La quatrième contrainte pour les collectivités locales réside dans la constitution de vastes réserves foncières 498 maîtrisées directement par l’Etat et l’EPIDA. La principale utilité associée à cette ressource renvoie à la capacité pour l’Etat d’imposer des contraintes de développement et d’organisation aux collectivités locales pour répondre à ses propres orientations et enjeux.
La constitution d’une pré-ZAD en 1968 (7 500 hectares), sans qu’il y ait besoin de consulter les communes, d’une ZAD provisoire un an après (10 588 hectares), sans d’ailleurs définir le délai au bout duquel elle devait être transformée en ZAD définitive, puis d’une ZAD définitive en 1974 (14 519 hectares) a permis de maîtriser rapidement et au plus « juste » prix des stocks de terrains pour l’urbanisation future 499 . Ces ZAD délimitées par décision administrative (mais hors du droit commun…) 500 permettent ainsi de s’affranchir complètement des pouvoirs locaux et placent l’opérateur foncier, en l’occurrence l’EPIDA, en première ligne. L’établissement public peut surtout y exercer un droit de préemption sur tous les immeubles faisant l’objet d’une procédure d’aliénation à titre onéreux. Il dispose également du droit d’expropriation (à la place des pouvoirs élus) et décide du lancement des déclarations d’utilité publique en fonction des terrains nécessaires à l’urbanisation, conformément à la stratégie de développement prévue par le SDAU 501 . La particularité de ces acquisitions est qu’elles recoupent tous les types d’utilisation possible : réserves foncières, zones d’habitation, terrains d’assise des équipements et des centres administratifs, tertiaires et commerciaux, zones d’activités. De même le financement est multi-forme : crédits d’Etat, crédits du ministère de l’Equipement, prêts de la Caisse des Dépôts, avances et prêts du FNAFU, notamment pour la préemption des ZAD.
Juridiquement, une réserve foncière est un terrain acquis par une collectivités publique en vue d’une utilisation ultérieure qui ne peut être déterminée a priori, selon l’article 11 de la Loi d’Orientation Foncière. La collectivité conserve ou neutralise la plus-value qu’elle donnera au terrain en l’urbanisant. Les réserves foncières à l’initiative de l’Etat, se financent par la FNAFU, et par un chapitre spécial du budget de l’Equipement : le 55-43 (devenu 55-40 puis 55-20). La Caisse des Dépôts, et la Caisse d’Aménagement et d’Equipement des Collectivités locales qu’elle gère, avancent également l’essentiel de l’argent par des systèmes de prêts.
La procédure de ZAD permettait notamment d’éviter rapidement toute spéculation foncière et par là, la rétention des propriétaires fonciers. La ZAD de 1974 a été remplacée par de nouvelles ZAD en 1982, 1984 et 1985, réduisant la surface à 10 097 hectares.
Voir à cet égard ALDUY J.-P. (1979), op. cit.
En revanche, les enquêtes parcellaires ne sont lancées que lorsque le comité du syndicat communautaire a approuvé les dossiers de création de ZAC et notamment les périmètres. Ces enquêtes sont par ailleurs limitées aux surfaces comprises dans les ZAC approuvées par le SCANIDA.