Les biens physiques constituent une ressource généralement à disposition de leurs propriétaires ou de leurs usagers. Cette catégorie inclut à la fois des ressources de base (par exemple l’espace ou les réserves foncières) et les infrastructures techniques ou bâties (par exemple les routes, les bâtiments anciens – patrimoine historique – ou récents – centres administratifs, culturels, gares, etc. –, les forêts). Nous focaliserons notre analyse essentiellement sur les enjeux liés aux réserves foncières constituées par l’Etat dans le cadre de la ville nouvelle 355 . Ces réserves foncières sont de l’ordre de 2 500 hectares en 2007.
La première « utilité » de la ressource patrimoniale est qu’elle renvoie à la capacité de l’Etat et de l’EPIDA à imposer plus directement des « contraintes » aux collectivités locales dans la mesure où ils sont propriétaires des réserves foncières. Nous verrons par ailleurs que la question de leur acquisition par les collectivités locales suite à la fin du statut spécifique d’Opération d’Intérêt National (OIN) de la ville nouvelle est un élément stratégique dans les négociations actuelles avec l’Etat.
Juridiquement, une réserve foncière est un terrain acquis par une collectivité publique en vue d’une utilisation ultérieure qui ne peut être déterminée a priori, selon l’article 11 de la Loi d’Orientation Foncière
(du 30 décembre 1967), et l’article L. 221-1 du Code de l’Urbanisme. Les Procédures de Zones d’Aménagement Différé (ZAD), créées par la Loi du 26 juillet 1962, permettent notamment d’acquérir des terrains rapidement et au plus « juste » prix, de constituer des stocks pour l’urbanisation future et de contrôler les transactions dans les zones sensibles. Les premières ZAD mises en œuvre sur le secteur de la ville nouvelle de L’Isle d’Abeau de 1968 à 1974 ont permis, par l’exercice du droit de préemption (dont le titulaire est l’EPIDA), d’acquérir près de 4 500 hectares dont il demeure en 2006 environ 2 500 hectares sous statut de réserve foncière de l’Etat. Aujourd’hui, ces procédures sont réduites à une ZAD, renouvelée en mars 1998 et limitée aux parties non urbanisées de trois communes du SAN (Villefontaine, Vaulx-Milieu et L’Isle d’Abeau) et aux périmètres des Zones d’Aménagement Concerté (ZAC) à vocation d’activité. Pour la ZAC de Chesnes Nord, la ZAD concerne la commune de Saint-Quentin-Fallavier, au sein du SAN, et la commune de Satolas-et-Bonce, hors SAN.