V.1.1.2.Une intervention opérationnelle de l'Etat

Les DDE sont chargées de l'application des textes évoqués, afin de mettre en œuvre localement la politique de réhabilitation, qui repose également sur les circulaires annuelles relatives à la programmation des financements de l'Etat en matière de politique du logement. Le rôle des DDE consiste tout d'abord, au cours de l'instruction des dossiers, en un contrôle administratif. Cette tâche est rendue délicate par la nécessité d'interpréter les textes réglementaires généraux, afin de les rendre applicables dans des situations particulières, notamment sur le point de la définition des travaux subventionnables. Les DDE réalisent donc généralement un travail de communication, d'explication et de clarification, qui les amènent à édicter des règles plus précises, afin d'assurer une égalité de traitement entre les organismes HLM au sein du même département. Ainsi, certaines DDE considèrent par exemple que le remplacement des fenêtres est entièrement subventionnable, tandis que d'autres ne prennent en compte qu'un pourcentage fixé de la dépense, correspondant à l'amélioration apportée, le reste étant considéré comme un entretien, donc non subventionnable.

Cette marge de manœuvre dans l'interprétation des textes est également présente dans le rôle d'incitation et de conseil des DDE. Celles-ci sont en effet également chargées de défendre «l'intérêt général», c'est-à-dire de répartir équitablement entre les organismes HLM les subventions en fonction des populations, des quartiers jugés prioritaires et de l'état du patrimoine. C'est pourquoi elles s'impliquent dans la négociation des loyers avec les organismes HLM pour limiter le taux d'effort des ménages et utilisent le système de dérogation prévu par les directives nationales pour augmenter les taux et plafonds de subvention.

Il s'ensuit un jeu de négociation local, par lequel les organismes sont incités ou contraints, par le biais de l'attribution plus ou moins rapide ou importante de subventions, d'adopter le comportement souhaité et de privilégier tels ou tels travaux, modes de concertation ou types d'opération. Cette phase de jeu d'acteurs tend à réduire l'originalité et la diversité des formes de réhabilitation possibles au profit d'un phénomène de standardisation.

Au delà de l'élaboration d'une réglementation contraignante et de sa mise en œuvre dans un jeu d'acteurs avec les DDE, l'Etat a également mené au fil du temps des actions destinées à promouvoir des opérations montrées en exemple, ce qui a permis de diffuser auprès des divers acteurs une culture partagée des réhabilitations de type PALULOS. En 1987 et 1988, dans le cadre de «l'Action Pilote-Réhabilitation du Patrimoine Social», des enquêtes régionales ont été menées, puis cinq groupes de travail nationaux ont abordé chacun un thème précis : l'amélioration de la qualité de la conception, la connaissance du marché local, la relation avec les locataires, la maîtrise des coûts et la consultation des entreprises. Ces groupes de travail ont rassemblé maîtres d'ouvrage, maîtres d'œuvre, professionnels et services du Ministère de l'Equipement, qui ont confronté leurs expériences et leurs besoins et conçu des recueils de réflexions, d'analyses et de méthodologies, largement diffusés par la suite.

Au début des années 1990, une vaste action d'évaluation de la politique de réhabilitation est lancée afin de mesurer l'efficacité du dispositif des PALULOS. Dans ce cadre, sont menées simultanément une démarche dite récapitulative, qui fournit, à partir d'une série d'études sur site, d'entretiens auprès des professionnels impliqués, et par une collecte des informations disponibles, un ensemble de données descriptives et analytiques ; et une démarche dite participative, par laquelle des groupes de travail locaux rassemblant tous les acteurs concernés élaborent une approche commune permettant d'améliorer leurs pratiques et de partager des savoir-faire. Cette évaluation, dotée de moyens conséquents, a engendré une communication importante.

Puis, dans le milieu des années 1990, l'action «Pour une architecture de la réhabilitation» a permis de privilégier l'aspect architectural des opérations par la diffusion d'une revue et la réunion de comités locaux.

Ces différentes actions ont permis de développer et diffuser une approche des réhabilitation valorisée, présentée comme un modèle. Une synthèse de ces travaux, intitulée : «Réhabiliter l'habitat social : réussir la ville avec les habitants», produite par le Ministère de l'Equipement, a représenté la base d'une vaste opération de communication. Les différents axes d'innovation, révélés par les actions précédentes, y sont clairement présentés. Il s'agit de la communication avec les locataires, de l'élaboration d'une réflexion stratégique, de la maîtrise de l'élaboration du projet, de l'organisation du chantier et de l'optimisation du rapport coût/qualité. Un ensemble d'objectifs à atteindre ou d'éléments à prendre en considération sont ainsi clairement explicités, reconnus et valorisés, et communément admis, formant une sorte de vocabulaire de base de la réhabilitation, comme «l'implication des habitants», «la satisfaction des locataires», «l'intervention soignée en milieu occup黹⁸, «le partenariat et le travail d'équipe», «la maîtrise du coût global» ¹⁹ , etc… Ces actions de communication ont contribué à diffuser la notion d'une réhabilitation modèle, à laquelle chaque nouvelle opération doit tenter de ressembler, du moins dans son approche.