I-1 Profils des porteurs de parts (PDP) enquêtés et identification de leur(s) SCI

Les fiches synthétiques ci-dessous ont été conçues à partir des entretiens, de la passation d’un petit questionnaire subsidiaire et de la consultation des archives sociétaires disponibles au Registre du Commerce et des Sociétés.

(*) L’entretien n° 6 occupe une position particulière dans le corpus (biens immobiliers situés à Valence dans la Drôme) ; grâce à un ami, nous avons rencontré le gérant à titre exploratoire, pour tester notre grille d’entretien.

Nous avons également choisi de présenter les cas – montages explicitement déclarés et/ou recherchés par défaut sur le Registre du Commerce et des Sociétés – de 10 praticiens (PRAT) interviewés en tant que tels mais revêtant aussi le statut de porteur de parts.

• PDP 1 & 2 : Marie, Christine & Paul

Mode de contact : Par un notaire enquêté.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 50 et 65 minutes, à leur domicile.

Profil(s) : Retraitée, 70 ans, veuve de pharmacien, demeurant à Feyzin [ancien lieu de résidence : Sainte-Foy-lès-Lyon]. Enseignante (sa fille), 42 ans et son époux, menuisier et maçon (au chômage au moment de l’entretien), 45 ans, 4 enfants [9, 13, 17 et 19 ans], demeurant à Feyzin [ancien lieu de résidence : La Verpillère (Isère)].

Année(s) de création : 1998.

Conditions et motifs : Acquisition d’une maison dans un quartier pavillonnaire de Feyzin à des fins de regroupement familial. Faire face à la maladie du fils. Alternative à la copropriété et à l’indivision. Gestion d’un patrimoine en commun. Transmission anticipée envisagée à terme.

Capital et répartition des parts : 1 337 000 francs divisé en 1 337 parts réparties de manière inégalitaire entre la mère, le fils [Comptable, 44 ans, célibataire, ancien lieu de résidence : Sainte-Foy-lès-Lyon] et le couple de la fille : 488/440/409.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Notaire de famille, voisinage.

Nature de l’acte ou des actes : Notarié.

Nature des cessions de parts : Libres entre associés, au profit du conjoint et des héritiers en ligne directe. Autres cessions soumises à l’agrément des associés représentant au moins ¾ des parts.

Type(s) de gérance : Collégiale (mère/fils).

Mode(s) de financement : Fonds propres pour la mère et le fils (produits de la vente de leurs logements). Emprunt bancaire pour le couple de la fille (409 000 francs)

Mouvements sociétaires : Au décès du fils en 1999, la mère est seule légataire et devient associée majoritaire avec 928 parts. Situation provisoire, en attente du règlement de la succession du fils.

Rapport à la vie juridique et comptable : Distant dans les deux cas

• PDP 3 : Roland

Mode de contact : Par un notaire enquêté (camarade de faculté).

Durée(s) et lieu de l’entretien : 40 minutes, à son cabinet.

Profil(s) : Expert-comptable, 49 ans, marié, 3 enfants, demeurant dans le 8ème arrondissement de Lyon [ancien lieu de résidence : Lyon 5ème].

Année(s) de création : 1997.

Conditions et motifs : Acquisition d’un ensemble immobilier dans le 8ème arrondissement de Lyon pour l’installation conjointe de son cabinet libéral et de sa résidence principale. Opportunité immobilière. Expérience confraternelle antérieure négative. Devenir propriétaire et indépendant. Impossibilité réglementaire de se louer un local à lui-même. Mise en place d’un système d’autofinancement. Protection du conjoint survivant. Préparation de la retraite.

Capital et répartition des parts : 1 millions de francs divisé en 1 000 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté et son épouse [Secrétaire, 52 ans] : 750/250.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Cursus universitaire (école de commerce, assortie d’une spécialisation en gestion et comptabilité), pratique professionnelle.

Nature de l’acte ou des actes : Sous seing privé (statuts rédigés par ses soins).

Nature des cessions de parts : Libres entre associés, au conjoint de l’un d’eux, à des ascendants ou descendants du cédant. Autres soumises à agrément de la majorité des associés représentant au moins ¾ des parts.

Type(s) de gérance : Unique (lui).

Mode(s) de financement : Emprunt bancaire et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : Aucun.

Rapport à la vie juridique et comptable : Très impliqué.

• PDP 4 : Hervé

Mode de contact : Par un notaire enquêté (membre du même réseau associatif).

Durée(s) et lieu de l’entretien : 50 minutes, dans un local associatif.

Profil(s) : Responsable associatif, comptable, 41 ans, marié, un enfant, demeurant dans le 4ème arrondissement de Lyon.

Année(s) de création : 1995.

Conditions et motifs : Rachat des parts d’une SCI détentrice d’un local dans le 4ème arrondissement de Lyon, afin d’y installer le siège d’une fédération d’associations à caractère alternatif et écologiste (société de type holding). Parer à des recherches locatives infructueuses. Faire face à l’expansion de la fédération. Constituer un placement d’épargne pour des souscripteurs engagés dans la même action collective

Capital et répartition des parts : 330 000 francs divisé en 132 parts réparties de manière inégalitaires entre 9 associations et une cinquantaine de personnes physiques (militants et sympathisants associatifs).

Mode(s) de connaissance de la SCI : Notaire, pratique professionnelle du gérant.

Nature de l’acte ou des actes : Sous seing privé (statuts rédigés par un avocat).

Nature des cessions de parts : Libres et transmissibles entre associés uniquement. Autres soumises à l’agrément du gérant si la cession ne porte pas sur un nombre de parts supérieur à 5% du capital, des associés, statuant à la majorité simple de moitié des parts +1, si elle porte sur un nombre de parts supérieur à 5%.

Type(s) de gérance : Unique (lui).

Mode(s) de financement : Appel à souscription.

Mouvements sociétaires : 2000 : augmentation de capital (610 000 francs) réalisée par un nouveau tour de table et par un emprunt bancaire (280 000 francs) pour l’achat d’un local mitoyen.

Rapport à la vie juridique et comptable : Très impliqué.

• PDP 5 : Stéphane & Patrice

Mode de contact : Par un avocat enquêté (rencontré par réseau de connaissances).

Durée(s) et lieu de l’entretien : 40 minutes, à leur cabinet.

Profil(s) : Vétérinaires (réunis en société civile professionnelle), 32 et 31 ans, célibataires, demeurant à Champagne-au-Mont-d’Or (chez son père) et à Chazay-d’Azergues [ancien lieu de résidence du second : Villeurbanne].

Année(s) de création : 1993.

Conditions et motifs : Acquisition d’un local professionnel, dans un immeuble en copropriété de Champagne-au-Mont-d’Or, afin d’y installer une clinique vétérinaire. Mise en œuvre d’un projet commun mûrie depuis l’école. Opportunité immobilière. Mise en place d’un système d’autofinancement. Séparation des patrimoines. Complément de revenus en vue de la retraite. Défiscalisation.

Capital et répartition des parts : 1 550 000 francs divisé en 1 550 parts réparties de manière égalitaire entre eux : 775 chacun.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Notaire, interventions ponctuelles de praticiens à l’Ecole.

Nature de l’acte ou des actes : Notarié.

Nature des cessions de parts : Libres exclusivement entre associés. Autres soumises à l’agrément des associés statuant à la majorité des décisions extraordinaires.

Type(s) de gérance : Collégiale.

Mode(s) de financement : Emprunt bancaire et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : Aucun.

Rapport à la vie juridique et comptable : Impliqué.

• PDP 6 (*) : Serge

Mode de contact : Par un ami commun.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 45 minutes, à son cabinet.

Profil(s) : Gynécologue, 56 ans, marié, 2 enfants [cf. infra], demeurant en Ardèche et exerçant à Valence [ancien lieu de résidence : Valence].

Année(s) de création : 1996.

Conditions et motifs : Apport d’un appartement détenu depuis 1971, situé dans un immeuble en copropriété de Valence, où se trouve déjà son cabinet médical. Désir d’aider sa progéniture. Transmission anticipée via une donation-partage. Défiscalisation (déduction des revenus fonciers). Mettre en place un système d’autofinancement.

Capital et répartition des parts : 250 000 francs divisé en 2 500 réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté et son épouse [Sans profession, 56 ans] et ses deux fils Agent commercial à Lyon, 30 ans, célibataire et comédien à Paris, 28 ans, célibataire] : 2 500 en usufruit et 2 500 en nue-propriété.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Revue professionnelle, notaire et expert-comptable.

Nature de l’acte ou des actes : Notarié.

Nature des cessions de parts : NC.

Type(s) de gérance : Unique (lui).

