V.1.2.2.Un choix stratégique des travaux

Au delà d'une reprise d'entretien et d'une mise aux normes techniques, les réhabilitations relèvent également d'une approche stratégique, dans le sens où les organismes HLM décident des travaux en fonction de l'orientation qu'ils souhaitent donner à leur parc, selon des motivations commerciales, sociales, politiques ou opportunistes (TROTTIER, VIVINIS, 2000).

Les difficultés financières et l'apparition de la vacance dans les années 1970 a entraîné une prise de conscience des organismes HLM de leur responsabilités de gestionnaires. Alors que la priorité a consisté dans les années 1960 à construire rapidement et massivement des logements confortables, en considérant que la demande était celle d'usagers ou d'administrés, les organismes HLM comprennent au début des années 1970 la nécessité de gérer leur patrimoine sur le long terme, en fonction de la demande d'une clientèle. Ils se dotent peu à peu d'outils de suivi du patrimoine, d'indicateurs relatifs aux locataires potentiels et logés, et élaborent des stratégies afin d'améliorer le bâti et la qualité de vie qu'il peut offrir, et de mieux répondre à la demande. Ils prennent de plus en plus en considération le service lié au logement et développent une gestion de proximité, permettant d'être à l'écoute des attentes des locataires et d'engager plus rapidement toutes les actions nécessaires.

Les opérations de réhabilitation, y compris les opérations simples en dehors de la politique de la ville, ont donc été abordées en fonction de ces nouvelles recherches de stratégies. Outre des travaux de remise à niveau technique, qui semblent indispensables pour entrer en concurrence avec le logement privé, les réhabilitations comprennent donc également des travaux destinés à améliorer l'esthétique ou la sécurité, qui peuvent représenter des critères de choix incontournables d'une clientèle plus exigeante. Mais la réglementation et l'intérêt que représentent les subventions viennent contraindre ces choix stratégiques également, puisque les travaux pouvant bénéficier de PALULOS sont assez strictement encadrés par l'arrêté du 30 décembre 1987 : il s'agit de travaux d'économies de charges, de mise en sécurité des biens et des personnes, d'embellissement, de compléments d'installations de confort, et d'accessibilité des immeubles aux personnes à mobilité réduite.

Par ces nombreuses contraintes réglementaires et dans le souci de valoriser leur patrimoine par rapport à la demande existante, les organismes HLM sont donc conduits à compléter les travaux de mise à niveau technique par des travaux d'embellissement (rénovation des façades, des parties communes…) et de mise en sécurité (installation de portes blindées, de digicode…), afin d'améliorer l'image et donc l'attractivité des immeubles. Si toutes les réhabilitations ne comportent pas, bien sûr, exactement le même programme de travaux, en raison de la diversité des contextes des immeubles existants et des stratégies mises en œuvre par les organismes HLM, la diversité des travaux réalisés est cependant restreinte par ces fortes contraintes.