C. Le rôle du peuplement des terre-pleins dans la croissance démographique du Chûô-ku
1. Localisation de la croissance démographique de l’arrondissement
Le détail du peuplement à l’intérieur de l’arrondissement de Chûô permet de nuancer la notion de retour au centre ville. Elle montre par ailleurs le rôle de la rénovation des terre-pleins du port de Tôkyô : ce sont eux qui supportent l’essentiel de cette croissance démographique. Celle-ci a un caractère quantitatif, mais aussi qualitatif : il s’agit de nouveaux foyers. Ce sont des familles qui s’installent dans le Chûô-ku, dans la zone des terre-pleins du port.
Au recensement de 2000, le Chûô-ku comptait 72 526 habitants, lors de celui de 2005, le nombre s’élevait à 98 135, soit l’équivalent de la situation en 1978 89 . En janvier 2007, la population de l’arrondissement a franchi la barre des 100 000 habitants avec 102 431 résidents (fig. 60).
Source : population au premier janvier de l’année, recueil statistique de l’arrondissement de Chûô années 2007 et 2006.
Entre 1995 et 2005, c’est la zone Tsukishima 90 qui connaît le plus fort gain démographique. Elle gagne plus de 9500 habitants (32 525 hab. à 42 096 hab.) alors que pour la même période, Kyôbashi gagne 5 501 habitants (19 795 hab. à 25 296 hab.) et Nihonbashi 5 925 (20 474 hab. à 26 399 hab.).
En revanche, dans la partie interne de l’arrondissement, à la périphérie de la gare de Tôkyô, la croissance reste faible, et elle est même négative à la proximité immédiate de Marunouchi et de la gare (fig. 61).
Nous avons vu que ces nouveaux migrants viennent en majorité du Tôkyô-to. Pour 2004, la croissance a été la plus forte en nombre de foyers, dans la zone Nihonbashi (plus 1 410 foyers), puis Kyôbashi (plus 1 231 foyers) et enfin Tsukishima qui a gagné 1 019 foyers supplémentaires.
Ainsi, Tsukishima est la zone de l’arrondissement qui a le croît naturel le plus élevé entre 1995 et 2004. Seule l’année 1996 a été négative. Par la suite le croît naturel est continuellement positif. à l’inverse, les autres secteurs de l’arrondissement, Kyôbashi et Nihonbashi, connaissent une croissance négative (fig. 62), exceptée en 2003 pour Nihonbashi.
Ce repeuplement s’établit sur la base de la construction et de l’emménagement dans des immeubles collectifs en hauteur, les manshon 91 . Celles-ci sont situées en majorité dans la zone des terre-pleins et au nord de Nihonbashi. Les entreprises vendent leurs parcelles où sont mises en place par la suite les opérations de manshon . Ces ventes résultent du déménagement ou des fermetures des PMI-PME installées sur la zone depuis longtemps, et qui n’avaient pas été touchées par les remembrements fonciers des années 1980.
Mais fait significatif du retournement de la tendance dans le quartier, le mouvement de reconversion du bâti en immeubles résidentiels ne touche pas seulement des anciennes parcelles industrielles ou de PME mais aussi des parcelles tertiaires, où même des immeubles d’établissements bancaires sont détruits pour construire du logement ! 92 .
Les opérateurs immobiliers ont en effet changé de cible. Progressivement des immeubles de bureaux sont détruits, remplacés par des immeubles résidentiels vendus à de nouveaux habitants, massivement.
L’essentiel de l’apport en nouvelles habitations se situe dans la zone Tsukishima (terre-pleins Tsukishima et Harumi) du Chûô-ku (fig. 63), et Harumi. Ces terre-pleins sont en passe de devenir les quartiers les plus peuplés de l’arrondissement. Cette évolution quantitative se double d’une mutation qualitative des populations du Chûô-ku, issue en grande partie de la reconversion urbaine des terre-pleins du port. L’élément déclenchant a cependant des facteurs externes à l’arrondissement : le dégonflement de la Bulle et les mesures de relance des projets urbains.