Mode(s) de financement : Emprunts bancaires (300 000 francs au total) pour la réalisation de travaux de rénovation.

Mouvements sociétaires : Aucun.

Rapport à la vie juridique et comptable : Distant.

• PDP 7 : Alain

Mode de contact : Par courrier.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 45 minutes, sur son lieu de travail.

Profil(s) : Clerc de notaire, 53 ans, marié, demeurant dans le 8ème arrondissement de Lyon [ancien lieu de résidence : Lyon 3ème].

Année(s) de création : 1997.

Conditions et motifs : Apport d’une maison familiale drômoise reçue en héritage et d’un appartement dans le 3ème arrondissement de Lyon (ancienne propriété de l’enquêté, échangée dans les années 80 contre un appartement détenu par sa mère à Lyon 8ème). Alternative à l’indivision. Organisation une gestion immobilière collective. Préservation et transmission en ligne directe.

Capital et répartition des parts : 690 000 francs (valeur cumulée des biens après expertise) divisé en 690 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêté et ses deux frères [Retraité, ancien électricien, 62 ans, marié, demeurant à Saint-Nizier-d’Azergues. employé, 51 ans, marié, demeurant dans le 8ème arrondissement de Lyon] : 230 chacun.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Pratique professionnelle.

Nature de l’acte ou des actes : Notarié.

Nature des cessions de parts : Libres entre ascendants, descendants et associés.

Type(s) de gérance : Collégiale.

Mode(s) de financement : Apports personnels, emprunts bancaires (210 000 francs) pour travaux et aides ANAH.

Mouvements sociétaires : Aucun.

Rapport à la vie juridique et comptable : Très impliqué.

• PDP 8 : Françoise & Henri

Mode de contact : Par courrier.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 45 minutes, à leur domicile.

Profil(s) : Retraités, anciens enseignants du secondaire, 72 et 68 ans, mariés, un enfant [Assureur, 42 ans, marié, demeurant à Montpellier], demeurant dans le 9ème arrondissement de Lyon [ancien lieu de résidence : Lyon 7ème].

Année(s) de création : 1985.

Conditions et motifs : Acquisition d’un studio dans un immeuble en copropriété du 6ème arrondissement de Lyon, afin de parer à l’instabilité résidentielle du fils (alors étudiant). Aide à l’installation et à l’accumulation patrimoniale. Nouveauté et expérimentation.

Capital et répartition des parts : 221 000 francs divisé en 2 210 parts réparties de manière inégalitaire entre le couple et leur fils [Etudiant, 28 ans, cohabitant.] : 555/555/1100.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Cursus universitaire du fils (DESS d’assurances).

Nature de l’acte ou des actes : Notarié (statuts rédigés par un notaire cousin du mari).

Nature des cessions de parts : Libres entre associés, au profit d’ascendants, descendants et conjoint d’associés.

Type(s) de gérance : Collégiale.

Mode(s) de financement : Fonds propres.

Mouvements sociétaires : Aucun.

Rapport à la vie juridique et comptable : Très distant.

• PDP 9 : Martine

Mode de contact : Par courrier.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 75 minutes, à son domicile.

Profil(s) : Retraitée, 65 ans, divorcée, 2 enfants [cf. infra], demeurant à Charbonnières-les-Bains [ancien lieu de résidence : Valencin (Isère)].

Année(s) de création : 1988 et 1990.

Conditions et motifs : Acquisition par son mari entrepreneur de terrains à Décines-Charpieu et Saint-Priest en vue de la construction de bâtiments industriels. Faire face à la croissance de l’activité. Mise en place d’un système d’autofinancement. Séparation des patrimoines. Défiscalisation. Préparation de la retraite. Transmission anticipée en direction des enfants.

Capital et répartition des parts : Dans la première SCI, 100 000 francs divisé en 1 000 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêtée, son mari et leur fils [Etudiant, 18 ans, cohabitant. Aujourd’hui opticien, 29 ans, marié, demeurant à Antibes] : 10/980/10. Dans la seconde SCI, 1 millions de francs divisé en 1 000 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêtée, son mari, son fils et sa fille [Employée de la fonction publique, 31 ans, mariée, demeurant à Décines-Charpieu. Aujourd’hui 40 ans, demeurant à Charbonnières-les-Bains] : 10/790/100/100.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Conseiller juridique de l’époux.

Nature de l’acte ou des actes : Sous seing privé (statuts rédigés par un avocat).

Nature des cessions de parts : Libres entre associés et au profit d’ascendants ou descendants des associés.

Type(s) de gérance : Unique (le mari).

Mode(s) de financement : Emprunts bancaires et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : 1993 : augmentation de capital de la première SCI (2 100 000 francs) en lien avec l’achat et l’apport d’un terrain industriel situé à Genas. 1996 : transfert des sièges sociaux des deux SCI de Valencin à Charbonnières-les-Bains (nouveau lieu de résidence). 1997 : gestion et distribution des bénéfices bloquées dans l’attente d’une décision judiciaire relative au divorce du couple.

Rapport à la vie juridique et comptable : Impliqué.

• PDP 10 : Jean-Louis

Mode de contact : Par courrier puis relance téléphonique.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 40 minutes, à son magasin.

Profil(s) : Commerçant quincailler, gérant d’une SARL familiale, 60 ans, marié, 4 enfants [34, 33, 32 et 24 ans], demeurant à Tassin-la-Demi-Lune.

Année(s) de création : 1979.

Conditions et motifs : Acquisition d’un petit immeuble commercial à Tassin-la-Demi-Lune composé d’un local commercial et d’entrepôts. Apport d’un local ayant appartenu à ses parents. Expansion du commerce. Séparation des patrimoines. Favoriser la revente de l’entreprise. Défiscalisation. Mise en place d’un système d’autofinancement. Préparation de la retraite.

Capital et répartition des parts : 10 000 francs divisé en 1 000 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêté et ses 4 frères et sœurs [Employés du commerce familial et âgés de 36, 34, 32 et 29 ans, demeurant respectivement à Craponne, Saint-Genis-les-Ollières, Lyon 5ème et Lozanne] : 200 chacun.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Lectures spécialisées, notaire de famille.

Nature de l’acte ou des actes : Notarié.

Nature des cessions de parts : Libres entre associés, ascendants et descendants, conjoints d’associés.

Type(s) de gérance : Unique (lui).

Mode(s) de financement : Apport en nature, fonds personnels, emprunts bancaires et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : 1995 : acquisition d’un petit immeuble mitoyen en vue de sa de sa destruction et de sa transformation en extension commerciale. 1998 : augmentation du capital (790 000 francs) à la suite de l’adjonction d’un bien immobilier mitoyen issu de la succession de la mère de l’enquêté, décédée en 1994. Transformation de ce bien en logements locatifs.

Rapport à la vie juridique et comptable : Impliqué.

• PDP 11 : Bruno

Mode de contact : Par courrier

Durée(s) et lieu de l’entretien : 50 minutes, à son cabinet.

Profil(s) : Expert-comptable/commissaire aux comptes, PDG d’une SA, 56 ans, marié, 3 enfants, demeurant dans le 1er arrondissement de Lyon.

Année(s) de création : 1981 et 1989.

Conditions et motifs : Acquisition de bureaux dans deux immeubles en copropriété du 6ème arrondissement de Lyon. Expansion de l’activité professionnelle. Devenir propriétaire après des années d’expérience locative. Opportunité immobilière. Séparation des patrimoines. Emploi du mécanisme des cessions de parts. Favoriser la revente de l’entreprise. Mise en place d’un système d’autofinancement. Préparation de la retraite.

Capital et répartition des parts : Dans la première SCI, 10 000 francs divisé en 100 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté et trois collaborateurs [deux experts-comptables, 59 et 38 ans, demeurant en Saône-et-Loire et à Lyon 6ème et un conseil juridique, 51 ans, demeurant à Vernaison] : 25/25/34/16. Dans la seconde SCI, 4 millions de francs divisé en 40 000 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté, deux associés professionnels [36 et 35 ans, marié et célibataire, demeurant en Saône-et-Loire et à Lyon 3ème ]et sa SA : 13204/11488/11488/4000.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Cursus universitaire (études de droit et de gestion financière) et pratique professionnelle.

Nature de l’acte ou des actes : Sous seing privé (statuts rédigés par un avocat).

Nature des cessions de parts : Libres entre associés, ascendants ou descendants, conjoints d’associés dans les deux. Autres soumises à l’agrément de l’unanimité des associés dans la première, de la majorité représentant ¾ du capital dans la seconde.

Type(s) de gérance : Unique (lui).

