qui ont appliqué ce système efficacement, le coût élevé de transaction²⁶² peut augmenter le prix du sol et oblige les promoteurs immobiliers à augmenter leur prix de vente qui devient trop élevé pour la plupart des habitants (Yu-Hung Hong, 1998). De même, en Afrique par exemple, à Kano au Nigeria ces difficultés s’ajoutant à l’inefficacité du cadre institutionnel, et organisationnel, à une forte centralisation du système de décision et au manque d’expérience et de programme d’allocations, rendent difficile le fonctionnement du système.

On n’a pas l’intention de dire que le changement de système peut emmener spontanément un développement, car chaque système a ses avantages et ses difficultés. De même on a observé que l’efficacité d’un système est toujours déterminée par des facteurs économiques, sociaux, institutionnels, organisationnels, techniques etc.

Toutefois selon notre observation ce système appliqué dans cette ville dans laquelle une partie important des citadins est pauvre et ainsi de fait 96% de citadins de la ville selon les études en sont exclus, ne semble pas jouer le rôle de développement escompté. En effet, les conditions préalables qui facilitent l’application de ce système, conditions sociales, économiques, financière et institutionnelles ne sont pas remplies.

Le sol est à la base du développement actuel et futur des villes. Des lors, appliquer un système adoptable et flexible permet de faciliter l’accès au développement souhaité.

Ayant cela à l’esprit, en se basant sur les expériences des autres villes et le contexte socio-économique de cette ville, on a développé différents scénarios, et cela en s’appuyant sur deux principales modalités de base à savoir la possession et l’utilisation du sol.

Les scénarios semblent à la fois représentatifs et envisageables selon nos observations. Toutefois il est difficile d’affirmer leur efficacité des maintenant, car ceci est déterminable par d’autres facteurs comme on l’a évoqué précédemment. De même, ces différents systèmes présentent des difficultés et des avantages comme on a essayé de voir précédemment.

Prenons, par exemple, le premier et le troisième système proposés : dans ce cas la possibilité d’accéder au sol est importante et varié selon l’intérêt des accédants. Le revenu municipal sera important. Par contre, dans le même temps, les autorités de la ville perdront la plupart de leur pouvoir sur le sol rendant ainsi difficile la réalisation des projets à intérêt public. En ce sens, les systèmes ne sont pas peut être politiquement acceptables.

Maintenant on prend les cas du deuxième et du quatrième système : dans ces cas-là, l’accès au sol est très contraignant et limité. Il y aura alors moins d’investissement et donc moins de revenus pour la municipalité. Mais les autorités municipales restent propriétaires de la plupart du sol dans la ville. Et ainsi la réalisation des projets à l’intérêt public sera facilitée…. 

Le sol est la principale source de revenus des villes, mais peu de villes l’ont exploité plus ou moins correctement. A cet égard, cette ville peut apprendre des autres systèmes de taxation qui ont permis une bonne exploitation. Par exemple, Taiwan a effectivement utilisé cette ressource et a institué quatre principales taxes foncières : taxe sur la valeur foncière, qui sont imposée sur la possession du sol, taxe de l’amélioration de valeur foncière, qui s’impose au vendeur du sol lors de la transaction, taxe sur le logement pour l’usage de la propriété et taxe sur des sols vacant imposée sur les sol inutilisé pour empêcher la spéculation²⁶³ (Alven H.S. Lam et Steve Wei-cho Tsui, 1998)

En fait, cela ne veut pas dire qu’il faille importer le système de taxation tel qu’il est, mais, il nécessiterait des études supplémentaires pour l’adopter selon le contexte de cette ville.

Pour finir, dans des villes pauvres comme Addis Abeba, où la valeur sociale du sol doit être considérée encore selon nous (au vu de l’importance de la pauvreté dans cette ville), si le développement souhaité doit être achevé, notre objectif doit être tout à la fois de chercher et d’envisager des solutions pour administrer le sol équitablement toute en essayant d’exploiter au maximum cette ressource.