Entre 1987 et 1997, période à laquelle appartiennent les deux opérations étudiées, les crédits PALULOS permettent de subventionner 20% du coût prévisionnel des travaux, ce coût devant être inférieur à un plafond de 13.000€ par logement 17 . La subvention ne peut donc dépasser 2.600€ par logement. Les deux opérations étudiées ont été financées par ces subventions, qui tendent à fixer le montant total des travaux qui seront réalisés, même si les opérations ont pu bénéficié par ailleurs d'un auto-financement de l'organisme HLM ou de subventions de la municipalité (cf. Figure 10. Plans d'investissement).
La nature des travaux permettant de bénéficier d'une subvention est strictement encadrée par le décret du 24 décembre 1987 et l'arrêté du 30 décembre 1987. Ces travaux doivent permettre de mettre les logements en conformité avec des normes minimales d'habitabilité précises, portant sur l'étanchéité, les canalisations, la dimension des logements, les ouvertures et ventilation, l'installation de la cuisine, les installations de gaz et d'électricité, les équipements sanitaires et le chauffage ; ou bien être destinés à produire des économies d'énergie. Sont également concernés les travaux d'économies de charges, de sécurité des personnes (portes blindées par exemple), de l'amélioration du confort et de la vie quotidienne.
Du fait de cette définition des travaux subventionnables, liée au montant maximal de 2.600€ par logement, la majeure partie des travaux de réhabilitation réalisés sur des immeubles des années 1950-1970, les plus courants dans le parc HLM, consistent très souvent, selon le responsable de l'unité «financement du logement» de la DDE des Hauts-de-Seine, en des travaux de mise aux normes électriques, d'interphonie, de restructuration des halls pour améliorer la sécurité, de reprise d'étanchéité des façades et de remplacement des menuiseries extérieures par des fenêtres avec double-vitrage. En fonction de leurs possibilités de financement, les organismes complètent ces travaux incontournables par d'autres, pouvant porter sur les façades dans le but de travailler sur l'embellissement des immeubles, ou l'intérieur des logements, afin d'apporter un confort supplémentaire. Les deux opérations étudiées comprennent ces travaux incontournables et quelques améliorations complémentaires.
Outre les caractéristiques des travaux, la réglementation encadre également les procédures de concertation avec les locataires, par la circulaire du 17 août 1997, qui précise que l'organisation de la concertation est de la responsabilité de l'organisme HLM. Ce texte apporte d'une part des précisions sur l'information des locataires : l'information apportée aux associations doit être complète et porter sur le détail des travaux à réaliser, leur coût, le calendrier de l'opération, les modalités de financement, les conséquences sur les loyers, les charges, les allocations pour le logement. L'information des locataires doit être collective et individuelle. D'autre part, la circulaire prévoit les modalités d'acceptation du projet par les locataires : le projet est d'abord soumis aux associations, qui disposent d'un délai minimum d'un mois pour se prononcer. Lorsque celles-ci ont rendu leur avis, une information personnelle doit être adressée à chaque locataire lui indiquant notamment la position des associations et les répercussions personnelles financières de l'opération. Si le projet recueille l'avis favorable d'au moins une association et si dans un délai d'un mois moins de 50% des locataires manifestent leur désapprobation, le projet est adopté. Si aucune association représentative n'a approuvé le projet et si plus de 40% des locataires manifestent leur opposition, le projet fait l'objet d'une nouvelle concertation et est éventuellement annulé en cas d'opposition persistante. Les deux organismes ont respecté ces procédures pour les deux réhabilitations étudiées en procédant à l'information collective et individuelle des habitants et en organisant un vote sur le programme complet des travaux.
Les règles de concertation sont donc précises, notamment dans les pourcentages de locataires adhérents. Par sa rédaction, la circulaire permet d'obtenir assez aisément que le projet soit adopté, car il se garde d'imposer un vote ou un référendum : il suffit d'éviter que 50 ou 40% des locataires ne manifestent leur opposition par une action volontaire, ce qui est facile dans les cas où les locataires sont faiblement mobilisés et où l'information peut être assez discrète. Cependant, la présence de ce texte, qui donne un rôle à jouer aux associations, et la volonté des organismes d'éviter les tensions et les conflits postérieurs font que la concertation réalisée s'appuie généralement sur un vote des locataires. Au sein de ce cadre réglementaire, qui fixe les conditions à respecter, les relations entre acteurs et les jeux de négociations, notamment avec les DDE, tendent à déterminer un comportement d'équilibre qu'adoptent nombre d'organismes.
A partir de fin 1997, le taux de subvention est porté à 10% tandis que le taux de TVA appliqué aux travaux passe de 20,6 à 5,5%. Le taux de TVA est également porté à 5,5% pour les travaux de gros entretien et grosses réparations.