Mode(s) de financement : Emprunts bancaires et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : 1984 : sortie du conseil juridique de la première SCI. 1991 : augmentation du capital de la seconde SCI (5 millions de francs), entrée d’un nouvel expert-comptable associé. 1994 : nantissement de parts de la seconde SCI pris par une banque pour une créance de 200 000 francs. 1999 : sortie d’un des associés fondateurs de la seconde SCI (retraite), rachat des parts par une SA d’expertise-comptable auvergnate. 2000 : nouveau nantissement de parts de la seconde SCI pour une créance de 800 000 francs. La SA citée devient cogérante avec l’enquêté.

Rapport à la vie juridique et comptable : Très impliqué.

• PDP 12 : Robert

Mode de contact : Par courrier puis relance téléphonique.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 65 minutes, à son domicile.

Profil(s) : Agent commercial, ancien dirigeant d’une société de conseil industriel, marié, 3 enfants [Cadre marketing, 34 ans, mariée, demeurant à Paris. Pharmacienne, 31 ans, mariée, demeurant à Paris. Doctorant, 32 ans, célibataire, demeurant à Paris] , demeurant à Albigny-sur-Saône [anciens lieux de résidence : Lille, Paris, Allemagne].

Année(s) de création : 1981, 1987 (2) et 1989.

Conditions et motifs : Apport et gestion d’une parcelle de terrain fluvial à Albigny-sur-Saône donnée par sa mère, d’une maison à Albigny-sur-Saône léguée par une tante, de 12 terrains agricoles dans l’Ain donnés par sa mère et sa tante, d’un terrain à Albigny-sur-Saône donné par sa mère et sur lequel figure une villa louée. Organisation et préservation d’un patrimoine familial. Alternative à l’indivision. Transmission anticipée en direction des enfants.

Capital et répartition des parts : Dans la première SCI, 5 000 francs divisé en 50 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté, son frère [Conseil en gestion, 50 ans, marié, demeurant à Ecully] et sa sœur [Psychothérapeute, 45 ans, mariée, demeurant à Caluire] : 48/1/1. Dans la seconde SCI, 510 000 francs divisé en 5 100 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté et sa tante [Retraitée, 84 ans, célibataire, demeurant à Albigny-sur-Saône] : 100/5000. Dans la troisième SCI, 159 875 francs divisé en 159 975 parts réparties de manière quasi-égalitaire entre la mère [Retraitée, 81 ans, veuve d’artisan, demeurant à Albigny-sur-Saône] et la tante : 79608/80367. Dans la quatrième SCI, 4 800 francs divisé en 4 800 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté, son frère et sa sœur : 2400/1200/1200.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Cursus universitaire (école de commerce), lectures spécialisées, pratique professionnelle

Nature de l’acte ou des actes : Notariés (3) et sous seing privé.

Nature des cessions de parts : Libres entre associés, ascendants ou descendants ou bien libres entre héritiers en ligne directe, en excluant les conjoints, selon les cas.

Type(s) de gérance : Unique (lui).

Mode(s) de financement : Emprunts bancaires pour travaux de restauration et d’aménagement et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : 1988 : entrée des 3 enfants de l’enquêté dans la première SCI [Etudiants, 23,21 et 20 ans, célibataires, cohabitants]. 1990 : Remplacé à la gérance par son épouse non associée [Gérante de société, 43 ans]. 1994 : Donation-partage des parts maternelles et avunculaires des deuxième et troisième SCI en direction de l’enquêté, de son frère et de sa sœur. Refonte du capital et démembrement usufruit/nue-propriété.1997 : entrée des enfants de l’enquêté dans la deuxième SCI. Remplacé à la gérance par son épouse non associée.

Rapport à la vie juridique et comptable : Très impliqué.

• PDP 13 : Jacques

Mode de contact : Par courrier.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 45 minutes, à son bureau.

Profil(s) : Courtier en assurances, actuellement directeur général d’une société de courtage parisienne, 59 ans, marié, 3 enfants [30, 29 et 28 ans], demeurant à Fontaines-sur-Saône.

Année(s) de création : 1981 et 1993.

Conditions et motifs : Acquisition dans un immeuble en copropriété du 3ème arrondissement de Lyon d’un local professionnel pour y installer, à l’époque, les bureaux de son cabinet indépendant. Opportunité immobilière. Devenir propriétaire et se constituer un patrimoine. Séparation des patrimoines. Mise en place d’un système d’autofinancement. Préparation de la retraite. Gestion de valeurs mobilières dans un cadre familial.

Capital et répartition des parts : Dans la première SCI, 10 000 francs divisé en 100 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté, son épouse [Sans profession, 36 ans] et un ami [Directeur de société, 43 ans , marié, demeurant à Lyon 6ème] : 50/40/10. Dans la seconde société de portefeuille, 9 000 francs divisé en 90 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté, son épouse et leurs 3 enfants [Etudiants, 24, 23 et 21 ans , cohabitants] : 44/43/1/1/1.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Cursus universitaire (études de droit) et pratique professionnelle.

Nature de l’acte ou des actes : Notarié (un ami) et sous seing privé.

Nature des cessions de parts : Libres entre associés, ascendants ou descendants, conjoints d’associés dans la première. Libre entre ascendants et descendants en ligne directe ; autres soumises à l’agrément de l’unanimité des associés, dans la seconde.

Type(s) de gérance : Unique (lui).

Mode(s) de financement : Emprunt bancaire (900 000 francs) et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : 1986 : sortie de l’amie associé dans la première SCI en raison de difficultés financière consécutives à son divorce. Rachat des parts par l’enquêté (60/40).

Rapport à la vie juridique et comptable : Très impliqué.

• PDP 14 : Didier & Clémence

Mode de contact : Par courrier.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 60 minutes, à leur domicile.

Profil(s) : PDG d’une grosse entreprise industrielle auvergnate, 44 ans et son épouse, infirmière libérale, 43 ans, 3 enfants [20, 17 et 15 ans], demeurant à Saint-Cyr-au-Mont-d’Or [anciens lieux de résidence : Yvelines, Etats-Unis].

Année(s) de création : 1994.

Conditions et motifs : Apport et gestion d’une maison (ancien lieu de résidence) et d’un appartement (patrimoine de rapport) situés au Vésinet (Yvelines). Conservation affective d’une maison malgré une mobilité professionnelle. Accumulation patrimoniale. Protection du conjoint. Séparation des patrimoines. Mise en en place d’un système d’autofinancement. Défiscalisation. Préparation de la retraite.

Capital et répartition des parts : 10 000 francs divisé en 100 parts réparties de manière inégalitaire entre eux : 98 pour elle et 2 pour lui.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Cursus universitaire (école d’ingénieur et de commerce), pratique professionnelle et notaire.

Nature de l’acte ou des actes : Notarié.

Nature des cessions de parts : soumises à l’agrément de l’unanimité des associés, même entre époux et en ligne directe.

Type(s) de gérance : Collégiale.

Mode(s) de financement : Emprunts bancaires pour travaux d’aménagement et avances e, compte-courant.

Mouvements sociétaires : Aucun.

Rapport à la vie juridique et comptable : Distant.

• PDP 15 & 16 : Dominique & Bernard

Mode de contact : Par courrier.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 40 et 45 minutes, à leurs bureaux.

Profil(s) : Gérant d’une société d’assistance aux PME, 53 ans, marié, 2 enfants, demeurant dans la 4ème arrondissement de Lyon. Photographe publicitaire en nom propre, 52 ans, marié, 3 enfants, demeurant à Chasselay [ancien lieu de résidence : Mornant].

Année(s) de création : 1992.

Conditions et motifs : Acquisition dans un immeuble en copropriété du 9ème arrondissement de Lyon de locaux professionnels pour y installer l’activité d’un ami photographe. Solidarité amicale. Montage d’une opération entre amis. Mise en place un système d’autofinancement. Accumulation patrimoniale et préparation de la retraite.

Capital et répartition des parts : 54 000 francs divisé en 54 000 parts réparties de manière inégalitaires entre les deux enquêtés et deux de leurs amis [Imprimeur, 38 ans, célibataire, demeurant à Lyon 4ème. Juriste, 42 ans, célibataire, demeurant à Lyon 6ème] : 13 500 chacun.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Cursus universitaire (études de gestion), pratique professionnelle, amis conseillers juridiques.

Nature de l’acte ou des actes : Sous seing privé (statuts rédigés par un conseil juridique, ami du premier enquêté).

Nature des cessions de parts : Libres entre associés, ascendants ou descendants et, le cas échéant, aux conjoints d’associés. Autres soumises à l’agrément de la majorité représentant au moins ¾ du capital.

Type(s) de gérance : Unique (le premier enquêté).

Mode(s) de financement : Emprunts bancaires (1 200 000 francs) et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : 1994 : sortie de l’imprimeur associé, en raison de problèmes financiers, remplacé par une SARL valentinoise.

