I. Chapitre 1.
Les réhabilitations étudiées.

Les opérations de réhabilitation étudiées dans le cadre de cette recherche peuvent être considérées comme banales dans le sens où les organismes HLM qui les ont menées ne les distinguent pas des opérations qu'ils réalisent habituellement. Que ce soit par leur taille, la nature des travaux réalisés, les méthodes utilisées ou le type de bâtiments concernés, ces opérations entrent dans le champ d'intervention habituel des organismes HLM. Ont donc été écartées les réhabilitations spectaculaires ou médiatiques, par l'ambition du projet urbain dans lequel elles pourraient s'inscrire, par le travail d'un architecte célèbre ou encore le montant des investissements en jeu. De même, les types d'habitat particuliers, tels que cités-jardins ou Habitations Bon Marché (ancêtres des HLM), ainsi que des travaux autres que de simples améliorations, comme les reconversions d'usage (transformation d'anciennes usines en logement par exemple), ont été évités.

Les caractéristiques des deux opérations étudiées sont ainsi proches des caractéristiques moyennes nationales : les immeubles réhabilités ont été construits grâce à des financements HLMO (Habitations à Loyers Modérés Ordinaires) comme 73% des logements réhabilités en 1997, et leur date de construction (1960 et 1970) appartient à la tranche 1950-1974 qui correspond à la période de construction de 75% des logements réhabilités en 1997 ⁵ . La taille des opérations (95 et 263 logements) est un peu supérieure à la moyenne (70 logements en 1997), ainsi que le coût des travaux par logement (15.900€ pour la résidence des Châtaigniers et 18.400€ pour l'immeuble Paul Eluard, pour une moyenne nationale de 10.700€).

Outre cet écart peu important avec les moyennes nationales, ces opérations se caractérisent par une situation en dehors des périmètres de la politique de la ville : elles ne bénéficient d'autres subventions que les primes PALULOS accordées par l'Etat et ne font intervenir d'autres partenaires que l'organisme HLM. Les quartiers dans lesquels elles se situent ne souffrent pas d'une mauvaise réputation : pour les habitants, l'organisme HLM ou encore la direction départementale de l'équipement, il s'agit de quartiers «calmes» et «tranquilles», qui ne font pas parler d'eux. Aucun événement particulier, dont les médias aient pu rendre compte, ne s'y est déroulé, tel qu'explosion de violence ou présence de trafics bien établis.

Une fois adopté le principe de retenir des opérations «banales», les sites ont été choisis dans le même département des Hauts-de-Seine, à partir des listes de demandes et d'attribution des subventions détenues par la direction départementale de l'équipement. Dans le but d'étudier des opérations dont les habitants ont eu le temps de prendre du recul par rapport à leurs conséquences, tout en conservant la possibilité de retrouver une part importante de locataires présents au moment des travaux, nous avons choisi des réhabilitations qui se sont déroulées de 1993 à 1996 (début de la concertation en 1993 et fin des travaux en 1996), tandis que les entretiens ont été menés en 1999 et 2001. Les autres critères de sélection ont consisté à prendre en compte, afin de les diversifier, le statut du bailleur (société anonyme ou office public), la taille du patrimoine géré par celui-ci, ainsi que les caractéristiques des villes dans lesquelles ces opérations se situent.

En fonction de ces différents critères, le choix s'étant considérablement restreint, et davantage encore par les refus essuyés auprès de certains organismes HLM d'entreprendre une étude sur tout ou partie de leur patrimoine, les sites de Garches et Gennevilliers se sont finalement imposés. Il s'agit dans un cas d'un immeuble unique, l'immeuble Paul Eluard, réhabilité par l'office municipal de Gennevilliers, ville communiste de forte tradition ouvrière, et dans l'autre cas de la résidence des Châtaigniers, réhabilitée par une société anonyme gérant plus de 120 000 logements (le groupe 3F), et située à Garches, ville cossue du même département.