Rapport à la vie juridique et comptable : Impliqué pour le premier, distant pour le second.

• PDP 17 : Georges

Mode de contact : Par courrier.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 45 minutes, à son cabinet.

Profil(s) : Agent d’assurances indépendant, 57 ans, marié, un enfant [cf. infra], demeurant dans le 4ème arrondissement de Lyon.

Année(s) de création : 1997.

Conditions et motifs : Transformation d’un logement de rapport situé dans un immeuble en copropriété du 4ème arrondissement de Lyon en local professionnel (apport en nature). Autonomisation forcée à la suite d’un conflit relationnel avec un ancien associé. Impossibilité réglementaire de se louer un local à soi-même. Absence de ressources financières pour entreprendre une nouvelle location. Séparation des patrimoines. Mise en place d’un système d’autofinancement. Transmission anticipée en direction de sa fille. Défiscalisation.

Capital et répartition des parts : 361 000 francs divisé en 3 600 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté, son épouse [Professeur d’anglais, 58 ans] et de sa fille [Fonctionnaire européen, 27 ans, célibataire, demeurant au Danemark] : 1800/1800/1000.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Cursus universitaire (études de droit), ami notaire, expérience de sa secrétaire (épouse d’architecte).

Nature de l’acte ou des actes : Notarié (statuts rédigés par un ami notaire, camarade de faculté).

Nature des cessions de parts : Libres entre associés, ascendants ou descendants, conjoints.

Type(s) de gérance : Unique (son épouse).

Mode(s) de financement : Apport en nature et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : Aucun.

Rapport à la vie juridique et comptable : Distant.

• PDP 18 : Béatrice

Mode de contact : Par courrier puis relance téléphonique.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 40 minutes, dans sa pharmacie.

Profil(s) : Pharmacienne, 51 ans, mariée, un enfant [cf. infra], demeurant à Sainte-Foy-lès-Lyon.

Année(s) de création : 1998.

Conditions et motifs : Acquisition d’un immeuble à Vaugneray, dans lequel se trouve déjà son fonds de commerce. Accumulation patrimoniale et préparation de la retraite. Opportunité immobilière. Devenir propriétaire et indépendante. Séparation des patrimoines. Mise en place d’un système d’autofinancement. Transmission anticipée en direction de sa fille unique. Effet de mode.

Capital et répartition des parts : 400 000 francs divisé en 400 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêtée, son époux [Restaurateur, 49 ans] et sa fille [Etudiante, 22 ans, célibataire, demeurant aux Etats-Unis] : 150/150/100.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Amis dans les affaires, notaire.

Nature de l’acte ou des actes : Notarié.

Nature des cessions de parts : Libres entre associés, ascendants et descendants.

Type(s) de gérance : Unique (elle).

Mode(s) de financement : Emprunt bancaire (400 000 francs) et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : Aucun.

Rapport à la vie juridique et comptable : Distant.

• PDP 19 : Etienne

Mode de contact : Par courrier puis relance téléphonique.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 70 minutes, à son domicile (non enregistré).

Profil(s) : Retraité (rentier), ancien PDG d’une entreprise lyonnaise de négoce d’instruments de musique, marié, 2 enfants, demeurant dans le 1er arrondissement de Lyon.

Année(s) de création : 1989, 1990 (2), 1991 (3), 1995 (2), 1996.

Conditions et motifs : Acquisition de locaux commerciaux et industriels et de logements de rapport à Bordeaux, Lyon (1er, 3ème, 4ème et 7ème arrondissements), à Caluire et à Champagne-au-Mont-d’Or. Accumulation patrimoniale et gestion en rentier de ses actifs. « Coups » immobiliers. Dimension ludique des placements. Mise en place d’un système d’autofinancement. Transmission anticipée en direction de ses enfants.

Capital et répartition des parts : Dans la première SCI, 1 600 000 francs divisé en 1 600 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêté et son frère [Gérant de société, 44 ans, marié, demeurant à Lyon 1er] : 800 chacun. Dans la seconde SCI, 6 millions de francs divisé en 6 000 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêté et son frère : 3 000 chacun. Dans la troisième SCI, 420 000 francs divisé en 420 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêté, son fils et sa fille [15 et 13 ans, mineurs représentés] : 140 chacun. Dans la quatrième SCI, 100 000 francs divisé en 100 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté et son fils : 96/4. Dans la cinquième SCI, ibid. mais avec sa fille. Dans la sixième SCI, 50 000 francs divisé en 50 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté et une amie [Comptable, 30 ans, mariée, demeurant à Lyon 1er, chez l’enquêté] : 40/10. Dans la septième SCI, 10 000 francs divisé en 100 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté et la même amie : 90/10. Dans la huitième SCI, 1 millions de francs divisé en 10 000 parts réparties de manière inégalitaire entre sa fille et son fils [Etudiants majeurs, 20 et 18 ans, cohabitants] : 5 000 chacun. Dans la neuvième SCI, 50 0000 francs divisé en 500 parts réparties de manière égalitaire entre sa fille et son fils : 250 chacun.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Notaire, pratique professionnelle, lectures spécialisées.

Nature de l’acte ou des actes : Notariés (7) et sous seing privé (2, statuts rédigés par des avocats).

Nature des cessions de parts : Libres entre associés, ascendants ou descendants, conjoints d’associés dans 7 cas ; libres entre associés seulement dans 2 cas, les cessions à des tiers, conjoints, ascendants et descendants étant soumises à l’agrément de la majorité des associés.

Type(s) de gérance : Collégiale (2), unique (7).

Mode(s) de financement : Fonds personnels, emprunts bancaires, dons manuels aux enfants et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : Aucun.

Rapport à la vie juridique et comptable : Très impliqué.

• PDP 20 : Jean-Claude

Mode de contact : Par courrier.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 55 minutes, à son bureau.

Profil(s) : PDG d’une SA de formation professionnelle, 64 ans, marié, 2 enfants [Intermittente du spectacle, 30 ans, mariée, demeurant dans le Gard. Juriste, 27 ans, célibataire, demeurant à Lyon], demeurant à Brignais [ancien lieu de résidence : Lyon 7ème].

Année(s) de création : 1988 et 1989.

Conditions et motifs : Acquisition dans deux immeubles en copropriété du 2ème arrondissement de Lyon de locaux de bureaux et d’un appartement destiné au même usage. Expansion professionnelle régulière. Devenir propriétaire après des années de location. Opportunité immobilière. Séparation des patrimoines. Mise en place d’un système d’autofinancement. Préparation de la retraite. Transmission anticipée en direction des enfants. Protection du conjoint.

Capital et répartition des parts : Dans la première SCI, 1 000 francs divisé en 1 000 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté, son épouse [Orthophoniste libérale, 58 ans] et sa fille aînée [Etudiante, 19 ans, cohabitante] : 50/45/5. Dans la seconde SCI, 20 000 francs divisé en 200 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêté et un associé professionnel [Administrateur de société, 32 ans, marié, demeurant à Strasbourg] : 100 chacun.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Pratique (expérience) professionnelle et conseillère juridique.

Nature de l’acte ou des actes : Sous seing privé (statuts rédigés par un conseil juridique).

Nature des cessions de parts : Libres entre associés, ascendants ou descendants, conjoints d’associés. Autres soumises à l’agrément de la majorité des associés représentant au moins ¾ du capital, dans les deux cas.

Type(s) de gérance : Unique (lui).

Mode(s) de financement : Emprunts bancaires (800 000 francs au total) et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : 1989 : sortie de l’associé professionnel de la seconde SCI à la suite de problèmes relationnels. Rachat de ses parts par l’épouse de l’enquêté. 1998 : extension de l’objet de la première SCI à la prise de garanties hypothécaires en cas de crédit. Souscription d’un emprunt de 300 000 francs pour des travaux.

Rapport à la vie juridique et comptable : Très impliqué.

• PDP 21 : Rémi

Mode de contact : Par courrier.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 50 minutes, à son domicile.

Profil(s) : Masseur-kinésithérapeute, 56 ans, marié, 2 enfants [Masseur-kinésithérapeute, 26 ans, célibataire, demeurant à Lyon. Etudiant, 23 ans, célibataire, demeurant à Rouen], demeurant dans le 6ème arrondissement de Lyon.

Année(s) de création : 1988, 1991, 1992, 1993, 1994, 1995, 1997.

Conditions et motifs : Acquisition de locaux commerciaux et professionnels et de parkings à Lyon 3ème et 6ème, Bron, Chassieu, Irigny et Saint-Fons en vue de la constitution d’un patrimoine et de leur usage de rapport. « Coups » immobiliers. Accumulation et séparation patrimoniales. Mis en place d’un système d’autofinancement. Défiscalisation. Protection du conjoint survivant. Préparation de la retraite.

Capital et répartition des parts : Dans la première SCI, 10 000 francs divisé en 100 réparties de manière égalitaire entre l’enquêté et son épouse [Kinésithérapeute, 39 ans] : 50 chacun. Dans la deuxième SCI, ibid.. Dans la troisième SCI, ibid.. avec un capital de 1 200 000 (6 000 parts chacun). Dans la quatrième SCI, ibid. avec un capital de 250 000 francs (125 parts chacun). Dans la cinquième SCI, ibid.. avec un capital de 600 000 francs (3 000 parts chacun). Dans la sixième SCI, ibid.. avec un capital de 170 000 francs (850 parts chacun). Dans la septième SCI, ibid.. avec un capital de 290 000 francs (1 450 parts chacun).

Mode(s) de connaissance de la SCI : Notaire et lectures spécialisées.

Nature de l’acte ou des actes : Notarié (pour la première) et sous seing privé (6).

Nature des cessions de parts : Libres entre associés.

Type(s) de gérance : Unique (lui).

Mode(s) de financement : Emprunts bancaires et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : Aucun.

Rapport à la vie juridique et comptable : Très impliqué.

• PDP 22 : Patrick

Mode de contact : Par réseau de connaissances paternel.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 45 minutes, à son bureau.

Profil(s) : Ancien cadre bancaire, gérant salarié de trois SARL spécialisées dans l’électricité, le nettoyage industriel et l’imagerie informatique, divorcé puis remarié, 2 enfants [Artisan, 27 ans, célibataire, demeurant à Lyon. Salarié des entreprises paternelles, 26 ans, célibataire, demeurant à Lyon], demeurant à Collonges-au-Mont-d’Or.

Année(s) de création : 1988.

Conditions et motifs : Acquisition en crédit-bail d’un plateau dans le 3ème arrondissement de Lyon afin d’y installer des bureaux, ateliers et entrepôts. Changement d’orientation professionnelle. Opportunité économique et immobilière. Devenir indépendant. Mise en place d’un système d’autofinancement. Séparation des patrimoines. Protection du conjoint survivant. Transmission aux enfants.

Capital et répartition des parts : 5 000 francs divisé en 50 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté, son frère [Artisan, 32 ans célibataire, demeurant à Fontaines-sur-Saône], un ami [Gérant de société, 40 ans, marié, demeurant à Caluire) et une SARL lyonnaise de nettoyage : 15/16/15/4.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Pratique (expérience) professionnelle, avocats et amis dans les affaires.

Nature de l’acte ou des actes : Sous seing privé statuts rédigés par un conseil juridique connu de l’enquêté).

Nature des cessions de parts : Libres entre associés, ascendants ou descendants, conjoints d’associés, même si ceux-ci ne sont pas associés. Autres soumises au consentement unanime des associés.

Type(s) de gérance : Unique (lui).

Mode(s) de financement : Crédit-bail (racheté par la SCI), apports personnels et emprunts bancaires, avances en compte-courant

Mouvements sociétaires : 1990 : sortie simultanée de l’ami et de la SARL au profit de l’enquêté, de son frère et d’une amie à eux (rachat symbolique). 1998 : sortie de l’amie entrée en 1990 au profit de l’enquêté (rachat symbolique). Cession de parts du frère en direction de l’enquêté qui devient ultra-majoritaire : 49/1.

Rapport à la vie juridique et comptable : Très impliqué.

• PDP 23 : Colette

Mode de contact : Par réseau de connaissances paternel.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 40 minutes, sur son lieu de travail.

Profil(s) : Attachée commerciale dans une SARL d’import-export, ancienne agent/promoteur immobilier, 52 ans, divorcée, 2 enfants, demeurant à Rillieux-la-Pape [ancien lieu de résidence : Lyon 6ème].

Année(s) de création : 1992.

Conditions et motifs : Apport et gestion d’une maison située dans un lotissement de Rillieux-la-Pape (programme initié par l’enquêtée lorsqu’elle était promoteur). Reprise d’une queue de programme invendue. Installation résidentielle. Enrichissement et accumulation patrimoniale. Protection du conjoint survivant. Défiscalisation.

Capital et répartition des parts : 710 000 francs divisé en 7 100 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêtée et son concubin [Ingénieur d’études, 48 ans, divorcé, 2 enfants, ancien lieu de résidence : Lyon 6ème ] : 3 550 chacun.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Pratique (expérience) professionnelle.

Nature de l’acte ou des actes : Notarié (un ami du concubin).

Nature des cessions de parts : Libres entre associés.

Type(s) de gérance : Unique (le concubin).

Mode(s) de financement : Emprunt bancaire (430 000 francs) et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : Aucun.

Rapport à la vie juridique et comptable : Impliqué.

• PDP 24 : Pascal

Mode de contact : Par réseau de connaissances paternel.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 50 minutes, à son bureau.

Profil(s) : Ancien entrepreneur en bâtiment, gérant de SCI à temps plein, 52 ans, séparé, 2 enfants [Fonctionnaire au Conseil d’Etat, 26 ans, célibataire, demeurant à Paris. Etudiant, 21 ans, célibataire, cohabitant], demeurant à Givors [ancien lieu de résidence : Millery].

Année(s) de création : 1983, 1986, 1988, 1989 (2), 1991.

Conditions et motifs : Acquisition de bâtiments professionnels à Brignais et à Lissieu afin d’y installer son activité professionnelle et d’appartements et d’immeuble à Lyon, Loire-sur-Rhône et Oullins dans un but de placement patrimonial privé. Expansion de l’activité. Opportunités immobilières. Séparation des patrimoines. Défiscalisation. Mise en place d’un système d’autofinancement. Aider sa progéniture et des amies à se constituer un patrimoine. Transmission anticipée en direction des enfants via des cessions de parts.

Capital et répartition des parts : Dans la première SCI, 10 000 francs divisé en 100 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté, son épouse [Conjointe collaboratrice, 37 ans] et son père [Retraité, ancien carrossier, 79 ans, veuf demeurant à Saint-Igny-de-Vers] : 48/50/2. Dans la seconde SCI, 10 000 francs divisé en 100 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêté et son épouse : 50 chacun. Dans la troisième SCI, 10 000 francs divisé en 100 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêté et un ami [Agent immobilier, 40 ans, marié, demeurant à Mionnay (Ain)] : 50 chacun. Dans la quatrième SCI, 10 000 francs divisé en 100 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêté et un autre ami [Agent immobilier, 41 ans, divorcé, demeurant à Lyon 5ème] : 50 chacun. Dans la cinquième SCI, 1 000 francs divisé en 10 parts réparties de manière égalitaire entre la SA de l’enquêté et une amie [27 ans, célibataire, demeurant à Caluire] : 5 chacun. Dans la sixième SCI, 1 200 000 francs divisé en 12 000 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêté et un associé professionnel [Directeur de société, 50 ans, marié, demeurant à Caluire] : 6 000 chacun.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Conseillère juridique, pratique professionnelle et lectures spécialisées.

Nature de l’acte ou des actes : Notariés (5) et sous seing privé (1, statuts rédigés par un conseil juridique).

Nature des cessions de parts : Selon les cas, libres entre associés, libres entre associés, ascendants ou descendants et conjoints, toutes soumises à agrément, y compris en ce qui concerne celles aux associés, conjoints, ascendants et descendants.

Type(s) de gérance : Unique (lui, son épouse ou sa SA) ou collégiale selon les cas

Mode(s) de financement :Fonds personnels, emprunts bancaires et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : 1984 : sortie de son père dans la première SCI (resserrement conjugal). Augmentation du capital de cette même société (20 000 francs) et entrée de deux nouveaux associés [Artisans, 41 et 38 ans, mariés, demeurant à Feyzin et à Saint-Laurent-de-Mure]. 1985 : sortie d’un ami de la première SCI au profit de l’enquêté. 1992 : Augmentation du capital de la première SCI (100 000 francs) et entrée de 5 nouveaux associés dont ses deus fils [21 et 15 ans, cohabitants]. Sortie concomitante de l’épouse de l’enquêté (séparation) au profit d’un associé déjà en place, dans la première et la seconde SCI. Nantissement judiciaire des parts de la première et de la seconde SCI pour des créances bancaires de 350 000 et 300 000 francs. Sortie de l’enquêté de la troisième SCI au profit d’un ami à lui [Directeur de société, 42 ans, marié, demeurant à Lozanne]. Sortie de l’ami associé dans la quatrième SCI au profit d’une amie de l’enquêté [Etudiante, 20 ans, demeurant à Givors] et de ses parents [46 et 41 ans, demeurant à Givors]. Sortie de la SA de l’enquêté de la cinquième SCI au profit d’un ami (Artisan, 37 ans, demeurant à Villeurbanne). 1994 : Sortie d’un associé de la première SCI au profit du fils aîné de l’enquêté. Rachat des parts des parents de son amie dans la quatrième SCI par la première SCI. Ouverte d’une procédure de redressement judiciaire sur la cinquième SCI. 1995 : cession par l’enquêté de la totalité de ses parts dans la première SCI au profit d’un associé déjà en place. Abandon de la gérance. 2000 : Sortie de l’amie dans la quatrième SCI au profit de l’enquêté.

Rapport à la vie juridique et comptable : Très impliqué.

• PDP 25 : Pierre

Mode de contact : Par courrier.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 65 minutes, à son domicile.

Profil(s) : Retraité, ancien entrepreneur en bâtiment, 68 ans, marié, 3 enfants [une fille aînée, sans profession, 39 ans, mariée, 4 enfants, demeurant chez ses parents ; un fils, cadre bancaire, 37 ans, marié, 3 enfants, demeurant à Limoges ; une fille cadette, sans profession, 33 ans, mariée, 3 enfants, demeurant à Bordeaux], demeurant dans le 9ème arrondissement de Lyon [ancien lieu de résidence : Lyon 6ème].

Année(s) de création : 1998.

Conditions et motifs : Apport d’une propriété familiale située dans le 9ème arrondissement de Lyon, détenue depuis plusieurs générations, et donation-partage à ses enfants. Solidarité familiale. Alternative à l’indivision et à la copropriété. Préservation d’un patrimoine ancien. Conservation de sa maîtrise. Défiscalisation. Transmission anticipée.

Capital et répartition des parts : 4 510 000 francs divisé en 45 100 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté et son épouse (Retraitée, 63 ans) : 45000/100.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Notaire.

Nature de l’acte ou des actes : Notarié.

Nature des cessions de parts : Libres entre associés et en ligne directe. Autres soumises à l’agrément de l’unanimité des associés

Type(s) de gérance : Collégiale.

Mode(s) de financement : Apport en nature, emprunts bancaires pour travaux et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : 1999 : Donation-partage des parts en direction de ses 3 enfants. Nouvelle donne capitalistique : 45100 parts en usufruit pour les parents et 22 500 parts en nue-propriété pour les 3 enfants.

Rapport à la vie juridique et comptable : Distant.

• PDP 26 : Sandrine

Mode de contact : Par courrier.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 40 minutes, à son domicile.

Profil(s) : Professeur de yoga, 44 ans, divorcée, 4 enfants, demeurant à Collonges-au-Mont-d’Or [ancien lieu de résidence : Lyon 6ème].

Année(s) de création : 1984.

Conditions et motifs : Apport d’une maison familiale située à Caluire dans le cadre d’une donation en avance d’hoirie en direction du frère de l’enquêtée. Aide à l’installation résidentielle du couple du fils orchestrée par le père. Alternative à l’indivision. Protéger un bien familial.

Capital et répartition des parts : 550 000 francs divisé en 5 500 parts réparties de manière égalitaire entre le frère de l’enquêtée [Cadre, 31 ans] et son épouse [Hôtesse d’accueil, 26 ans] : 2 750 parts chacun ( à concurrence d’un apport en nature pour le fils évalué à 275 000 francs et d’un apport en numéraire pour la bru, évaluée à la même sonne).

Mode(s) de connaissance de la SCI : Pratique professionnelle du père.

Nature de l’acte ou des actes : Notarié.

Nature des cessions de parts : Libres au profit des descendants. Toutes les autres, y compris aux ascendants, son soumises à l’agrément de l’unanimité des associés.

Type(s) de gérance : Collégiale.

Mode(s) de financement : Apports en nature et numéraire, don manuel, avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : 1988 : Sortie de la bru [devenue entre-temps sans profession et demeurant en Belgique] en raison du divorce du couple. Rachat de ses parts par le père [Retraité, ancien expert-comptable, 71 ans, demeurant à Caluire], le fils, son mari [devenu entre-temps infographiste, 35 ans et les deux filles, dont l’enquêtée [Gérante de société, 37 ans, mariée, demeurant à Lyon 6ème . Sans profession, 33 ans, mariée, demeurant à Lyon 6ème]. Nouvelle répartition : 271 parts en usufruit pour le père, 271 en usufruit pour le fils et une en nue-propriété pour chacune des deux sœurs. Augmentation de capital (865 000 francs), nouvelles parts souscrites exclusivement par le père de famille. 1995 : A la suite du décès du père en 1990 et du fils en 1994, entrée dans la société du fils du frère [11 ans, mineur représenté], cogérance incombant aux deux sœurs. Dissolution de la SCI et vente de la maison pour le règlement des droits de succession.

Rapport à la vie juridique et comptable : Très distant (pour l’enquêté) et impliqué (pour le fils et son père).

• PDP 27 : Raymond

Mode de contact : Par courrier.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 70 minutes, à son domicile.

Profil(s) : Retraité, ancien responsable comptable d’une entreprise pharmaceutique, 75 ans, marié, 2 enfants [cf. infra], demeurant à Dommartin [ancien lieu de résidence : La Mulatière].

Année(s) de création : 1995.

Conditions et motifs : Apport d’une propriété familiale située à Dommartin et donation-partage concomitante en direction des deux enfants. Protection et perpétuation d’un bien familial. Conserver sa maîtrise. Aide aux enfants. Défiscalisation.

Capital et répartition des parts : 1 600 000 francs divisé en 1 600 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté et son épouse [Retraitée, 79 ans] et ses deux enfants [Chirurgien-dentiste, 52 ans, marié, 2 enfants, demeurant à Dareizé. Agent immobilier, 50 ans, mariée, 2 enfants, demeurant à Saint-Maurice-de-Beynost (Ain), aujourd’hui divorcée, au chômage et demeurant à Dommartin] : 2 400 parts en usufruits et 800 parts en nue-propriété.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Notaire de famille.

Nature de l’acte ou des actes : Notarié.

Nature des cessions de parts : Toutes les cessions, y compris aux conjoints, ascendants, descendants ou autres héritiers présomptifs, sont soumises à l’agrément de la majorité des associés représentant au moins les ¾ du capital.

Type(s) de gérance : Unique (lui).

Mode(s) de financement : Apport en nature et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : Aucun.

Rapport à la vie juridique et comptable : Distant.

• PDP 28 : Richard

Mode de contact : Par courrier.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 120 minutes, à son domicile.

Profil(s) : Ingénieur, directeur général d’une SA de sous-traitance électronique industrielle, 38 ans, marié, 4 enfants, demeurant à Lyon 1er [ancien lieu de résidence : Paris].

Année(s) de création : 1997, 2000.

Conditions et motifs : Acquisition d’un bâtiment dans un lotissement industriel de Charbonnières-les-Bains puis à Ecully afin d’y implanter les bureaux et ateliers d’une entreprise industrielle. Expansion professionnelle. Devenir propriétaire. Séparation des patrimoines. Mise en place d’un système d’autofinancement et d’amortissement. Accumulation patrimoniale personnelle. Préparation de la retraite. Défiscalisation.

Capital et répartition des parts : Dans la première SCI, 350 000 francs divisé en 350 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêté et 4 associés professionnels [Ingénieurs, 39, 62, 35 et 39 ans, mariés, demeurant respectivement à Ecully, en Seine-et-Marne, à Tassin-la-Demi-Lune et à Lyon 1er] : 70 chacun. Dans la seconde SCI, 384 000 E. divisé en 3 840 parts réparties de manière inégalitaire entre les 5 associés ci-dessus plus 2 nouveaux [Expert-comptable, 41 ans, marié, demeurant à Lyon 1er. Une holding représentée par l’un des 5 associés] : 28 chacun et 2 112 pour la holding.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Ami et ancien PDG de son entreprise, expert-comptable.

Nature de l’acte ou des actes : Notarié et sous seing privé.

Nature des cessions de parts : Libres entre associés exclusivement dans les deux. Autres soumises à l’agrément de la majorité dans la première, à l’unanimité dans la seconde.

Type(s) de gérance : Unique (lui et un associé dans la seconde SCI).

Mode(s) de financement : Fonds personnels (100 000 francs). Emprunts bancaires (800 000 francs et 384 000 E.), avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : Aucun.

Rapport à la vie juridique et comptable : Très impliqué.

• PDP 29 : Amid

Mode de contact : Par réseau de connaissances paternel.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 45 minutes, dans un café (non enregistré).

Profil(s) : Retraité (gérant son patrimoine), ancien restaurateur, 67 ans, marié, un enfant d’un précédent mariage, demeurant à Caluire [ancien lieu de résidence : Lyon 1er].

Année(s) de création : 1991.

Conditions et motifs : Rachat des parts d’une SCI (montée la même année par une société de promotion immobilière iséroise) détentrice d’un immeuble situé à Caluire. Opportunité. « Coup » immobilier. Accumulation patrimoniale. Mise en place d’un système d’autofinancement. Défiscalisation.

Capital et répartition des parts : 3 000 francs divisé en 30 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêté et son épouse [Infirmière, 56 ans] : 1 500 chacun.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Promoteur en charge de la vente, expérience des affaires.

Nature de l’acte ou des actes : Notarié.

Nature des cessions de parts : Libres entre associés.

Type(s) de gérance : Unique (son épouse).

Mode(s) de financement : Fonds propres, emprunt bancaire (500 000 francs) et avance en compte-courant.

Mouvements sociétaires : Aucun.

Rapport à la vie juridique et comptable : Impliqué.

• PDP 30 : Laurent

Mode de contact : Par courrier.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 45 minutes, à son domicile.

Profil(s) : Retraité, ancien PDG d’une SA de location de matériel hôtelier, 61 ans, marié, 3 enfants [Professeur d’histoire-géographie, 35 ans, marié, demeurant à Lyon. Avocate, 34 ans, mariée, demeurant à Lyon. Manutentionnaire, 27 ans, cohabitant cf. infra] demeurant à Chaponost [ancien lieu de résidence : Lyon 5ème ].

Année(s) de création : 1991

Conditions et motifs : Achat d’un terrain à Millery en vue de la construction d’un bâtiment industriel. Expansion professionnelle. Aide à l’un de ses enfants handicapés. Transmission anticipée. Séparation des patrimoines. Mise en place d’un système d’autofinancement. Défiscalisation.

Capital et répartition des parts : 1 millions de francs divisé en 10 000 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté, son épouse [Sans profession, ancienne secrétaire de la SA familiale, 59 ans] et leur fils cadet [Etudiant, 18 ans, cohabitant.] : 3000/3000/4000.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Ami conseiller juridique.

Nature de l’acte ou des actes : Sous seing privé (statuts rédigés par un conseil juridique).

Nature des cessions de parts : Libres entre associés, ascendants ou descendants, conjoints.

Type(s) de gérance : Collégiale (le couple).

Mode(s) de financement : Fonds personnels.

Mouvements sociétaires : Aucun [La SCI n’a jamais fonctionné en raison du départ prématuré de l’enquêté à la retraite pour cause de problèmes de santé. Terrain en friche en cours de vente].

Rapport à la vie juridique et comptable : Distant.

• PDP 31 : Hélène

Mode de contact : Par téléphone (épouse de PDP 20).

Durée(s) et lieu de l’entretien : 40 minutes, à son cabinet..

Profil(s) : Orthophoniste libérale, 60 ans, mariée, 2 enfants [cf. supra, PDP 20], demeurant à Brignais [ancien lieu de résidence : Lyon 7ème].

Année(s) de création : 1990.

Conditions et motifs : Acquisition dans un immeuble en copropriété de Brignais d’un local professionnel afin d’y installer son cabinet libéral. Autonomisation après une expérience d’association dans un complexe médical. Devenir propriétaire. Accumulation patrimoniale personnelle et préparation de la retraite. Séparation des patrimoines. Mise en place d’un système d’autofinancement. Transmission anticipée en direction des enfants. Imitation du modèle conçu par son mari.

Capital et répartition des parts : 40 000 francs divisé en 400 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêtée et ses deux filles [Etudiantes, 21 et 18 ans, célibataires, cohabitantes] : 380/10/10.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Conseillère juridique de son époux, expérience de celui-ci.

Nature de l’acte ou des actes : Sous seing privé (statuts rédigés par le conseil juridique de son époux).

Nature des cessions de parts : Libres entre associés, ascendants ou descendants, conjoints. Autres cessions soumises à l’agrément de la majorité des associés représentant au moins ¾ du capital.

Type(s) de gérance : Unique (elle).

Mode(s) de financement : Emprunt bancaire (450 000 francs) et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : Aucun.

Rapport à la vie juridique et comptable : Distant.

• PDP 32 : Solange

Mode de contact : Par réseau de connaissances paternel.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 45 minutes, sur son lieu de travail.

Profil(s) : Employée dans une agence immobilière, ancienne VRP et gérante de société, 46 ans, divorcée (2 fois), 3 enfants [cf. infra], demeurant dans le 7ème arrondissement de Lyon [ancien lieux de résidence : Nanterre, Lyon 6ème et 1er].

Année(s) de création : 1986, 1995, 2001.

Conditions et motifs : Acquisition par sa mère d’un local professionnel à Nanterre pour l’exercice d’une activité artisanale familial, d’un appartement dans le 1er arrondissement de Lyon pour l’installation de sa résidence principale, d’un appartement dans le 7ème arrondissement, également pour l’installation de sa résidence principale. Expansion de l’activité professionnelle. Séparation des patrimoines. Défiscalisation. Transmission anticipée en direction des enfants.

Capital et répartition des parts : Dans la première SCI, 10 000 francs divisé en 100 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêtée [VRP, en concubinage, demeurant à Lyon 6ème], sa sœur [Dessinatrice, 38 ans, divorcée, demeurant en Charente-Maritime], son concubin [Comptable, 36 ans] et son oncle [Cadre technique, 57 ans, demeurant à Malakoff] : 30/30/20/20. Dans la seconde SCI, 5 000 francs divisé en 50 parts réparties de manière inégalitaire entre sa tante [Enseignante, 49 ans, mariée, demeurant à Bois-Colombes], un oncle [Cadre bancaire, 54 ans, marié, demeurant à Asnières], une amie [Chargée d’opérations exceptionnelles, 47 ans, mariée, demeurant à Boulogne] et un ami [Carreleur, 41 ans, célibataire, demeurant à Lyon 5ème] : 15/15/10/10. Troisième SCI, renseignements non recueillis, sa fille est gérante.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Pratique (expérience) professionnelle, amis praticiens et son patron.

Nature de l’acte ou des actes : Sous seing privé (statuts rédigés un conseil juridique pour la première et les deux autres par ses soins).

Nature des cessions de parts : Libres entre associés, ascendants ou descendants, conjoints d’associés. Autres soumises à l’agrément de la majorité des associés représentant la moitié du capital, dans les trois cas.

Type(s) de gérance : Unique (elle, sa fille).

Mode(s) de financement : Emprunts bancaires et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : 1995 : transfert du siège de la première SCI de Nanterre à Lyon. Sortie des deux associés au profit des deux sœurs. 1996 : Nantissement de parts pris par la mère pour une dette familiale de 200 000 francs contractée par les deux sœurs dans la première SCI. Transfert du siège de la deuxième SCI de Villeurbanne à Lyon 1er. 1998 : sortie des 4 associés de la deuxième SCI au profit des 3 enfants de l’enquêtée [Etudiante, 19 ans, cohabitante. 10 ans, mineure représentée. Responsable adjoint de hall, 22 ans, demeurant à Nogent-sur-Marne], sa première fille devient gérante. Nouvelle répartition : 1700/1700/1600.

Rapport à la vie juridique et comptable : Très impliqué.

• PDP 33 : Norbert

Mode de contact : Par courrier.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 65 et 40 minutes, à son bureau.

Profil(s) : Gérant de sociétés de transactions et de promotion immobilières, 56 ans, marié, une fille [Educatrice spécialisée, 28 ans, célibataire, demeurant en Allemagne], demeurant à Caluire [ancien lieu de résidence : Lyon 6ème].

Année(s) de création : 1985, 1987, 1989, 1993, 1994, 1999 + 2 autres [une créée en 1974 et l’autre créée à Marseille dans les années 90]

Conditions et motifs : Acquisition et gestion de biens immobiliers à usage commercial à Cublize, Lyon 6ème, Caluire, Houilles, Lyon 3èm pour y installer parfois le siège de ses affaires mais aussi pour réaliser des investissements patrimoniaux privés. Expansion professionnelle. Capitalisation familiale. Opportunités et « coups » immobiliers. Séparation des patrimoines. Mise en place d’un système d’autofinancement. Défiscalisation. Transmission anticipée en direction de sa fille.

Capital et répartition des parts : Dans la première SCI, 5 000 francs divisé en 5 000 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêté et un ami [48 ans, marié, demeurant à Saint-Cyr-au-Mont-d’Or] : 2 500 chacun. Dans la seconde SCI, 1 000 francs divisé en 100 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêté et un ami [53 ans, marié, 2 enfants, demeurant à Lyon 6ème]. Dans la troisième SCI, 300 000 francs divisé en 3 000 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté, sa fille [Etudiante, 17 ans, cohabitante], un ami à elle accompagné de sa mère [Etudiant, 19 ans et 42 ans, mariée, demeurant à Caluire] : 1498/2/750/750. Dans la quatrième SCI, 4 100 000 francs divisé en 4 100 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté, sa fille [Etudiante, 21 ans, cohabitante] et son épouse [Employée de la fonction publique, 52 ans]. Dans la cinquième SCI, 2 800 000 francs divisé en 2 800 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêté et un ami [Gérant de société informatique, 50 ans, divorcé, demeurant à Lyon 1er] : 1 400 chacun. Dans la sixième SCI, 5 000 francs divisé en 500 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté et une amie [Secrétaire, 50 ans, célibataire, demeurant à Lyon 4ème] : 450/50.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Pratique (expérience) professionnelle, son « parrain » dans le milieu de l’immobilier, lectures spécialisées.

Nature de l’acte ou des actes : Notariés (les 4 premières), sous seing privé (les 2 dernières).

Nature des cessions de parts : Libres entre associés seulement ou entre associés, conjoints, ascendants et descendants, selon les cas.

Type(s) de gérance : Unique (lui et son ami dans la dernière).

Mode(s) de financement : Fonds propres, emprunts bancaires (plusieurs millions de francs sur l’ensemble des investissements) et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : 1993 : nantissement des parts de la quatrième SCI pris par un établissement bancaire pour une créance de 3 400 000 francs. 1999 : sortie de l’ami de la seconde SCI à la suite du décès de son épouse. Rachat de ses parts et de celles de ses enfants, héritiers de droit, ainsi que du compte-courant de l’ami par l’enquêté et sa fille.

Rapport à la vie juridique et comptable : Très impliqué.

• PDP 34 : Stéphanie

Mode de contact : Par réseau de connaissances paternel.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 40 minutes, sur son lieu de travail.

Profil(s) : Comptable dans l’entreprise artisanale de ses parents, 26 ans, mariée, un enfant, demeurant à Chaponost [ancien lieu de résidence : Sainte-Foy-lès-Lyon].

Année(s) de création : 1999.

Conditions et motifs : Acquisition d’une maison d’habitation et d’un terrain situés à Chaponost pour l’installation du ménage. Rapprochement des parents et du lieu de travail. Aide des parents. Obtention d’un prêt bancaire et de subventions ANAH. Défiscalisation. Imitation du modèle mis en place par sa mère [sa mère gère 3 SCI, créées entre 1995 et 1999, pour l’acquisition et la gestion de biens immobiliers professionnels et patrimoniaux de rapport situés à Oullins, Saint-Genis-Laval, Chaponost et dans l’Hérault. Ses 4 enfants, dont l’enquêté, figurent dans 3 trois d’entre-elles comme porteurs de parts minoritaires].

Capital et répartition des parts : 5 000 francs divisé en 100 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêté, son mari [Conducteur de travaux, 32 ans] et ses parents [sa mère, artisane, ancienne gérante de sociétés, 44 ans et son père, artisan, travailleur familiale, 45 ans, demeurant à Chaponost ] : 25 chacun.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Expérience maternelle et cursus universitaire (BTS force de vente en alternance, assorti d’un stage dans une société de placements financiers).

Nature de l’acte ou des actes : Sous seing privé (statuts rédigés par l’enquêté).

Nature des cessions de parts : Toutes les cessions sont soumises à l’agrément de la collectivité des associés, y compris entre associés, ascendants ou descendants.

Type(s) de gérance : Unique (elle).

Mode(s) de financement : Emprunts bancaire et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : Aucun.

Rapport la vie juridique et comptable : Très impliqué.

• PDP 35 : Charles

Mode de contact : Par courrier.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 60 minutes, à son domicile (non enregistré).

Profil(s) : Retraité, ancien ingénieur de l’équipement, descendant d’une lignée aristocratique, 71 ans, veuf, 2 enfants [une fille sans profession, 40 ans, mariée, 3 enfants, demeurant dans l’Allier. Un fils, cf. infra], demeurant dans le 5ème arrondissement de Lyon [anciens lieux de résidence : Algérie, Charbonnières-les-Bains].

Année(s) de création : 1999.

Conditions et motifs : Apport et gestion d’un immeuble dans le 5ème arrondissement de Lyon ; reçu en héritage par sa mère en 1970. Gestion collective d’un bien familial servant de résidence principale. Alternative à l’indivision et à la copropriété. Protéger et perpétuer la mémoire des lieux. Défiscalisation. Transmission anticipée à son fils.

Capital et répartition des parts : 1 450 500 francs divisé en 14 505 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté, ses deux frères [Prêtre, 65 ans, célibataire, demeurant à Lyon 5ème. Invalide de guerre, 55 ans, célibataire, demeurant à Lyon 5ème] et son fils [Agent immobilier, 25 ans, célibataire, demeurant à Lyon 5ème] : 1902/6299/6299/5.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Notaire de famille.

Nature de l’acte ou des actes : Notarié (connaissance familiale).

Type(s) de gérance : Collégiale (l’enquêté et son fils).

Nature des cessions de parts : Libres entre associés, ascendants et descendants.

Mode(s) de financement : Apport en nature (expertisé) et en numéraire, emprunt bancaire pour travaux (140 000 francs), avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : Aucun.

Rapport à la vie juridique et comptable : Distant.

• PDP 36 : Sylvain

Mode de contact : Par réseau de connaissances paternel.

Durée(s) et lieu de l’entretien : 45 minutes, à son bureau.

Profil(s) : Conseil financier, ancien gérant de société de maçonnerie et d’isolation, 66 ans, marié, un enfant [cf. infra], demeurant à Irigny [ancien lieu de résidence : Lyon 3ème].

Année(s) de création : 1988, 1994, 1998 (2).

Conditions et motifs : Acquisition, gestion et apport de biens immobiliers d’habitation et professionnels situés à Montbrison (Loire), Irigny, Lyon 3ème et Nice. Alternative à l’indivision. Aide à son fils et à un ami. Capitalisation conjugale. Mise en place d’un système d’autofinancement. Séparation des patrimoines. Défiscalisation

Capital et répartition des parts : Dans la première SCI, 3 000 francs divisé en 30 parts réparties de manière égalitaire entre l’enquêté, son fils et sa bru [32 et 29 ans, intermittent du spectacle, demeurant à Lyon 3ème] : 1 000 chacun. Dans la seconde, 1 000 francs divisé en 20 parts réparties de manière inégalitaire entre le fils et sa concubine : 19/1. Dans la troisième SCI, 1 000 francs divisé en 1 000 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté, son épouse [Conseil financier, ancienne cogérante des sociétés de son mari, 65 ans], la deuxième SCI et 2 anciens associés professionnels [Retraités, 90 et 78 ans, demeurant à Lyon 9ème et 3ème] : 10/10/500/240/240. Dans la quatrième SCI, 10 000 francs divisé en 1 000 parts réparties de manière inégalitaire entre l’enquêté, son épouse et un ami [41 ans, demeurant à Nice] : 1/1/998.

Mode(s) de connaissance de la SCI : Pratique (expérience) professionnelle et amis praticiens.

Nature de l’acte ou des actes : Sous seing privé.

Nature des cessions de parts : Toutes les cessions soumises à agrément, y compris celles entre associés, conjoints, ascendants et descendants, sauf dans la première où elles sont libres entre associés, conjoints, ascendants et descendants, même s’ils ne sont pas associés.

Type(s) de gérance : Unique (l’enquêté, le fils, la bru, selon les cas).

Mode(s) de financement : Emprunts bancaires et avances en compte-courant.

Mouvements sociétaires : 1994 : Transfert du siège de la première SCI de Montbrison à Lyon 3ème . Cession dans cette SCI par le fils et la bru d’une partie de leurs parts à l’enquêté (rachat symbolique). 1995 : Cession par l’enquêté de sa part (rachat symbolique) dans la seconde SCI au profit de son beau-frère [58 ans, divorcé, demeurant à Montbrison]. 1996 : Cession dans la même SCI par la bru d’une partie des parts restantes à l’épouse de l’enquêté (rachat symbolique). Vente par la bru de 18 de ses 19 parts dans la seconde SCI au profit du beau-frère rentré un an plus tôt (rachat symbolique). 1998 : Rachat de la dernière part de la bru dans la seconde SCI au profit d’une association géré par l’enquêté (rachat symbolique). 1999 : Sortie d’un associé de la quatrième SCI au profit de la première SCI (rachat symbolique).

Rapport à la vie juridique et comptable : Très impliqué.